华夏幸福基业融资术.pdf

华夏幸福基业融资术21种手段4年融资3000亿2012年211.35亿2013年374.24亿2014年512.54亿2015年723.53亿1、销售输血法华夏幸福的“销售输血法”就是住宅销售，也是华夏幸福业绩支撑和血流顺畅的关键保障。住宅销售回款是华夏幸福规模迅速膨胀和产业新城全国遍地开花的重要保证。2012年达到73%12013年占比为43%22014年占比为44%32015年占比为40%，4信托借款历年来都是占华夏幸福最大比例的融资形式，虽然信托融资成本是所有融资形式中最高的，但由于门槛较低，选择面广，数额巨大，一直是地产公司最为倚赖的融资手段。2、信托借款信托占总体融资比例2016年华夏幸福第二期公司债券发行规模年华夏幸福第二期公司债券发行规模30亿元，期限亿元，期限5年，票面利率年，票面利率5.19%。2015年开始房地产行业的资金面宽松，整体融资成本下降是个普遍趋势，从2015年二季度开始的公司债发行成本都在5%左右。这个趋势一直延续到2016年一季度，华夏幸福从2015年开始连续几笔低成本的公司债发行，也成功将其平均融资成本从9.64%拉低到7.92%。3、公司债2013年11月，由华澳信托募资10亿元，投入华夏幸福旗下的北京丰科建。其中向北京丰科建增资7.6亿元，向北京丰科建提供信托贷款2.4亿元。交易完成后，华澳信托对丰科建持股66.67%，九通投资持股33.33%，华夏幸福变成了“小股操盘”的形式。夹层融资最大得好处是财务报表更漂亮。由于华夏幸福成为了小股东，丰科建不再进行并表，负债也不再体现在华夏幸福的合并报表之中，成为表外负债，这样就优化了资产负债表。华夏幸福分别与华鑫信托、长江财富、平安信托等信托公司用夹层融资，把旗下公司股权转让或直接增资，华鑫信托、平安信托和长江财富等都有经营收益权，并可以在相应的时间内选择灵活的退出方式。明债实股多重实施什么是夹层融资？4、夹层融资表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息，由于介入股债之间，故曰“夹层”。售后回租式融资租赁就是“变废为宝”。5、售后回租式融资租赁华夏幸福把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司，该公司再把管线回租给华夏幸福，华夏幸福每年付给该公司租金（3亿元*7.0725%），并在每隔半年不等额的偿还本金，直到2年后等于实际上以3亿元的总价格回购这些管线。2014年3月，大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，年租息率7.0725%，为期两年。2014年5月，华夏幸福以2.86亿元再次把一部分园区地下管线卖给中国外贸金融租赁有限公司，年租息率6.15%，两年后回购完毕。售后回租式融资租赁6、债务重组0103022014年8月，恒丰银行对华夏幸福子公司三浦威特享有8亿元债权即将到期，经过几方商量，恒丰银行将标的债权转让给长城资管，三浦威特接受该项债务重组。债务重组期限为30个月。相当于延长了对银行的还款期限，将融资期限延长了30个月。债务重组期限为30个月，长城资产对三浦威特的重组收益为：从2014年9月至2015年9月按照未偿还重组债务本金的8%/年计算，日利率=8%360；从2015年9月至2017年3月按照未偿还重组债务本金的12%/年计算，日利率=12%360。逾期还款的，逾期罚息利率按重组利率上浮30%计算。不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。华夏幸福将快到期了的债务来个乾坤大挪移，将这笔债务转让给别家，相当于延长了还款日期，或者说就是又借到一笔新的融资。债务重组 2014年3月，同属华夏幸福旗下的京御地产和大厂华夏之间的债务协议就做了债权转让。由于京御地产欠大厂华夏19.78亿元，大厂华夏以其中到期的18.85亿元作价15亿元卖给信达资产。其中的3.85亿元就相当于大厂华夏提前收回现金的成本。京御地产通过债务重组的宽限期36个月，分12期偿还，且前两次都是每3个月5000万的偿还额，所以还款压力比较轻松，9个月之后要还2亿元的时候，已经是年底结算，全国项目都在回款，所以还款压力缓解。02012014年3月，京御地产拟将其持有的对天津幸福100180万元的债权转让给天方资产，天方资产向京御地产支付债权转让价款10亿元。债权转让后，债务重组期限为2年。天津幸福将债务本金中的10亿万元于债务重组期限届满时一次性支付给天方资产；资金占用费由天津幸福自债务重组开始之日起按季支付至天方资产指定账户，资金占用费费率为债务重组金额的9.8%/年。债权转让债权转让就是将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方，相当于以一定的成本提前回收了这部分现金，加快了债权盘活和资金周转速度。7、债权转让应收账款收益权转让，其实就把未来要收到的钱提前先卖给信托，以一定的融资成本提前回流现金，与上面的债权转让大同小异。8、应收账款收益权转让第一种：商品房买卖合同项下可收取的待付购房款做应收账款收益权转让。2016年3月，华夏幸福与平安信托签署应收账款买卖协议，由平安信托设立信托计划，以信托计划项下信托资金为限购买华夏幸福享有的标的应收账款中的初始应收账款，以应收账款现金流回款余额为限循环购买公司享有的标的应收账款中的循环购买应收账款。现金流回款余额指扣除由监管银行按照平安信托指令将应收账款现金流回款中的相应款项从应收账款收款账户划转至信托财产专户后的余额。初始应收账款的买卖价款为20亿元；循环购买应收账款的买卖价款为应收账款的账面值，循环购买部分累计不超过100亿。第二种：是对地方政府享有的应收账款收益权转让。2015年7月，华夏幸福子公司九通投资将其合法持有的大厂鼎鸿对大厂回族自治县财政局享有的应收账款8亿元，以及嘉兴鼎泰对长三角嘉善科技商务服务区管理委员会享有的应收账款7亿，共计15亿元的应收账款收益权转让给汇添富资本。九通投资拟于目标应收账款收益权转让期满12个月后，向汇添富资本回购目标应收账款收益权。也就是说，名为转让，实为抵押。这些应收账款主要是地方政府应该支付给华夏幸福招商落地投资额45%的产业发展服务费用，约定是最多5年支付，华夏幸福用这两笔不知道什么时候能还的应收账款换来15亿真金白银用一年，绝对是一笔超级划算的买卖，汇添富资本也不在乎这笔钱到底还不还，反正有的利息赚。9、资产支持证券（ABS）ABS在降息周期和金融市场“优质资产荒”的大背景下，投资机构对资产支 持 证 券 需 求 旺 盛。ABC2015年11月，上海富诚海富通资产管理有限公司拟设立“华夏幸福物业一期资产支持专项计划”，以专项计划募集资金购买幸福物业所享有的物业费债权及其他权利，以基于物业费债权及其他权利所获得的收益作为支付资产支持证券持有人本金及收益资金来源。专项计划将于上海证券交易所挂牌上市。专项计划发行总规模不超过24亿元，其中优先级资产支持证券面向合格投资者发行，发行对象不超过二百人，规模不超过23亿元；次级资产支持证券由幸福物业认购。专项计划优先级资产支持证券发行期限分为五档，预期期限分别为1年、2年、3年、4年及5年，次级资产支持证券期限为5年。募集资金主要用于补充流动资金。幸福物业签署差额支付承诺函，对专项计划资金不足以支付优先级资产支持证券持有人预期收益和未偿本金余额的差额部分承担补足义务。华夏幸福为幸福物业在差额支付承诺函项下的义务提供连带责任保证担保。说明。10、特定收益权转让规模小操作直接特定收益权转让特点2014年6月，大厂华夏、大厂京御地产、京御幸福、京御地产、香河京御、固安京御幸福分别与信风投资管理有限公司签署特定资产收益权转让协议，约定转让方向信风投资转让特定资产收益权，特定资产为转让方与付款人已签订的商品房买卖合同项下除首付款外的购房款项，转让价款分别为6300万元、1300万元、5200万元、8400万元、2200万元、8600万元。11、股权收益权转让2015年7月，建行廊坊分行以5.5亿元的价格受让九通投资持有的三浦威特30.9%股权的股权收益权，九通投资拟于该股权收益权转让期满24个月后，向建行廊坊分行回购标的股权的股权收益权。这种融资本质上与上面的债权转让、特定资产收益权转让等等都是一样的，是一种预期收益权的抵押借款，无非是标的物的区别而已。12、战略引资2013年10月，资产管理公司天方资产就向华夏幸福旗下的孙公司九通投资其中注资30亿元，13.9亿元进入注册资本，16.1亿元进入资本公积。注资后，华夏幸福的子公司京御地产持有其55%股权，天方资产持有其45%股权。战略引资天方资产进入后，不仅派人进驻董事会，参与经营管理，并享受九通投资的投资收益、利润分红。华夏幸福屡屡利用这种让渡股权和收益的模式增强资本实力，能够实现更快地扩张。战略引资战略引资不是简单的财务性融资，入资方是要实实在在参与经营管理，并按照持股比例享受经营收益的。13、关联方借款关联方借款关联方借款关联方2014年，华夏幸福的两个间接控股子公司三浦威特和大厂鼎鸿分别向廊坊银行营业部借款人民币5800万元、3400万元，借款期限均为1年，借款利率均为9%左右。2015年9月，三浦威特向廊坊城郊联社借款人民币1亿元，借款期限为1年，借款利率为6.955%。华夏幸福的关联方：廊坊银行、廊坊城郊联社华夏幸福公司董事长王文学担任廊坊银行董事，公司董事郭绍增担任廊坊银行副董事长；公司董事郭绍增任廊坊城郊联社理事，14、特殊信托计划2015年5月，华夏幸福的两家下属公司，三浦威特对廊坊华夏享有3亿元债权，三浦威特以这3亿元债权作为基础资产，委托西藏信托设立信托计划，信托项目存续期预计为12个月，西藏信托同意受让标的债权，转让对价为3亿元，三浦威特承诺将于信托终止日前的任一核算日按债权转让 协 议 约 定 支 付 标 的 债 权 回 购 款 项。15、夹层式资管计划2015年，华夏幸福及两家下属公司京御地产、华夏新城与大成创新、湘财证券这两家公司签署相关文件，涉及大成创新发行的专项资产管理计划向华夏新城增资4亿元，湘财证券管理的集合资产管理计划或推荐的客户将认购大成创新发行的专项资产管理计划。大成创新有权自出资日起满12个月后，与京御地产签署股权受让合同退出华夏新城。资管计划的整体形式与上述的战略引资模式相似，本质也是一种夹层融资，涉及资管公司包括歌斐资产、金元百利、平安大华、恒天财富等。2016年1月，华夏幸福定向增发完成了资金的募集，为华夏幸福拿到了69亿元的资金。定向增发这种股票类融资没有利息成本支出，增加了净资产规模，又能够快速填补资本缺口。16、定向增发17、委托贷款第一种方案一种是A委托银行放贷款，银行找到B，银行收取中间业务费和账户管理费，A拿到高于银行的利息，B拿到钱。第二种方案AB委托银行成为中介人以使借贷合法化，银行收个手续费，A拿到协定利息，B拿到钱。委托贷款2015年11月，大厂孔雀城与金元百利、上海银行股份有限公司北京分行签署人民币单位委托贷款借款合同，借款金额7亿元。A贷款给BA贷款给B委托贷款名为贷款，却不是银行贷款。其实就是“私人借款”，但经过银行这一道流程使得借贷合法化。18、银团贷款2014年10月，华夏幸福间接控股子公司三浦威特从固安县农信社、廊坊城郊农信社、永清县农信社、大城县农信社及三河市农信社组成的社团贷款人贷款1亿元，期限为1年，借款利率为8.5%。银团贷款是一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（Banking Group）采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。银行承兑也称为“银承”或“银票”，英文叫做“BanksAcceptanceBill”。12015年3月，华夏幸福下属公司三浦威特与沧州银行股份有限公司固安支行签署银行承兑协议，票面金额共计2亿元，承兑金额1亿元。219、银行承兑2015年5月，华夏幸福控股子公司九通基业投资有限公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币28亿元的短期融资券，发行期限1年。20、短期融资券2015年1月，华夏幸