物业管理公司维修保养管理制度.doc

物业管理公司维修保养管理制度 房屋维护是物业管理处的根底性工作，认真贯彻“以防为主〞的方针是保持房屋完好的保证。 一、总体管理要求 房屋日常养护的主体包括：地基根底的养护、楼地面工程的养护、墙台面及吊顶工程的养护、门窗工程的养护、屋面工程的维修养护管理等。 二、具体管理方式 〔一〕地基根底的养护 地基属于隐蔽工程、发现问题采取补救措施都很难，应给予足够的重视。主要应从以下几方面做好养护工作。 1、决杜绝不合理荷载的产生 地基根底上部结构使用荷载分布不合理或超过设计荷载，会危及整个房屋的安全，而在根底附近的地外表堆放大量材料或设备，也会形成较大的堆积荷载，使地基由于附加压力增大而产生附加沉降。所以，应从上下两方面加切强对日常使用情况的技术监督，防止出现不合理荷载状况。 2、防止地基浸水　 地基浸水会使地基根底产生不利的工作条件，因此，对于地基根底附近的用水设备，如绿化、上下水管等，要注意检查其工作情况，防止漏水。同时，要加强对房屋内部及四周排水设施如排水沟、散水等的管理与维修。 3、保证勒脚完好无损 勒脚位于根底顶面，将上部荷载进一步扩散并均匀传递给根底，同时起到防水的作用。勒脚破损或严重腐蚀剥落，会使根底受到传力不合理的间接影响而处于异常的受力状态，也会因防水而产生根底浸水的直接后果。所以，勒脚的养护不仅仅是美观的要求，更是地基根底养护的重要局部。 〔二〕楼地面工程的养护 1、保证经常用水房间的有效防水 对厨房卫生间等经常用水的房间，一方面要注意保护楼地面的防水性能，更须加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室内外长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用，以免形成隐患。 2、防止室内受潮与虫害 由于混凝土防潮有限，在紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室内。室内潮湿不仅影响使用者的　身体健康，也会因大局部材料在潮湿环境中容易发生不利的化学反响而变性失效，造成重大的经济损失。所以，必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作。 〔三〕墙台面及吊顶工程的养护 墙台面及吊顶工程是房屋装修工作的主要局部，它通常包括多种类型，施工复杂，耗资比重大，维修工序繁琐，常常牵一发而动全身。所以，做好对他的养护工作，延长其综合使用寿命，直接关系到业主与管理机构的经济利益。所以要从以下几方面进行养护： 定期检查，及时处理； 加强保护与其他工程相接触； 注意清洁与清洁方法； 注意材料的工作环境; 定期更换部件,保证整体协调性。 〔四〕门窗工程的养护 门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径,应在管理使用中根据不同类型门窗的特点注意养护,使之处于良好的工作状态。在门窗工程养护中,应重点注意几个方面: 1、严格遵守使用常识与操作规程 门窗是房屋中使用频率较高的局部,要注意保护。在使用时,应轻开轻关;遇风雨天要及时关闭并固定;开启后,旋启式门窗应固定;严禁撞击或悬挂物品。防止长期处于开启或关闭状态,以防门窗删变形,关闭不严或启闭困难。 2、经常清洁检查,发现问题及时处理 门窗构造比拟复杂,应经常清洁,防止积垢而影响正常使用,如关闭不严等。发现门窗变形或构件短缺失效等现象,应及时修理,防止其他局部破坏或发生意外。 3、定期更换易损部件,保持整体状态良好 对于使用中耗损较大的部件应定期检查更换,需要润滑的轴心或磨檫部位,要经常采取相应的润滑措施,如有残垢,还要定期清洗,以减少直接损耗,防止间接损失。 〔五〕屋面工程维修养护 屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、隔热等,由于建筑工艺水平的提高,现在又增加了许多新的功能,如采光、绿化、各种活动。屋面工程施工工艺复杂,而最容易受到破坏的是防水层,它又直接影响到房屋的正常使用,并起着对其结构及构造层的保护作用。所以防水层的养护也就成为屋面工程维修养护的中心内容。所以,在使用过程中需要有一个完整的保养制度,以养为主,维修及时有效,以延长其使用寿命,节省返修费用,提高经济效益。 1、定期清扫,保证各种设施处于有效状态。 2、定期检查、记录,并对发现的问题及时处理、 3、建立大修、中修、小修制度。 4、加强屋面使用的管理。 5、建立专业维修保养队伍。 三、制度保障 1、明确维修责任,维修人员二十四小时在岗值勤。 2、对房屋进行零星养护和方案养护相结合方针,采取区别对待原那么,对不同类型、不同风格、不同结构、不同等级标准的房屋应采用不同的维修标准和维修方案。 3、对新建房屋做好房屋的日常养护,保持原貌和使用功能,对于旧建筑物根据其年代、结构、质量情况制定不同的维修方案。 四、检查与监督 对房屋检查可分为定期与不定期检查,平定房屋完损等级,随时掌握所管小区房屋的质量状况。房屋在长期的使用过程中,由于自然的、认为的各种因素影响,房屋的各个零件会受到不同程度的损坏。所以必须经常对房屋主体结构及公用设施进行检查,同时要督导业主对房屋的合理使用,防止房屋结构、设施设备的过早损耗或损坏,维护房屋和设施设备的完整,提高房屋完好率,让广阔业主建立一个良好的保养意识。 五、管理目标　　　　　　　 1、创造安居乐业的生产生活环境。 2、物业的保值和增值。 3、为业主、使用人提供全方位高校、优质、经济的效劳,使物业发挥最大的社会效益、环境效益和经济效益。 5