2023年碧桂园“稳”增长.doc

碧桂园碧桂园“稳稳”增长增长 江一苇 尽管 2019 年房地产市场调控从严、融资收紧，碧桂园的各项业绩指标仍稳健增长。3 月 27 日，碧桂园（2007.HK）发布 2019 年全年业绩报告，权益销售金额约5522 亿元，权益销售面积约 6237 万平方米，分别同比增长 10%和 15.2%，销售继续领跑行业。2019 年碧桂园实现总收入约人民币 4859.1 亿元，同比增长 28.2%，其中 97.8%的收入来自物业销售，仅有 2.2%来自建筑及其他分部。在“稳”的基调下，碧桂园的利润增长态势良好，营业收入约为 4859.1 亿元，同比增长 28.2%。毛利润约为 1266.4 亿元，同比增长 23.6%。净利润约为 612亿元，同比增长 26.1%。股东应占核心净利润约 401.2 亿元，同比增长 17.6%。不过，碧桂园总裁莫斌在线上业绩会上表示，不会对外公布 2020 年的增长目标，但公司会有内控目标。碧桂园常务副总裁程光煜坦言，2 月份的主要影响来自线下售楼处的关闭，以及影響了供货。碧桂园去年一季度的供货量约 900 亿元，今年只有 510 多亿元。对此，碧桂园积极开展线上销售，每天的全口径销售金额达到 6 亿元以上。现在线下售楼部（除湖北）基本全部开放。程光煜相信，疫情的影响在销售端逐步消除。随着疫情阴霾渐渐退去，市场也迎来复苏。程光煜表示，由于今年 1 月和 2 月的销售均价同比去年略有上升，3 月销售恢复情况好于预期，因此碧桂园现阶段暂时没有全国促销的计划。净借贷比率仅净借贷比率仅 46.3%46.3%2019 年，碧桂园权益物业销售现金回款约 5301 亿元，权益销售回款率高达 96%。快速强劲的销售回款，保障了充足的现金流，大大提升了抵御风险的能力。在行业资金面持续收紧的背景下，碧桂园自 2016 年起第四次连续在年末实现正净经营性现金流，达到 146.7 亿元。在民营上市房企中，仅碧桂园、龙湖等少数公司能够持续数年净经营性现金流为正。分析人士认为，这折射出碧桂园自身强劲的造血功能和稳健的财务风格。截至 2019 年年底，碧桂园可动用现金余额约 2683.5 亿元，达到公司有史以来最高水平，占总资产比例达到 14.1%，加上还有 3167.9 亿元的银行授信额度未使用，现金流充裕。在房地产调控持续深入、房企融资全面收紧的背景下，碧桂园是少有的兼顾规模增长和负债管控的房企之一。业绩报告显示，碧桂园的净借贷比率同比下降 3.3 百分点，仅为 46.3%，自上市以来连续 12 年将净借贷比率保持在 70%以下。亿翰智库的最新研究显示，2019 年上半年，营业收入位居前 30 名房企的净负债率均值为 104.6%，最大值为 230.4%。相较之下，碧桂园的净负债率远低于Top30 房企的平均水平。城镇化势不可挡城镇化势不可挡 莫斌在业绩会上表示，中国“房住不炒”的主基调没改变，但城镇化势不可挡，相信凭借碧桂园在全国广泛而均衡的布局，以及精准科学地投资策略，可实现全周期综合竞争力的提升，做强做优。截至 2019 年 12 月 31 日，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约 17022 亿元，潜在的权益可售货值约 7159 亿元，权益可售资源合计约 2.4 万亿元，可满足集团未来 4 年以上的销售量。在已获取的可售资源中，97%位于常住人口 50 万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大城市群，大多数货量的分布符合人口流动趋势。2019 年全年，按项目所在地分，碧桂园位于一二线和位于三四线的销售金额比例为 39：61;按目标市场分，目标一二线与目标三四线销售金额比例为 44：56。程光煜表示，旧改是一个重要的土地投资手段，尤其在一线城市和二线城市，去年碧桂园的旧改权益货值超过 1000 亿元，今年大概有 800 多亿元。但全国均衡布局的策略不会改变，投资标准也不会改变。从三四线项目投资转化情况看，截至 2019 年底，集团三四线城市项目获取 18个月后的投资转化率为 1.27，同行一二线城市项目的该指标为 0.71 或以下。在碧桂园进驻的三四线城市中，88%的城市处于库存短缺或合理状态，对应三四线城市权益货值的 88%。由于在大湾区拥有充足且优质的土地储备，碧桂园近年来在该地区的销售业绩也十分可观。2019 年，碧桂园国内权益合同销售前 10 位的城市中，有一半位于粤港澳大湾区，包括佛山、广州、惠州、东莞和清远。克而瑞认为，在均衡布局策略下，碧桂园的项目覆盖五大城市群及其他区域一到五线城市。其中，长三角、粤港澳大湾区、京津冀等五大城市群的权益可售资源占比达 74.7%，这些区域人流密集，深受政策利好，房地产市场发展空间巨大，将为业绩的可持续增长提供良好保障。