2023年房地产企业针对土地增值税清算的核算管理范文.docx

天道酬勤 房地产企业针对土地增值税清算的核算管理 ：土地增值税是国家对房地产进行调控的重要手段之一，为了迎合国家实施的调控政策，要求房地产企业在开展的过程中应不断提高自身土地增值税清算管理水平，最终由此到达最正确的管理状态，且防止不标准工程清算行为的开展影响到房地产企业投资方向确实定，并就此增强自身整体核心竞争水平。本文从房地产土地增值税管理分析入手，并详细阐述了房地产企业土地增值税清算的核算管理对策，旨在其能推动当代房地产企业的可持续健康开展。 关键词：房地产企业 土地增值税 核算管理 在土地增值税政策内容改革过程中其明确规定出土地增值税以建筑物为征税对象，按30%-60%的四级超率累进税率展开征收行为。但由于房地产企业在开展过程中涉及到的工程较多，从而在一定程度上增加了其本钱核算的复杂性。因而当代房地产企业在开展实践经营活动的过程中必须从明确清算条件等途径入手来提升自身整体核算管理水平。以下就是对房地产企业针对土地增值税清算的核算管理的详细阐述，望其能为当代企业的快速开展提供有利的文字参考。 一、房地产土地增值税管理分析 土地增值税是一个极易受宏观形势和政策影响的税种，征管制度与政策对税收收入及负担会产生较大的影响。税务机关提出了加强对房地产开发整个过程的监控，强化对房地产行业的稽查，建立房地产各税种的税源管控。由于房地产土地增值税管理涉及到的范围较广，因而在房地产开发前即要求房地产企业在实施土地增税管理工作的过程中应注重明晰自身征税范围，并基于论证与评估行为开展的根底上防止工程开发过程中费用使用模糊问题的凸显。同时，在工程开展过程中亦应强调对建房方案的合理规划，最终由此来实现费用的清晰化支出。此外，在核算过程中应注重将增值额核算方式的选择、销售定价环节等纳为工作重点，最终为房地产土地增值税管理行为的展开提供有利的根底条件。 二、房地产企业土地增值税清算中面临的问题 〔一〕收入 税务机关主要审核房地产转让收入的范围，确定房地产转让的价格，审核房地产购售合同，相关经济利益〔如以房屋交换其他资源〕、代收费用等。收入是房地产企业土地增值税清算中面临的主要问题之一，而导致此问题发生的原因主要归咎于以下几个方面：第一，在中华人民共和国土地增值税暂行条例第九条第三款中指出，转让房地产的成交价格应低于房地产评估价格，即由此引发计税价格偏低的问题，从而在一定程度上影响到了房地产企业的实际收入状况；第二，税务机关在应对销售价格问题时，其时常采取按照同时期商品房售价的方式展开土地增值税相关法规内容调整行为，最终由此引发了计税价格问题；第三，网签销售合同等措施的实施也影响到了房地产企业土地增值税清算行为的展开，因而应对其展开行之有效的处理。 〔二〕本钱费用 税务机关主要审核发生的本钱费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合理有效凭证的，不予扣除；对于各项预提〔或应付〕费用不得包括在扣除工程金额中。具体扣除工程金额有：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发本钱、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金。本钱费用也是房地产企业土地增值税清算工作中面临的主要问题，即局部房地产企业在实施土地增值税清算管理工作的过程中时常凸显出票据不合规的问题，例如，假发票的使用等等。为此，要求当代房地产企业在开展的过程中应注重以培训的形式来标准相关工作人员发票业务处理行为，同时以加强票据审核环节的开展等路径来缓解本钱费用问题，且为企业土地增值税清算行为的展开提供有利的根底条件。此外，局部房地产企业在工程开展过程中还凸显出合同列支价格超过本地平均价格的现象，最终引发了工程弄虚作假问题，且带动税务机关加强工程工程过程的考核。 三、房地产企业土地增值税清算的核算管理对策 〔一〕明确清算条件 在房地产企业土地增值税清算管理中明确清算条件是非常必要的，国税发[2022]187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知第二条关于土地增值税清算条件规定：符合以下情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：房地产开发工程全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发工程；直接转让土地使用权的。符合以下情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发工程，已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售〔预售〕许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。因此，房地产开发企业符合以上条件的必须进行土地增值税清算。对于此，首先要求相关人员在实际工作开展过程中应深化自身对企业实际清算状况的掌握。其次，在房地产企业土地增值税清算管理行为开展过程中主管税务机关应注重传达相应的指令信息。同时清算条件明确制度的落实亦可防止当前房地产企业在开展的过程中呈现出土地增值税延缓缴纳行为。 〔二〕明确土地增值税扣除工程 由于在房地产企业土地增值税清算业务处理过程中涉及到了土地使用权所支付的金额等扣除环节的展开，因而在此背景下，为了到达标准化的清算管理状态，要求企业相关工作人员在实际工作开展过程中应明确规定出土地增值税扣除工程，例如，工程开发本钱、开发间接费用及房地产转让费用等。同时在工程扣除过程中税务机关应要求房地产企业提供相应扣除工程的合法凭证，继而防止不标准工程扣除行为的发生影响到国家整体税收收入。此外，由于局部房地产企业在土地增值税缴纳过程中时常以低于实际预缴率、预缴土地增值税的途径来逃避局部税款，因而在此根底上加强房地产企业土地增值税缴纳过程中凭证环节的审核有助于房地产企业核算管理工作的开展。另外，在房地产企业清算工作开展过程中实现对多个工程共同本钱的合理分配也是非常必要的，因而应提高对其的重视程度。 〔三〕明确视同销售情况 在房地产企业土地增值税清算的核算管理工作开展过程中明确视同策略的实施有助于防止企业领导将建成房屋作为员工福利的现象，同时杜绝以房抵债问题的凸显，因而在房地产清算管理工作开展过程中应着重强化对其的有效实施。例如，局部房地产企业在工程开展过程中即存在着以商品房抵工程款的行为，且基于不做收入的根底上来逃避土地增值税。因而在此根底上，展开视同销售情况明确行为，可对此类问题产生限制效果。此外，基于明确视同销售情况的根底上，要求税务机构在清算管理行为开展过程中应注重以培训的形式来提高相关工作人员专业水平，并就此到达标准化企业土地增值税清算目标。 〔四〕完善核算环节 在房地产企业土地增值税核算管理环节开展过程中完善核算步骤是非常必要的，对于此，应从以下几个方面入手：第一，在核算环节开展过程中房地产开发商应担负起自身工作职责，即确定适宜的土地增值税核算方法，同时结合工程开发较为复杂的特点，以普通住房、非普通住房、非住宅的形式对工程类型进行划分，最终由此来到达良好的核算状态；第二，在核算工作开展过程中为了享受免税条款，要求相关工作人员在对普通住房及非普通住房进行核算的过程中应注重采用区别计算手段，最终由此满足房地产企业工程核算条件，且到达最正确的土地增值税核算状态；第三，在工程工程竣工后应根据房地产面积展开分核计算行为，以此来保障核算工作的合理性，且防止逃税问题的凸显。 〔五〕PL房地产开发公司案例分析 PL房地产集团于2000年10月2日成立，其是一家多元化的房地产跨国集团，该集团在工程开发过程中涉及到了金融、酒店、教育等领域，同时其注册资金到达了人民币三亿元。此外，该集团在开展的过程中为了稳固自身在市场竞争中的地位，旨在打造“PL地产〞品牌。在PL集团土地增值税清算管理工作开展过程中发现集团负债率合理比率在60%-70%之间，同时其流动资产率仅到达了1.6%，继而由此影响到了集团土地增值税清算的核算管理工作的展开。而导致此问题发生的原因主要归咎于集团在实践工程开发的过程中应收账款问题较为明显，继而在一定程度上影响到了资金的流动性，且就此降低了集团盈利能力。另外，税务机关针对PL房地产开发公司的稽查结果实施了土地增值税税收筹划管理工作，最终由此来改善税收问题。 四、结束语 综上可知，局部房地产企业在土地增值税清算的核算管理工作开展过程中仍然存在着票据不合规等问题影响到了整体工作效率，因而在此根底上，税务机构在实施管理工作的过程中应提高对此问题的重视程度，且从完善核算环节、明确视同销售情况、明确土地增值税扣除工程、明确清算条件等途径入手来应对传统核算模式下凸显出的相应问题，到达最正确的核算管理状态，且标准房地产企业在工程开发过程中的缴税行为，防止逃税现象的凸显影响到国家整体税收状况。 参考文献： [1]李明巍.房地产企业土地增值税清算管理解析[J].中国外资，2023，11〔03〕：179-181 [2]向书乐，赵永红.论我国土地增值税征管现状——关于央视与房企“欠税门〞争论的再思考[N].安徽行政学院学报，2023，12〔04〕：33-38 [3]张欣.房地产行业土地增值税的清算流程及本卷须知[J].财经界〔学术版〕，2023，34〔23〕：249+251 [4]韩宗强.襄阳市土地增值税清算存在的问题及改良措施[N].襄阳职业技术学院学报，2023，11〔03〕：8-10 [5]王玉红.土地增值税制度与会计准那么的差异分析及协调[J].税务研究，2023，24〔12〕：66-70