2023年房企双轮驱动战略范文.docx

天道酬勤 房企双轮驱动战略解析 房玲 羊代红 洪宇桁 ：由于拿地、躲避单一业态风险以及开拓新的业绩增长点等多元化考量，在房地产开发进入“存量时代〞后，越来越多的企业开始强化或者布局商业运营，局部企业已经形成了“地产+商业〞双轮驱动的开展战略。 关键词：住宅+商业;头部聚集;多元布局 中图分类号：F293 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-〔2023〕 07-0014-17 收稿日期：2023-05-22 作者简介：房玲、羊代红、洪宇桁，克而瑞地产研究员。 随着房企竞争格局加剧，房企多元化开展成为趋势，而随着房地产进入“存量时代〞，越来越多的企业在多元化方面开始强化或者布局商业运营，局部企业已经形成了“地产+商业〞双轮驱动的开展战略。目前，销售TOP100上市房企大局部均已布局商业，其中有如华润、龙湖等运营较好的企业，也有局部企业虽运营多年，但规模开展，以及相应的租金及效益等还是略差一筹，我们将对百强上市房企的房企双轮驱动进行研究，以从中得到借鉴和启发。 1存量时代下房企积极布局多元化，局部形成双轮驱动 局部早期布局商业的房企已经形成了产业优势，在商业领域上形成了较大的规模和品牌影响力，为企业长期开展带来了新的動力，这些企业我们称之为双〔多〕轮驱动房企。我们将房企商业投资性营业收入占企业物业结算收入的占比大于2%、或者局部投资性物业价值/总资产比值大于5%、且形成了一定的商业品牌的企业归为双轮驱动型房企，筛选出来的企业个数到达26家，占72家百强上市房企的36%。 从百强房企双轮驱动情况来看，目前房企布局商业业态，除了传统的购物中心外，还有酒店、写字楼等。此外，随着近几年“共享经济〞的兴起又延伸出新的业态，如社区商业、共享办公、长租公寓等。在双轮驱动的房企中，都布局了购物中心、布局写字楼的占比有81%、布局酒店有46%、布局长租公寓有42%，也有少局部企业布局了文旅地产，成为企业收益增长的重要一极，见表1。 2房企双轮驱动效果显现，头部聚集效应较大 2.1华润、龙湖、中海投资性物业资产价值超千亿 从目前面积规模来看，撇除专门主营做商业的房企外，目前持有的已产生租赁收益的商业地产建面超过500万平方米的企业有4家，超过100万平方米的有15家。房企的商业运营建面规模正逐渐扩大，同时局部企业储藏面积也不容小觑，未来将奉献更多的运营工程，见表2。 而由房企的投资性物业资产规模来看，超过500亿元的有7家企业，超过100亿元的有27家，占比到达63%。由于各个企业的商业布局不同，获取工程的区域以及城市能级等多方面的差异会导致投资性物业的资产值的不同。 而由投资性物业资产/总资产占比来看，占比超过10%的企业有18家，占比超过5%的企业有26家。综合来看，目前进行双轮驱动的房企手上持有的投资性物业资产价值不菲，且为总资产的重要组成局部，未来，假设能发挥手上的投资性物业的营收效益，除了自有的工程增值之外，将会给企业奉献可观的营业收入。 2.2 42%双轮驱动房企商业开展收益水平相对较好 房企双轮驱动策略的开展成果来看，目前由于对商业局部的持续投入，以及多年商业运营经验的积累，内房商业运营商的收益得到较大的增长，年商业营收规模已超过港资企业，根据克而瑞2023年一季度中国房地产企业运营收入排行榜，境内双轮驱动的房企营业收入水平最高的华润，明显超过境外排名第一的凯德。但是值得注意的是，单工程收益率和工程估值来看，内房商业还是低于港资及其他外资企业。 而从内房企业具体的规模效益来看，房企商业收益头部聚集效应较大。其中华润置地的商业收益到达120.28亿元，是唯一一个超过百亿元的企业，开展规模及收益属于行业领先，此外还有3家房企的商业收益超过50亿元，约一半的企业商业收益小于15亿元，收益规模上来看局部企业在商业运营能力上还是有些参差不齐，取得较好的规模成果的房企较少，见表3。 而从商业收益/物业销售收益的比值来看，房企进行双轮驱动策略有约42%的房企为房企带来较高的收益，成为其主业开展之外企业增收的一个重要的收益点。他们2023年商业收益收入/物业销售收入占比到达5%以上，这局部企业主业一般开展规模较大，对于商业上的投入也相对较大，如商业收益规模TOP10房企的主业规模一般也在30强以内，见图1。 除此之外，还有也有一些企业虽然主业的销售规模相对较小，但由于在商业开展上面比拟重视，因而在双轮驱动开展上也取得了不错的成效。 值得注意的是，大局部商业收益规模较大且占比拟高的一般属于侧重购物中心开展的企业，在酒店以及写字楼方面侧重布局的企业那么相对较少，主要是因为房企一般将酒店和写字楼作为购物中心业态的配套，且相应的商品化率不高。 3总结：双轮驱动是开展方向，房企需保持重视与平衡 由于拿地、躲避单一业态风险以及开拓新的业绩增长点等多元化考量，在房地产开发进入“存量时代〞后，房企进行双轮甚至多轮驱动将会成为主流房企的共识。而这其中，商业开发作为传统业态与主业相关度较高，联系也更为密切，同时随着时代的开展以及人民生活需求的变化，又衍生出租赁住房、共享办公等多种新兴业态。但在这过程中，迄今为止只有少局部的房企在商业运营方面实现了较大的收益，大局部房企仍处于培育阶段，甚至局部房企的商业运营由于空置率较高、运营不良等原因带来的回报周期过长还有可能影响主业的开展。在商业业态培育周期较长，资金沉淀较大情况下，加上如今房企头部聚集效应加剧，未来如何平衡主业开展与其他业态之间的资金使用配比将是企业的重要难题。 整体来看，推行双轮驱动战略并成功的房企大多有自己独有的优势，有的通过较为强大的资金实力较早地进入了商业地产行业，在长期不断的稳定投入以及苦心经营之后成为商业地产的龙头房企，比方华润、龙湖等;有的通过对商业地产市场的敏锐判断切入了尚处于蓝海的市场，再通过“住宅+商业〞相辅相成的运营方式逐渐地滚出雪球，比方万达、新城等。这些企业的成功各有其不同，但有一点是相通的，那就是对于商业地产板块的重视以及长期不断坚持地投入，比方龙湖就坚持将每年销售同款的10%投入商业地产的开展，新城那么大量采用了以售养租的方法，同时各家企业都对商业地产的运营下足了功夫，这种重视的态度和坚持的毅力是支撑起他们成功的一个重要原因。 综合来看，双轮驱动战略止步不前的企业主要问题在于重视程度以及投入的缺乏，或者是切入市场的时机和角度有问题。在品牌影响力越来越大的今天，先发企业已经占据了较大的规模和品牌优势，后来者需要在细分市场以及投入力度上灵活调整，从而获得自己的核心竞争力，占据一定的市场份额。