2023年回迁房指标购买方案 2.doc

回迁房指标购置方案 购置回迁房合同范本及本卷须知 在城市建设中，回迁房很常见，其中回迁房中的一局部业主有可能把回迁房出售，而有些人可能会选择回迁房。在选购回迁房时，双方要签订回迁房合同，目前尚未有比较细致标准的合同。 有人找我做合同，我就做了，现在拿出来给大家分享。 上一篇就是合同范本，本篇主要讲一下合同中的要点，一方面大家可以看到交易中的关键环节，另一面为大家自己拟定合同做一个参考。 要点一明确原地址和现地址 这两点在回迁协议上有，必须同时在转让协议上表达。一般而言，回迁后的地址会非常明确，但原地址有可能模糊，比方回迁协议中的原地址与真实原地址表述不一致，那么两个地址都写在转让协议中。 要点二明确住宅面积 如果已经是现房，面积根本不会有什么问题；如果房子还没有盖好，开发商一般会给一个大约面积，这个面积不会有太大的浮动，可以合同上写71±1平米，根本上保可以免除以后面积上带来的麻烦。 要点三明确继承人 回迁房业主如果是中青年，这个就没有必要了。现在回迁房的业主中大多数人都是老人，所以在最后房本办理过程中会存在两类问题：一是老人期间逝世，那么明确继承人后房本办理过程就有卖方的着落；二是多子女有可能抢夺回迁房出卖后的钱，让众子女签字后，就说明买卖双方已经将此房出售的事通知了众子女，给与了他们知情权（众子女是没有对该房屋及出售后资金的支配权），这样即使以后出现问题，进入调节或司法程序后，众子女没有任何发言权。 要点四使用“定〞还是“订〞 “定金〞和“订金〞是不同的，法律上对“定金〞有着严格而明确的定义，而对“订金〞的规定非常模糊。先说“定金〞，签订合同后，卖方收了1万买方1万定金，余款没有支付完突然来情况了：卖方不想卖了，择应该退还1万给买方，并且必须再支付买方1万元；如果买方不买了，在余款支付期到后，可以视为买方放弃交易，那么1万元归卖方所有，且卖方就可以把房子卖给其他人了。 如果用“订金〞的话，就没有什么约束力，更准确的说法就是现在开发商常用的“诚意金〞的概念，双方有一人中断交易，那么订金还要归还买方。其实把订金看成预付款的一局部，同样条件下有优先购置权而已。 要点五明确第一次办房本的钱谁掏回迁房办理房本后正式成为商品房了，第一次办房本到底是谁的名字呢。有两种情况，第一种最简单，就是在开发商上报房主姓名的时候，直接更改为买主的姓名，那么买主就成了一手房房主；第二种就比较麻烦了，开发商不允许修改户主姓名，那么办第一个房本的户主就是卖方了，就要做二手房过户了。 办第一次房本的钱大头分两块。一块是契税，另一块是公共维修基金（这个根据城市不同多少差异很大）。需要提醒大家一点，按照规定，中间更改姓名的行为属于偷税行为。要点六明确过户费用谁出 更改不了合同的话，只能办二手房过户了。二手房过户的费用谁出，这个要明确下来。其中注意两点：一手房的原始价格，这个是政府收税的依据，这个价格在回迁协议涨出面积的补交房款中有规定；二是你购置该回迁房的总价，这与一手房的差价是收税的依据，所以如果你在做合同时想到这点，可以省不少过户费用。除差价税外，还要交一回契税。但不需要交公共维修基金了。 我列出的合同是卖方出过户费用，该房开发商多出面积购置价为2850元/平，卖出的均价是2854元，交营业税和个税大约45元，但契税还是不少，要总价的0.75%。 需要大家注意一点，这个转让协议很能是房产部门或税务部门审核的，所以拟写的时候要注意不要有违法、违规的条款，否那么合同被否认，引起的麻烦不好处理，受益者肯定是卖方。 要点七明确违约金 现在中国房价总体是上涨的趋势，为了防止在办理房产证前卖方违约，要设立违约金条款。要点八明确单证在谁手上 在没有办理房本前，回迁协议是一个开发商给住户的凭证，所以这个回迁协议的持有是个问题。一般情况下，付过钱后买主希望自己拿着，这样是没有错误的，但卖主应该留一有复印件一份，同时买主拿到回迁协议后应给卖主打一张收据，以免因回迁协议丧失而产生的麻烦。 要点九相关费用及票据的转交和澄清这个可以看合同范本。要点十房产证办理保证金 这个事给买方准备的，如果已经完成各交易款项，不管事中间更改合同名字，还是办一手房本还是二手房本，都需要卖方的积极配合，为了保证卖方履行这个义务，需要保证金。具体格式如下： 保证金协议书甲方：xxx乙方：xxx证明人： 为了保证甲乙双方就xxxxxx回迁楼产权登记证明办理顺利进行，甲乙双方达成如下协议：第一条甲乙双方在签订该回迁房转让协议的根底上签订本保证协议书。 第二条甲方同意乙方要求抵押人民币4000元保证金的要求，在本协议第三条、第四条中规定乙方向甲方返还4000元保证金的条件。 第三条第一种情况。经过双方努力及与开发商协调，将拆迁房屋补偿安置协议书当中的户主姓名xxx直接修改为xxxx，既首次房屋产权登记证明以xxxx名字办理，在户主姓名修改完3日内，乙方须将4000元保证金无条件反还给甲方。 第四条第二种情况。双方与开发商协调失败，该回迁房转让过程以二手房过户形式进行，甲乙双方须一同按照之前的回迁房转让协议约定办理首次房屋产权登记证明及二手房过户手续，当完成二手房过户手续后既乙方拿到房屋产权登记证明3日内须将4000元保证金无条件反还给甲方。 第五条本协议仅一页；本协议一式三份，甲乙双方各执行一份，证明人执一份。甲方签字：乙方签字：时间：时间： 甲方身份证号：乙方身份证号：甲方联系方法：乙方联系方法：甲方代理人签字：证明人签字： 甲方代理人身份证号：甲方代理人身份证号：甲方代理人联系方法：甲方代理人联系方法：时间：时间： 有些人会问，为什么这条不写在转让协议中，因为这个保证金是同时保证回迁协议更名和房本办理。因为回迁合同更名是一种偷税的行为，所以最好另外协议标清。当然不要忘了打收条。 内容总结 （1）回迁房指标购置方案 购置回迁房合同范本及本卷须知 在城市建设中，回迁房很常见，其中回迁房中的一局部业主有可能把回迁房出售，而有些人可能会选择回迁房 （2）有两种情况，第一种最简单，就是在开发商上报房主姓名的时候，直接更改为买主的姓名，那么买主就成了一手房房主