【信达证券】房地产行业深度报告：以地产历史周期为鉴展望城市未来前景.pdf

以地产历史周期为鉴，展望城市未来前景 Table_ReportDate2022 年 07 月 15 日 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 2 证券研究报告 行业研究 行业深度报告 房地产房地产 行业行业 投资评级投资评级 看好看好 Table_ATable_Authoruthor 江宇辉江宇辉 地产行业地产行业首席首席分析师分析师 执业编号：执业编号：S15005S150052201000222010002 联系电话：联系电话：+86+86 1862175943018621759430 邮邮 箱：箱： 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北 京 市 西 城 区 闹 市 口 大 街9号 院1号 楼 邮编：100031 以地产历史周期为鉴，展望城市未来前景 2022 年 7 月 15 日 摘要摘要:Table_Summary 2 2021021 年下半年房地产行业进入新一轮调整周期，至今年下半年房地产行业进入新一轮调整周期，至今已已超超过过 1 10 0 个月个月，持，持续时间和调整幅度接近历史最续时间和调整幅度接近历史最高高水平。水平。本篇报告通过商品住宅销售面积、本篇报告通过商品住宅销售面积、价格和库存三类指标，对全国、不同能级和重点城市的地产调整周期进行价格和库存三类指标，对全国、不同能级和重点城市的地产调整周期进行复盘，复盘，分析当前不同城市地产市场运行阶段。分析当前不同城市地产市场运行阶段。四次房地产调整周期四次房地产调整周期按驱动因素按驱动因素可分为两类。可分为两类。一类为需求下行引发的大调整周期，如 2008、2014 和 2021 年，销售面积同比下行幅度较大，持续时间较长，全年销售面积同比增速保持负增长。另一类为政策收紧引发的小调整周期，如 2011、2018 年，销售面积下行幅度较小，持续时间较短。大调整周期内房价下跌滞后于销售面积，而小周期内量价往往同步调整。调整周期中，销售面积增速转负和见底时点通常领先于销售价格。库存增调整周期中，销售面积增速转负和见底时点通常领先于销售价格。库存增长独立于销售面积和价格变化。长独立于销售面积和价格变化。第一，从销售面积来看，大周期销售面积同比增速为负的持续时长在 11-16 个月，小周期在 7-9 个月。调整期内销售面积同比月均降幅从 2008 年周期的 18.6%降低至 2018 年周期的 0.9%。最大单月降幅从 08 年 37%下降至 18 年周期的 3.9%。第二，从销售价格来看，2008 年及 2014 年两轮大周期中价格环比转负和见底的时点均滞后销售下降 1-2 个季度。调整期间商品住宅均价最大降幅在 3%-20%左右。第三，从库存来看，2018 年库存下降近 11%，其他三轮地产调整周期库存增加 15%-30%不等。从三类指标来看，本轮调整周期接近尾声。从三类指标来看，本轮调整周期接近尾声。本轮调整周期销售面积已同比负增 11 个月，价格调整已 9 个月，接近两轮大调整周期，今年三、四季度销售量价指标均有望迎来转正契机。重点重点和代表性和代表性城市历史周期复盘。城市历史周期复盘。重点城市销售面积调整期持续 7-13 个月，降幅在 30%-60%，价格下行周期较销售周期一般晚 1-2 个季度，而持续时间也比销售周期短 1-2 个季度。调整周期中，十大城市库存平均增加10%-35%。从 6 个代表性城市的地产调整周期来看，上海和深圳政策收紧时点较早，西安、成都、洛阳和秦皇岛 4 市的政策放松时点更早。一线城市销售面积增速转负通常领先于二三线城市，一二线城市调整时间一线城市销售面积增速转负通常领先于二三线城市，一二线城市调整时间长于三线，不同能级城市价格降幅比较接近。长于三线，不同能级城市价格降幅比较接近。第一，从调整时点看，一线城市 2008 年及 2014 年两轮调整周期开始时间略早于全国周期时间 1 个季度左右。第二，从调整持续时间看，一线与二线城市调整时长接近，通常在 4-5 个季度之间。2011 年一二线城市调整持续时间比全国更长，三线城市调整持续时间更短。第三，从价格来看，不同能级城市平均降幅均在25%-40%之间，最高降幅在 60-80%之间。重点城市后续发展机会重点城市后续发展机会展望展望。第一，一线城市中广州、深圳有望率先迎来回暖，北京、上海回暖时间略晚。第二，二线城市中成都、西安、三亚、天津、贵阳、厦门、大连这 7 个城市仍存在回调空间，但销售面积处于历史低位，可能会更早出现边际改善。南昌、沈阳、长春、哈尔滨、昆明、重庆、兰州、银川、长沙、苏州、宁波、南宁、合肥 13 城已经处于周期尾部阶段，销售可能更早恢复。第三，三线城市中南充、北海、无锡、安庆、烟台 5 城销售面积处于低位，有望在未来出现边际改善。韶关、佛山、东莞、岳阳、襄阳、常德、洛阳、温州、连云港、吉林 10 城处于周期尾部阶段。风险因素：风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产销售下行幅度超预期。请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 3 目 录 1 以史为鉴，四次房地产调整周期回顾.6 1.1 历史上四轮地产调整周期.6 1.2 成交量：大周期下调整 11-16 个月，小周期下调整 7-9 个月.7 1.3 价格：销售转负后约 1-2 个季度内调整，持续 7-12 个月.11 1.4 库存：与行业供给周期有关，期间通常增长 15%-30%.12 1.5 本轮下调周期或已到达底部.13 2 聚焦核心，重点城市历史周期复盘.17 2.1 成交量：重点城市下行持续 7-13 个月，降幅在 30%-60%.17 2.2 价格：重点城市下行持续 4-14 个月，降幅 30%-50%.21 2.3 库存：十大城市平均增加 10%-35%.23 3 因城施策，代表城市历史周期回顾.25 3.1 沿海城市：上海与深圳地产周期复盘.25 3.1.1 上海：历次地产调控的热点.25 3.1.2 深圳：涨多跌少，政策谨慎.27 3.2 省会城市：西安与成都地产周期复盘.29 3.2.1 西安：政策调整细致频繁.29 3.2.2 成都：高库存下调整周期偏长.31 3.3 旅游城市：洛阳与秦皇岛地产周期复盘.33 3.3.1 洛阳：调整周期回顾.33 3.3.2 秦皇岛：与全国周期同步.34 4 展望未来，不同能级城市后续发展机会.36 4.1 一线城市展望.36 4.1.1 调整特征：启动时间领先全国，持续时间较长.36 4.1.2 现状分析：广深调整或率先结束，北上仍需一定时间.37 4.2 二线城市展望.39 4.2.1 调整特征：调整时点与持续时长与一线城市接近.39 4.2.2 现状分析：13 城近期有望恢复，7 城或迎来边际改善.39 4.3 三线城市展望.44 4.3.1 调整特征：通常滞后，持续时间也较短.44 4.3.2 现状分析：10 城近期有望恢复，5 城或迎来边际改善.44 风险因素.48 图 表 目 录 图表 1：2001 年至 2021 年商品房销售面积及同比增速.6 图表 2：2002 年至 2021 年销售面积、销售均价同比增速.6 图表 3：2007 年至 2022 年 4 月商品住宅销售面积同比增速及成交价格环比增速.7 图表 4：2008 年至 2010 年商品住宅销售面积同比增速及成交价格同比增速.7 图表 5：2011 年至 2013 年商品住宅销售面积同比增速及成交价格同比增速.8 图表 6：2014 年至 2016 年商品住宅销售面积同比增速及成交价格同比增速.9 图表 7：2018 年至 2019 年商品住宅销售面积同比增速及成交价格同比增速.10 图表 8：2020 年至 2022 年商品住宅销售面积同比增速及成交价格同比增速.10 图表 9：2008 年大周期量价变化对比.11 图表 10：2011 年小周期量价变化对比.11 图表 11：2014 年大周期量价变化对比.12 图表 12：2018 年小周期量价变化对比.12 图表 13：销售价格历史四轮下行周期的特点.12 图表 14：历史周期全国商品住宅库存变化.13 图表 15：本轮调整周期销售面积当月同比与 2008、2014 年对比(%).14 图表 16：本轮调整周期销售面积当月同比与 2011、2018 年对比(%).14 图表 17：销售面积历史四轮下行周期的特点.14 图表 18：本轮调整周期当月价格环比与 2014 年对比(%).15 图表 19：本轮调整周期当月价格环比与 2011、2018 年对比(%).15 图表 20：70 城商品住宅均价环比历史三轮下行周期及本轮周期对比.15 图表 21：本轮调整周期商品房库存累计增长率与 2008、2014 年对比.16 图表 22：本轮调整周期商品房库存累计增长率与 2011、2018 年对比.16 图表 23：商品住宅待售面积历史三轮周期与本轮周期对比.16 图表 24：部分重点城市 2008 年周期成交量情况.17 图表 25：部分重点城市 2011 年周期成交量情况.18 图表 26：部分重点城市 2014 年周期成交量情况.19 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http:/ 4 图表 27：部分重点城市 2018 年周期成交量情况.20 图表 28：重点城市历史四轮周期及本轮周期成交量变化对比.21 图表 29：部分重点城市 2008 年周期价格情况.21 图表 30：部分重点城市 2011 年周期价格情况.22 图表 31：部分重点城市 2014 年周期价格情况.22 图表 32：重点城市历史四轮调整周期及本轮周期价格情况.23 图表 33：历史周期全国十大城市库存变化.23 图表 34：历史周期重点城市商品住宅去化周期变化.24 图表 35：上海住宅销售面积在 2010 年和 2011 年下半年转为同比负增.25 图表 36：2014 年上海销售面积下降，调整周期持续时间较长.25 图表 37：上海商品房库存在 2010 年到 2012 年持续下降.26 图表 38：2014 年到 2015 年，上海市商品房库存持续上升.26 图表 39：上海住宅销售面积在 2017 年转为负增，与全国周期不同.26 图表 40：2022 年上海销售面积增速转负，比全国更晚.26 图表 41：上海 2018 年后商品房库存从低位回升.26 图表 42：2021 年末，上海市商品房库存再度上升.26 图表 43：深圳住宅销售早在 2006 年便转为负增，2009 年销售增速转正.27 图表 44：2010 年深圳销售面积下降主因供给降低，2012 年调整周期持续时间较长.27 图表 45：深圳商品房库存在 2007 年上半年持续下降，2008 年库存持续上升.27 图表 46：2012 年后，深圳市商品房库存持续上升.27 图表 47：2014 年调整周期中，深圳销售面积增速在 2013 年下半年转负.28 图表 48：深圳楼市早在 2017 年便进入调整周期，领先全国.28 图表 49：2014 年上半年深圳商品房库存持续上升.28 图表 50：2018 年下半年深圳商品房库存快速上升.28 图表 51：2011 年调整周期中，西安市住宅销售面积转负.29 图表 52：2014-2015 年，西安市住宅成交面积同比增速较早转为增长.29 图表 53：西安商品房库存在 2012 年上半年持续上升.29 图表 54：2012 年后，西安市商品房库存持续上升.29 图表 55：2017-19 年调整周期中，西安商品房销售面积增速转负，但价格继续上涨.30 图表 56：2020 年和 2022 年，西安市住宅成交面积同比持续负增.30 图表 57：西安商品房库存在 2015 年上半年和 2018 年持续上升.30 图表 58：2020 年上半年和 2021 年下半年，西安市商品房库存持续上升.30 图表 59：2011 年调整周期中，成都住宅销售面积再 20