房地产行业月度报告：市场韧性十足政策维稳不变-20200810-招商银行-18页.pdf

Table_Yemei0 行业研究月度报告 2020 年 08 月 10 日 房地产月度报告（2020 年 1-6 月）市场韧性十足，政策维稳不变 房地产销售房地产销售韧性韧性十足十足。1-6 月房地产销售面积累计降幅在大幅下跌后逐步修复，6 月累计同比降幅为 8.4%。5 月、6 月单月同比正增长，宏观货币环境的宽松、政策的边际放松及房企加大推盘力度，使得房地产销售超预期恢复。考虑到后续货币宽松和房企积极推盘的因素仍会保持，地产政策在过热城市边际有所收紧但总体仍以稳定为主，我们预计下半年房地产销售将保持一定热度但增幅会逐渐收窄，预计全年销售面积降幅将进一步收敛至 3-5%附近。开发投资开发投资 6 6 月累计增速由负转正。月累计增速由负转正。1-6 月全国房地产开发投资累计同比由负转正为 1.9%，主要由土地购置费拉动。下半年房地产开发投资在土地购置费及建安投资的拉动下会继续提升。考虑到疫情对施工进程有一定拖累，我们调整对房地产开发投资的增速预测为 7%左右。中央政策坚持“房住不炒”，中央政策坚持“房住不炒”，疫情促使疫情促使各地各地“因城施策”“因城施策”有所放松有所放松，但但进入进入 7 7月有边际收紧态势月有边际收紧态势。中央把“房住不炒”写入工作报告，房地产领域金融监管坚决防止违规资金流入房地产市场。地方灵活采取差异化调控政策，边际上有所放松，但仍坚守“限购”、“限贷”的调控底线。疫情发生后各地政策主要集中在供给侧为房企纾困；疫情结束后逐步转向需求侧，主要出台公积金贷款及人才落户方面政策。7 月，部分销售市场过热的城市如深圳、南京、杭州、东莞等出台新的限购政策，地区政策有边际收紧态势。预计下半年房地产政策仍以稳为主。房企销售分化，拿地主要布局二线城市房企销售分化，拿地主要布局二线城市。房企销售方面房企销售方面，上半年头部房企销售仍保持增长。销售金额在 1000 亿以上的 13 家房企整体销售额较去年同比增长4%；其他梯队房企整体销售较去年同比下滑。拿地方面拿地方面，恒大、中海拿地态度较为积极，万科、碧桂园、融创等今年以来拿地态度相对谨慎。二线城市目前仍是房企重点布局的地区，代表房企在二线城市拿地占比超过 50%。杨侦誉杨侦誉 行业研究员行业研究员：0755-82947832： 敬请参阅尾页之免责声明 报告栏目报告类型 1/2 目 录 1.1-6 月房地产数据跟踪.1 1.1 销售端：销售韧性十足，一线城市商品房销售不及二三线.1 1.2 房价：疫情过后房价微幅上涨.4 1.3 投资端：开发投资累计增速由负转正，一线城市土地市场量价齐升.5 2房地产政策盘点.7 2.1 中央：坚持“房住不炒”，坚持金融监管从严.7 2.2 地方：灵活实施“因城施策”，上半年整体较为宽松.9 2.3 总结：各地差异化调控，整体以“稳”为主.10 3房企销售、拿地、资金数据跟踪总结.10 3.1 房企销售：销售业绩分化，下半年销售压力较大.10 3.2 房企拿地：二季度积极性有所提升，主要仍布局二线城市.11 3.3 房企资金：融资环境宽松，下半年到期规模较高.13 rQnOrPuNpOnNsNtQrOrNnMbRbP6MnPoOoMnNjMqQyQiNnMyQ8OpNtQxNmNpPuOqNxO 敬请参阅尾页之免责声明 报告栏目报告类型 2/2 图目录 图 1：商品房销售面积当月值及当月同比.1 图 2：商品房销售面积累计值及累计同比.1 图 3：商品房销售额当月值及当月同比.2 图 4：商品房销售额累计值及累计同比.2 图 5：房地产库销比变动情况.2 图 6：30 大中城市商品房销售面积当月同比.3 图 7：30 大中城市商品房销售面积累计同比.3 图 8：2020 年上半年 30 代表城市个面积段住宅销售套数占比.3 图 9：70 大中城市新建商品住宅价格同比变化（%）.4 图 10：70 大中城市新建商品住宅价格环比变化（%）.4 图 11：70 大中城市二手住宅价格同比变化（%）.4 图 12：70 大中城市二手住宅价格环比变化（%）.4 图 13：房地产开发投资当月值及当月同比.5 图 14：房地产开发投资累计值及累计同比.5 图 15：房地产开发投资构成.5 图 16：房地产新开工、施工、竣工累计同比变化.6 图 17：购置土地面积和土地成交价款变动情况（%）.6 图 18：100 大中城市土地供应和土地成交及溢价率.7 图 19：分层级 2020 年 1-6 月土地出让金及建设用地面积同比变化.7 图 20：中央关于“房住不炒”的表态.8 图 21：中央关于金融监管的表态.8 图 22：房地产开发资金及各分项同比变化.13 图 23：2020 年 6 月房地产开发资金构成.13 图 24：房企信用债、信托、海外债融资规模情况.14 图 25：房企信用债、信托、海外债到期情况.14 表目录 表 1：供给端出台扶持政策的省市列表.9 表 2：上半年龙头房企销售数据.11 表 3：标杆房企 2020 年上半年拿地面积变动及城市等级分布情况.12 敬请参阅尾页之免责声明 行业研究月度报告 1/14 7 月 16 日，国家统计局公布了 1-6 月份房地产数据，我们分别从销售、房价、投资、政策、房企端对上半年房地产市场进行跟踪总结。1.1-6 月房地产数据跟踪 1.1 销售端：销售韧性十足，一线城市商品房销售不及二三线 从商品房销售面积看，2020 年 1-6 月为 69403.7 万，累计同比下降8.4%，商品房销售在 2 月大幅下跌后逐步修复。分项目来看，1-6 月住宅销售面积累计下降 7.6%，办公楼销售面积下降 26.5%，商业营业用房销售面积降20.7%，住宅销售在疫情冲击过后恢复较快。住宅销售在疫情冲击过后恢复较快。图图 1 1：商品房销售面积商品房销售面积当月值当月值及及当月同比当月同比 图图 2 2：商品房销售面积累计值及累计同比商品房销售面积累计值及累计同比 资料来源：wind，招商银行研究院 资料来源：wind，招商银行研究院 从商品房销售额来看，1-6 月为 66894.6 亿元，累计同比下降 5.4%。5 月同比增长 14.05%，6 月同比增长 8.98%，销售额比销售面积恢复的更快销售额比销售面积恢复的更快。分项目来看，住宅销售额下降 2.8%，办公楼销售额下降 28%，商业营业用房销售额下降 25.5%。商品房销售从 3 月起逐步恢复，5-6 月份销售超预期复苏，单月同比均实单月同比均实现了正增长现了正增长。除疫情积压的需求释放因素外，6 月份销售较高与房企积极营销有关。每年 6 月是房企中期业绩考核时期，房企会加大推盘销售力度，使得历史上 6 月的销售数据都比较高。上半年房地产销售市场韧性十足上半年房地产销售市场韧性十足，主要原因有：，主要原因有：在卫生事件及经济下行压力下，宏观货币环境宽松使得置业成本下调，提升部分购房者积极性；各地政府也在疫情发生后从供需两端出台边际放松政策；为加速销售回款房企加大推盘力度以及疫情引起了部分居民置换房屋的需求。-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%05,00010,00015,00020,00025,0002018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-06商品房销售面积当月值（万）当月同比-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%050,000100,000150,000200,000201520162017201820192020-022020-032020-042020-052020-06商品房销售面积累计值累计同比 敬请参阅尾页之免责声明 行业研究月度报告 2/14 图图 3 3：商品房销售商品房销售额额当月值及当月同比当月值及当月同比 图图 4 4：商品房销售商品房销售额额累累计值及累计同比计值及累计同比 资料来源：wind，招商银行研究院 资料来源：wind，招商银行研究院 下半年货币宽松和房企积极推盘的因素仍会保持，行业金融监管政策有收紧态势、部分热门城市政策有收紧态势但总体仍以稳为主。基于此，我们基于此，我们预预计下半年房地产销售仍将保持一定热度但增幅会逐渐收窄，预计全年销售面积计下半年房地产销售仍将保持一定热度但增幅会逐渐收窄，预计全年销售面积降幅将进一步收敛至降幅将进一步收敛至 3%-5%附近。附近。从库销比来看，四月份以来库存去化速度有所加快。从库销比来看，四月份以来库存去化速度有所加快。库销比由 2 月的 3.8下降至 6 月的 3.7，明显回落。图图 5 5：房地产库销比变动情况房地产库销比变动情况 资料来源：wind，招商银行研究院 注：库销比=商品房待售面积/最近 12 个月商品房销售面积均值 分区域来看,二线、三线城市在 5、6 月份商品房销售恢复较好，一线、三线城市 7 月恢复较好。整体来看，一线城市整体来看，一线城市 2020 年商品房销售年商品房销售恢复恢复不及二三不及二三线城市。线城市。主要原因是：一是目前一线城市中除广州外，二手房销售占比更高，-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%05,00010,00015,00020,00025,0002018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-06商品房销售额当月值当月同比-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%020000400006000080000100000120000140000160000180000201520162017201820192020-022020-032020-042020-052020-06商品房销售额累计值累计同比33.23.43.63.844.22018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-06 敬请参阅尾页之免责声明 行业研究月度报告 3/14 2020 年 1-6 月北京、上海、深圳二手房销售占比分别为 72%、62%、71%。截止 6 月份，一线城市二手房较去年累计同比下降仅 0.7pct。图图 6 6：3 30 0 大中城市商品房销售面积当月同比大中城市商品房销售面积当月同比 图图 7 7：3 30 0 大中城市商品房销售面积累计同比大中城市商品房销售面积累计同比 资料来源：wind，招商银行研究院 资料来源：wind，招商银行研究院 从成交房屋面积结构来看，一线城市刚需项目占比相较二三线城市高，90平米以和 90-120 平以下合计成交套数占比超 8 成。二三线城市改善性需求占比较高，房屋成交面积多集中在 90-144 平米之间。2020 年上半年受疫情影响，居民对房屋居要求提高，进一步推动了改善性需求的释放。图图 8 8：2 2020020 年上半年年上半年 3 30 0 代表城市个面积段住宅销售套数占比代表城市个面积段住宅销售套数占比 资料来源：CREIS,招商银行研究院 -2.3%-4.5%-1.6%-2.2%9.4%-0.1%14.7%7.4%10.4%11.0%7.5%14.6%-10%-5%0%5%10%15%20%30大中城市一线二线三线5月同比6月同比7月同比-18.5%-21.9%-18.5%-16.5%-13.8%-17.0%-14.0%-11.7%-25%-20%-15%-10%-5%0%30大中城市一线二线三线6月累计同比7月累计同比36%25%21%19%36%29%26%13%11%9%9%6%5%5%5%5%3%3%3%2%2%1%27%7%6%6%2%1%1%0%44%65%