2023年全程法律服务方案 2.doc

全程法律效劳方案 二手房全程陪购律师法律效劳 1、出卖方是否为房屋合法产权人，产权性质，已购公房是本钱价还是标准价购置； 2、出卖方是否拥有处分房屋的权利，包括其是否还有其他共有人，其是否与住房单位有产权份额划分等； 3、房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变 4、房屋使用性质而使本转让行为无效； 5、房屋是否存在欠缴房改售房价款情形，必要时取得原售房单位同意售房的书面意见； 6、出卖方是否有欠缴物业管理、水电煤暖气等应缴费用之情形； 7、房屋是否被查封，房屋所在地区是否将被拆迁； 8、起草、谈判、修订房屋买卖合同及相关补充协议、附件等； 9、交接时，审查房屋实际状况是否符合房屋买卖合同的承诺条件。 律师陪购是指专业律师应当事人的委托，根据陪购律师本人亲眼所见，以律师事务所的名义依法对具体的法律事实或法律行为的真实性、合法性进行证明的一种活动，是律师的根本业务之一。 房地产买卖过程中的律师陪购业务是目前国际通用的操作模式，目前香港和北京已经全面将律师陪购业务引入二手房按揭贷款中。 律师陪购的目标有二：一是陪购当事人身份的真实性；二是陪购当事人行为的真实性、合法性，在上述前提下律师向当事人出具律师陪购书。通过律师陪购，将能有效地遏制买卖交易及贷款过程中的房产产权不清、无权处分、提供虚假资料、恶意骗贷等现象的发生，切实地维护交易双方、房产中介和银行的利益。具体而言，律师陪购可在以下几个环节起重要作用： 一、签约阶段 在该阶段，律师主要进行买卖双方身份真实性以及签约行为真实性的陪购。在此引入律师陪购，可以起到如下作用： 第一、会对某些虚假买卖、恶意骗贷者产生一定的法律威慑力； 第二、通过律师严格审核买卖双方的身份证、户籍材料、结婚证明等资料，可以最大限度确实保买卖双方身份的真实性以及意思表示的有效性。如果卖方为非真实产权人，那么可能导致买卖合同被法院宣告无效，不但会损害真实买受人的利益，也会威胁到银行所放贷款的平安；如果买方为非真实的买受人（主要表现为提供伪造的证件、或者是“真证假人〞），那么所签订的买卖合同与抵押借款合同都将被认定为无效合同，那么不但会损害真实出售人的利益，对银行的贷款那么是更大的威，而在此情况下，房产中介也可能因未尽到足够的审查义务而承担相应的法律责任。 第三、通过查验首付款收据以及买卖双方的划款记录，可以在一定程度上防止买卖双方的关联交易，并间接证明买受人的资信。 第四、通过陪购卖方房屋财产共有人（非产权人）签署出售同意书，可以防止该共有人以不同意或不知道为由对抗作为买方的善意第三人而向法院申请宣告买卖合同无效；通过陪购承租人签署出售同意书，可以防止因承租人主张优先购置权而导致买卖合同被宣告无效。如果买卖合同被宣告无效，那么不但会损害买受人的利益，也威胁到银行所放贷款的平安。 第五、通过对买卖双方及时地提供相关法律咨询以及对双方所约定买卖合同条款的审核，可以有效地防止、合理解决日后买卖合同履行中可能容易产生的纠纷，降低房产中介可能承担法律责任的风险。 第六、通过对买卖双方（或其代理人）亲笔签署XX省房地产买卖合同、个人住房（二手房）抵押借款合同、零售贷款申请表、单身承诺函、借款凭证等法律文件的行为进行陪购，可以确保买卖双方意思表示的真实性、合法性，进而确保买卖合同以及抵押借款合同的有效性。 二、交易过户及抵押登记阶段 在该阶段，律师主要进行买卖双方身份真实性以及交易过户、抵押登记行为真实性的陪购。在此引入律师陪购，可以起到如下作用： 第一、通过对买卖双方身份的再次查验，进一步验证双方身份的真实性，堵塞签约阶段可能存在的漏洞，确保签约与交易过户、抵押登记当事人的一致性。第 二、通过对买卖双方缴纳契税、亲笔签署交易中心的格式文件并向房地产交易中心登记窗口递交全部材料的陪购，确保交易过户和抵押登记行为的真实性。其中，递交房地产交易中心登记窗口的材料中，原来无律师陪购时由中介人员直接递交的买卖合同、抵押借款合同、登记申请表现在由陪购律师亲自带到房地产交易中心递交登记窗口，防止了签约时的买卖合同与递交登记窗口的买卖合同不一致的情况，有效的防止交易各方可能承担的法律责任。 签订二手房买卖合同 1、合同主体为三方（经纪成交版的情况下）： 在大多数合同主体仅为买卖双方的根底上，增加了参与交易的第三方——中介公司为合同主体。这样明确了中介公司的权利与义务，既能保护买卖双方的合法权益，同时也能维护中介公司自身的合法权益。防止中介以个人名义签署代理合同。 2、明确了房屋房款交付等关键环节 对二手房交易中最容易出现纠纷的房屋、房款交付方式以及税费支付方式等环节作出详细规定，尽量防止纠纷的发生。例如卖房人不交税无法过户，例如加上“物业出现任何质量问题，那么合同自然失效〞等内容。 不要填写买方支付首期款的具体日期，一般填写为。在成功递件当日支付首期款，这样防止房东反悔不卖房，反而说买方违约不支付首期款。 3、合同上注明房龄 对买卖双方之间的违约责任，也对买卖双方与中介之间的违约责任进行明确约定。并对违约情况进行细化，防止类似争议的出现。业主成心隐瞒房屋的真实情况，要承担相应的违约责任。 4.订立买卖合同时必须同时要求对方将转让房产的维修资金户名、水、电、煤、 等户名在一定的条件下同时过户； 5..订立买卖合同时，必须约定卖方将所在的户口全部迁出，并可与卖方在签合同前一起到房屋所在地的派出所调查户籍情况，如遇历史遗留问题，那么在合同中予以明确约定：在签订房屋买卖合同之后的20个工作日之内将户口迁出，否那么按总房款万分之五/日的标准收取违约金。可以采取保存局部尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。 6.购房假设附送家具必须在合同上说明，将设施设备的品牌、成色，数量以及能否正常使用写清楚，应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点，并将品名、规格、数量等详列于家具清单后，买卖双方签字确认，以防止今后产生不必要的分歧。 如何签订房屋买卖合同补充协议 房屋买卖合同是整个交易最重要的法律文件，虽然政府推行标准合同文本，但标准文本远不能涵盖所有问题，甚至一些根本问题都未列其中，解决的方法是另外签订补充协议，对标准文本没有约定或约定不清的事项进行明确约定，以下为补充协议的主要内容及本卷须知： 一、代理权问题。实践中买卖双方一方或双方不到场而委托他人办理交易手续的情况比较普遍，特别是卖方不到场情更常见一些。实践中委托手续不标准，提供不及时的情况很常见，当交易的一方出于自身利益的考虑，想毁约时经常找委托手续瑕疵方面的理由作为借口，这方面的纠纷比较多，因为约定不明，法院在处理此类纠纷时也感到很棘手。因此对委托交易的情况，在协议中应当作出详尽的约定，以防止纠纷发生。 二、有必要在补充协议中将本次双方确认的交易流程和步骤约定清楚，让买卖双方都清楚地知道下一步自己该做哪些事情，需要准备什么文件；比方：是先支付首付款还是先去银行面签的问题，或者是先过户还是先结清尾款的问题。 三、标准文本对一些关键的交易步骤没有作出时限约定，比方申请贷款和提前还清银行欠款以及注销抵押的时限等等，这些时限直接影响房产交易的进度，应在补充协议中对所有影响交易进度的时限都作出明确约定，并约定明确的违约责任和需要承担的违约金数额，以及支付违约金的时间和条件； 四、贷款不成功的问题。贷款不成包括两个方面，一是不批准贷，二是批准贷款缺乏额（或附其他限制性条件，比方不享受优惠利率和提高贷款成数等）。导致不批贷款的原因一般不外乎三种，一是买方资信原因（包括第二套房等），二是卖方原因（包括房子本身原因，配偶不配合的原因等），三是新政策的原因。针对上述情况，在协议中都应当区分情况和责任，作出明确的约定或解决的方法； 五、标准文本只对逾期付款和逾期交房这两项作了违约责任的约定，并约定超过一定时限可以作为解约条件。在实践中除了上述两情况之外，还有很多情况会导致合同无法履行，或虽能履行但延迟履行将给对方造成巨大的损失，形成得不偿失的局面。因此应当在补充协议中对其他所有可能导致解约的情况都对解约条件作出明确约定，一旦出现解约条件，守约方有权选择解约来保护自己的利益； 六、国家出台新政策的处理方法。由于国家这几年经常出台一些对交易影响很大的政策，导致交易双方的利益发生巨大变化，由此而产生的纠纷非常多，后果也很严重，很难处理。因此为防止此类纠纷，在协议中针对双方的利益提前约定一旦出台新政策下如何继续交易所遵循的原那么是非常必要的； 七、解除协议后的善后处理。在签约时大家一般不愿意对解除协议的善后处理作出约定，又不能达成一致意见。仅仅靠法律在这方面的规定往往感到依据缺乏，难以妥善处理，因此在签约时提前约定解约善后事宜是很有必要的 二手房律师陪购之产权调查 在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此要特别留意房屋的产权状况。二手房具有多样化产权形式的特点，其多样性是交易纠纷频发的重要原因。在交易前进行产权调查，是防止二手房纠纷的重要举措。 了解房屋的产权状况，第一是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证〞和“土地使用权证〞；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；还要查看交易双方当事人的交易资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋销售许可证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购置权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购置的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。 第二是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：１、房屋所有权人的姓名，如为共有财产，那么应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；２、档案文号，即该宗交易的文件编号，假设查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；３、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；４、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“局部成交价〞，那么代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；５、其它内容，如房屋平面图等。 第三是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，那么必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和归还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。 第四，是购置二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为有些房改房，在上市交易时，有政策上的限制，如果购置的是这样的房屋，应当查明如何解决上市限制，方可交易。 总之，要了解房屋产权的真实情况，除了要向卖方索要产权文件，还需到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，进行对照，清楚地了解该房的产权细节，不至于有所遗漏。 二手房产权的调查与审核 一、权属审查 购置人要购置二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。张仁藏律师应当提醒：没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋，不得买卖。有些情况，尽管没有房产证，但是在评估风险后，可以通过信托设计进行交易