借名买房的法律风险.doc

借名买房的法律风险 目 录 诚信承诺书 1 毕业论文 2-11 中英文摘要及关键词 2 一、借名买房登记概述 2 (一)借名买房登记的概念 2 (二)借名买房登记的特征 3 (三)借名买房登记的原因 3 (四)借名买房协议的性质 4 二、借名买房涉及的法律问题 5 (一)借名协议的效力问题 5 (二)借名买房的物权归属问题 6 (三)规避法律的行为效果问题 7 (四)借名购房双方面临的风险 7 三、针对借名买房法律问题的处理方案 8 (一)借名买房协议的认定标准 8 (二)对借名买房权属认定之建议 8 (三)对规避法律行为的改善建议 9 (四)对借名购房双方的法律风险救济 10 四、总结 11 参考文献 11 借名买房的法律风险 [摘 要] 借名买房问题目前法律尚无明文规定，本文通过对当前借名买房的社会现状以及原因进行概述，分析了所涉及到的一些法律问题，包括借名买房协议的效力是否有效、借名买房的房屋归属、存在的法律风险等。针对这些问题提出相应的对策，分别对借名协议的效力以及房屋所有权归属进行认定，对借名买房存在的法律风险进行救济，以此来维护交易安全和社会公平正义。 [关键词] 借名登记；借名协议；物权归属；法律风险 [Abstract] Housing problems by the name of the current law is not expressly provided,this article summarizes the current social status and reasons of buying a house by someone else's name,and analyzes some legal issues involved in it,including the validity of the agreement to buy a house,the ownership of the house by the name of another person,legal risks of existence and so on.In view of these problems,corresponding countermeasures are put forward.The validity of the loan agreement and the ownership of the house are respectively determined,and the legal risks of buying a house by another person's name are relieved.The measures are aimed at safeguarding transaction security and social equity and justice. [Key words] Borrowing names to register；Borrowing names to sign an agreement ；Ownership of property；Legal risk 房屋是人们的生活必需品，房屋问题是关系到我国民生的重要问题。随着房地产业的快速发展，人们对房子热情的升高导致了房价的不断攀升，也引发了一系列房屋产权纠纷，借名买房纠纷就是其中最常见的情形。借名买房产生的问题俨然成为了社会新生热点问题，研究此问题对维护交易市场的秩序有重要的实践意义。 一、借名买房登记概述 (一)借名买房登记的概念 借名买房登记是指房地产管理部门对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利的登记。[1]借名买房简单来说就是实际购房人因某种特殊需求与他人商议借用他人的名义买房，房产证上登记的是出名人的名字，但房款由实际购房人支付且出资人对该房屋实际占有、使用和收益。 (二)借名买房登记的特征 房产借名登记具备的特征如下： 第一，事实购房人与出名人之间协商后达成了借名买房的协议，约定了双方当事人的权利和义务。该协议是在双方当事人的合理应允之下达成的，有可能是口头协定，也可能是书面协议。之后在名义购房人的配合下办理相关购房和登记手续，如若不然，很有可能借名人自己合法权益受到侵害的同时伤害到出名人的权利，造成得不偿失的后果。 第二，出名人只出借自己的名字，只是为了实际购房人能够获得房屋所有权，不提供资金支持，而购房出资额只由借名人通过分期或者一次性的方式缴纳给房屋出售者。事实出资人不使用自己的名字买房有很多原因，有可能由于国家限购导致自己不具备法律事实上的购房资格，还有可能为了简化购房以及登记过程中出现的一系列繁琐的程序或者为了规避国家政策，获取非法利益等等。 第三，在不动产登记簿上登记的是出名人的名字，但是出名人仅仅是名义上的房产所有人，房屋的实际使用仍然归借名人所有。虽然借名人基于其意愿隐瞒自身为实际购房人的事实，但是借名人实际出资并有装潢、居住、出租等行为，在实际上享有对借名所买房屋的占有、使用、收益的权利。[2]等到之后过户条件成熟时，出名人还是需要配合借名人办理房屋所有权转移登记，把房屋过户到事实购买人手上。 (三)借名买房登记的原因 随着生活水平的提高，房价的不断攀升，越来越多的人选择投资房产，国家出台的限购、户籍等政策严重影响了购房人，现实生活中就出现了许多房屋登记人与实际使用人不一致的情形，实际出资人以他人名义购房并登记出于以下原因： 1.规避法律或政策 在现实生活中，实际购房者借名义购房者的名字购房是出于钻法律空子的目的，因为这类人不具备法律或政策提供的购买资格，只能通过一些手段和方式进行规避，从而获得购买资格或者低价购买，取得本不属于自己的利益。比如政府为了解决弱势群体的住房问题，与开发商联合推出经济适用房，有些不具备购买经济适用房的人想占取国家的便宜借有资格之人的名义购买，获取利益；又例如某些城镇居民因为想分得农村房屋拆迁补偿，以亲朋好友之名购买农村面临拆迁的房屋来获取利益。 2.贪图便宜享受优惠 购房者的身份决定买房时能否享受优惠，实际买房者因自身原因不能享受相关的优惠政策，所以通过借名人来购买房屋。例如住房公积金贷款只适用于城镇户口的在职工人，有些没有公积金的人想要买房又想避免直接向缴纳较高利息的银行进行商业贷款，所有只能以他人名义来办理公积金贷款。此外，部分单位盖的员工住房比一般房屋市价低，一些有买房需求的人与单位某些员工商议借其名义购买。 3.转移财产或逃避债务 在现实生活中，借名人因自身某些原因，通过借名买房的方式转移财产或躲债。比如有些夫妻其中一方在离婚前，将夫妻共有的房产转移登记在他人的名下，这样在法院宣判时就不属于夫妻共同财产。还有些债务人为了逃避债务，事先将自己的房屋登记在他人的名下，让法院和债权人认为自己没有财产来逃避债务。 4.其他原因 事实购房人借用他人名义购房是为了达到某种特殊的目的。比如有些父母为了逃避将来可能征收的遗产税，就以未成年人的名义购买房屋，既避开纳税环节，又可减少如若房产证上是自己的名字，在自己去世后孩子继承时所需的过户、公证等一系列程序；又如在现实生活中一些从事公职的人员贪污受贿，以亲朋好友的名义登记购买房屋获取本不应该获得的利益。 (四)借名买房登记的性质 一般来说，在房屋借名登记过程中，出名人和借名人首先会以口头或书面的形式约定或签署一份借名协议，然后再开展签订房屋买卖合同、房屋登记等程序。借名买房协议的性质在我国民法中无明确规定，该协议属于无名合同的范畴。下文将分类重点进行阐述。 1.大陆学者对买房协议性质的理论分析 借名买房的出名人与借名人双方协商约定，在购买房屋时，由出名人出面以自己的名义和卖房者进行交易，交易成功后房屋登记在出名人名下，在交易过程中卖房者不知道有借名人的存在，此时的法律行为叫做间接代理。[3]相反，如若第三人知晓了出名人仅仅是名义购房人，这时不要求提供实际购房人的信息，此时构成了直接代理。综上所述，直接代理与间接代理的区分标准是看第三人是否知晓。 有部分学者认为“代理应该是代理人代替本人实施法律行为，由此行为而产生的后果由本人承担。”[4]借名协议中出名人仅提供了名字，借名合同是双方当事人商量好的，不动产登记簿上写的也是出名人的名字，等到时机成熟后，双方再进行过户登记。虽然名义上出名人是房产拥有者，但实际上所有权归属于事实购买者，法律后果也由其承担。上述很明显看出，借名人不是代理人，更不是被代理人，因此借名买房协议行为不能被认定为是代理。借名购房这种行为是事实购房人提出的，因法律无明文规定所以是一种风险行为，所以更需要保护出名人的意思自治，减少出名人承担的风险。 2.台湾学者对买房协议性质的理论分析 在我国台湾地区，学者的观点经历了从信托─脱法行为─无名契约这三大过程。在实务和学说上讨论借名买房，其范围均在“借名登记契约”内。[5] 目前，台湾代表性观点倾向于认定借名协议属于无名契约。提出无名契约的学者认为借名买房协议成立的基础是在于双方的信任，若该协议的内容不违反强制性规定、禁止性规定或者公序良俗，则该无名契约就具有法律上的效力。 除此之外，在台湾也有不少学者持反对意见，他们不同意认定借名协议属于无名契约。当出现实际出资人和不动产登记簿上登记之人不同的状况时，认为不能将借名协议类推适用委任的有关规定。因为有可能在借名协议中双方没有约定给付劳务的内容，还有可能是即便约定了部分合同，但却没有对给付的性质进行一个界定。 我国《合同法》对借名买房协议的性质并没有实质性的规定，借名买房协议是双方基于意思自治原则的基础上签订的，结合大陆和台湾地区对借名买房性质的理论分析，借名买房协议应当属于无名合同的范畴。在借名买房合同中，出名人仅出借自己的名字，双方之间并未约定需给付劳务，这跟委托合同较相似，因此，应类推适用委任的有关规定。 二、借名买房涉及的法律问题 (一)借名协议的效力问题 借名买房引发的纠纷比较多，当事人之间约定的内容是否能形成借名的合意，这是判断借名买房合同效力问题的前提。倘若双方之间没有书面的借名买房协议，只有口头约定，如果出名人否认彼此之间有约定的存在，法院很难认定借名事实的存在。如果有证据能够证明双方有借名协议的存在，就需要判定借名协议的效力问题。对于事实买房人能否取得房屋所有权就在于合同的效力问题。 当购买的是一般商品房时，可认定协议有效。因为借名人是在意思自治基础上委托他人代理买卖房屋的行为，并没有瑕疵，也不具有无效的法定合同的事由。根据公平原则，不能死板认为房屋登记在谁名下就应该归谁。若否认协议的效力，出名人会取得房屋，这样会严重损害实际买房者的利益。虽然房屋所有权登记在出名人名下，但事实购房人可依据出资原始凭证、借名买房合同等要求名义买房人将所购买的房屋过户到自己名下。 当购买的房屋是经济适用房时，则认定协议无效。经济适用房是国家推出的解决中低层人民购房困难的住宅，一些不具备条件的人为了规避国家政策，违反公序良俗原则借他人名义购买显然不能认定其效力。另外，严格受到限制没有资格购买房屋的人与他人恶意串通，剥夺低收入人群的购房机会，损害了社会公共利益，协议自当无效。借名购买经济适用房是为了以合法形式掩盖非法目的，完全不符合公平正义的理念，只会损害到国家和人民的利益，应该认定为无效。 (二)借名买房的物权归属问题 在借名买房合同有效的情形下，以是否涉及第三人利益为前提进行讨论房屋所有权的归属问题。 1.不涉及第三人利益的情形 当不涉及第三人利益的情形时，只有借名人和出名