2023年第一次踩盘总结新编.docx

第一次踩盘总结 一根据自身实力选择明踩、暗踩。 1现在大家的水平估计很快就会被认出来所以建议明踩，而且暗踩你往往进入角色就不能问很专业很全面的问题了，水平不够反而还采集不了足够的信息。 2如果是暗踩请提前准备自己的购房需求，职业，住址，等等和置业参谋平常了解客户的问题。 3注意自身形象，建议明踩的同事说自己是绽放生，实习生而不要像我们一样说是渠道尖刀的，因为（1）其他楼盘往往想要挖龙湖的实习生所以对你会更加用心 （2）现在实习生以后很可能就是同行大家以后还有互相帮助的时候（3）如果你只是尖刀，对他没有任何好处，态度就会比较敷衍一点（今天真实感受希望引以为鉴） 4.多多利用自己的资源，我们是师傅往往都在其他楼盘有朋友，可以请把帮你联系下提供方便。 二事先整理出需要采集的信息，我给大家整理了一些根本信息 1总规划（位置，面积，比例，构成） 2容积率 3建筑密度 4物业类型，价格5建筑层数，电梯配置 6景观设计，功能设施 7配套的学校，医院等8办卡，预售，接房的时间 9已经开盘的售价及房源 2023不利因素（这个对方肯定不会告诉你，但是售楼中心中一般会在角落有资料展示，我们龙湖的在吧台那边有个对住户可能有影响的因素展示，其他楼盘的今天忘看了，下次补齐） 三注重沟通技巧如果是明踩其实不妨赞扬一下正在考察的楼盘和置业参谋，人人都是有虚荣心的，让他们有把他们楼盘的优势都拿出来比较的冲动的时候你就成功了。 四一些对我们可能有利的信息 1首创的小学时沙一b区，我们的是沙一a区师资力量是一样的都是公办学校，优势：开学他们是18年，我们是17年，而且他们要是17年要读书的是安排我们的沙一a区。我们还有东桥郡小学作为后备。 2首创没有soho，loft为套内44，65两种样式多一个但是他们的没有通气，只能办公不适合居住。 3户型方面首创的比较复杂，浪费空间，这个时间问题稍后给大家分享他们的户型图吧。 第二篇：踩盘学习总结学习总结 时间过得好快，转眼我来到公司一个月了，从一个会计转为一名置业参谋，期间，我学到了很多知识，从短短的几天时间学房地产根底知识、xx工程根底知识，到最后上岗接待客户，从中不断发现问题解决问题，但是，我们学到的还只是皮毛，所以，我们要不断的学习，先观察其他楼盘是怎么接待客户的，了解其他楼盘的一些信息，学习其中精华。 我们一行人装扮买房者前去咨询，我们去过xxxx。 首先去到的是xx。xx是xx房产业实至名归的领军企业。它有优秀的企业文化，有活力创新的人力资本，有雄厚的周转资金，并在桂林打造了优秀的口碑，这些都无形中给它旗下的房地产做了很好的宣传。给我的感受是， 1.效劳周到。我们五个人一进去售楼部，置业参谋就上前接待并带我们去看沙盘，并有专门的效劳员端茶水。 2.主动反问客户，了解客户需求。置业参谋便问我们是看房子还是看商铺，只有赵总答复看房子，他便针对性的给赵总解说，我们便在旁边听，然后小邓称呼要看小户型的房子，他便顾及我们几个，及时答复以下问题。置业参谋讲解大致情况之后，主动反问我们，需要什么样的户型，大概多大面积户型，并主动带我们看他们的户型图，然后看样板房，并详细解说样板房的各种细节。 3.面对问题，沉着应对。当我们问到置业参谋问题的时候，他都会很冷静第一时间答复以下问题，即使在出现错误时，也会沉着面对，及时纠正。 第二去到的是xxx，给我的感受： 1.主动接待，第一时间分辨客户类型。一进门，就可以看见置业参谋在接待台站着，并主动迎接我们，然后询问我们是不是第一次来售楼部，在得知我们一次来的时候，便主动讲解楼盘地理位置。但有个客户打断她之后，便一句话不说，就去解决另一个客户问题。回过头就问我们是不是其他楼盘的，在我们惊讶表情之后，她便半信半疑的继续她的讲解。 2.对楼盘信息非常熟悉。通过她的讲解，了解到她对楼盘非常熟悉，针对每一个问题，都对答如流。 最后去到的是xxxxx。给我的感受。 1.接待时有点散漫，在迎宾说欢迎光临之后，置业参谋还在玩 ，在我们走过接待台，置业参谋才从后面上来向我们解说楼盘的根本情况，然后针对性的解说第一期工程。 2.主动询问客户。置业参谋主动问我们是想买商铺还是住房，在得知答案商铺时，他主动讲解商铺根本信息，然后主动邀请客户入座，并详细洽谈。 3.无意中了解客户根本信息。在商谈时，置业参谋有意无意跟我们聊天，问我们是来自哪里，打算做哪一块商业，并有试探性的去了解信息的真实性。 4.针对劣势，轻描淡写。在小邓问到职业参谋周边设施时，职业参谋只是说了一些小点问题，因为，万达广场目前在一个离市区稍微偏远的地方，周边没有配套设施，所以只有轻笔带过。 5.学会挽留客户。在商谈后，我们说回去考虑时，置业参谋主动挽留客户，首先利用折扣价格让客户心动，多留下来商谈。在我们还未定夺时，再利用另一个省份分公司满周年纪念的更优惠活动来打动客户，争取敲定。 6.主动递上名片，欢迎客户。 第三篇：踩盘方法总结踩盘方法总结 研发部 第一局部：踩盘者的潜规那么 1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆〞 踩盘的作用有两个： 一是了解可类比楼盘和竞争对手的情况，必须带着目的去收集，所谓“耳听为虚，眼见为实〞。全面了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位等。 二是训练踩盘人员的自信和把控局面的能力。简单来说，就是在心理博弈中提升自己的能力。 2、明确踩盘方向和踩盘的最正确时间 很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解深入的信息以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，就是我们所说的明调和暗调。 到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去，因为此时大多很多销售人员要清扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间，不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下，你就会了解很多情况。 3、以什么的身份和借口交谈会最正确。 明着去或暗着来结果会是什么。表不说明身份其实它涉及行业销售水准，个人心态和处世态度，以及个人修养，真正需要的资料不会轻而易举得到的，要靠经验去估，去观察。 1）假扮客户 一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻〞，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。 2）直接标明同行的身份 一般情况下我们明示身份，在厦门等房地产开展比较成熟的区域大多情况下还是能得到优待的，同行之间的理解和帮助多过了猜疑和不满，但是总有那么几次意外；而在房地产开展欠兴旺地区，多数跑盘人都会有不被同行善待的记忆。为了踩盘顺利，可尽量利用开发商的资源或者个人的人际关系等认识售楼人员，提高踩盘的准确性。 3）踩盘一定要准备好相应的设备和交通工具 为了防止和销售人员经过长时间的交流后无法记住全部的信息，可配备录音笔；为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，就配备了带有大容量摄像功能的 或者数码相机；为了便于携带很多资料一定要带个可以把你要收集的资料全放进去的手提袋或者夹包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜〞；如果你要调研高档楼盘尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘。如此不一而足，说道底就是你尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。 4、踩盘一定要端正心态 房地产行业特殊原因致使诸多边缘从业人过于感性与自我，要求都能“不以物喜，不以己悲〞实在太难，多换位多包容，一定会有意想不到的回报，古人云“退一步海阔天空。〞要相信信念的力量，不要还没踩盘之前，就梦想着销售人员的冷眼或态度的恶劣，那样得到的结果往往是你相信的结果，在做每件事情的时候，如果你能换个角度，朝好的方向去想，所得到的结果往往事倍功半。 第二局部：踩盘方法 根据各类所需数据我将采用不同方法： 1、方式上不能太直接，用语不能专业，意思就是说.怎么装糊涂就怎么说，好比把楼间距说成你这两个房子离多远啊，问价格就说这房子不廉价了吧，...等等，千万别一开口说容积率等，的比别人还专业了。 2、在态度上一定要不卑不亢，别太软别太硬.跟人多套近乎，关系拉好点，你问什么人家也乐意说什么，而且一定要再三说明着急买房子，这样置业参谋更会乐意解答你的任何问题的。 3、各类经济技术指标。这类数据是最容易获取的，可以从一些楼书、网站等获得资料。 4、工程周边市政配套。也是比较容易获得，暗调时有培训过的售楼小姐一般都会主动告诉你，明调也有可能得到。一线城市完全可以从市区地图中获取数据，不过最好再亲自走走比较好些。 5、工程内的配套设施及物业管理相关。可以通过先看沙盘、楼书，再询问售楼小姐确认。 6、价格。获取均价很容易，一个 一般都能成功获取信息，但是要采集的是楼层差价，方向差价，景观差价的话就需要一些小技巧了，该怎么做呢。 6.1楼层差价：通常我到售楼现场后，通过询问获知有相邻楼层同一方向的两套房子有空缺：于是我就把楼上、楼下两套房子价格都问一下，再相减根本上就可以认为是楼层的差价概数了，当然用这个方法还要考虑对方工程是多层、高层问题。多循环几次，一般都能采集到差价问题。 6.2景观差价。也是同理，就是把同一楼层相邻的几套价格都问一遍，可以对销售人员说想买两套之类的话。 6.3其他差价。同理，选取不同角度来询问，但是一次踩盘不要问太多价格，可以考虑屡次踩盘。 如果用明调的话我觉得是赌博，一旦售楼小姐不配合，这些数据你就很难获得，而暗调只要有耐心，没什么数据是调不出的。 7、停车位调查。相对容易也可以从 上获取，但要获得车位数量、规格就得看楼书宣传或到现场看图纸了。 8、空置率调查。问保安，查看小区贴出来水电缴费表，但凡没有电费的都是空置，实在不行就只好一家一家走了，看装修情况。或者与物业管理打好关系，这些数据就很轻松了。 9、价格走势调查。盯准相同楼层的相似单元销售价格，不同时期价格相减一般就是价格涨幅了，因为涨价时一般都是没平分涨多少，不会像定价时还看因素不同来微调。 2023、销售房源调查。最难的一局部，有些甚至售楼人员都不知道（销售主管可能才知道）。这一局部内容靠询问售楼人员得出数据一般都是假的。坦白说我也没有很好的经验的，一般我采用的推理法，根据已售完楼盘的销售周期来反推调查工程，但这样得出数据不太可靠。 11、对于重点楼盘，可安排多人分2-3批次进入售楼处踩盘，提高数据的准确性。 第四篇：踩盘技巧总结汇总关于踩盘 讨论背景 最近公司的踩盘活动较多，发现在踩盘过程中有很多信息是可以不用去现场就可以查到的，有些信息到了现场还是得不到。于是脑袋里出现了一些