2023年在物业管理中应用项目管理模式的思考.docx

在物业管理中应用工程管理模式的思考 摘 要：本文主要是研究物业管理工作中应用工程管理模式的几点思考，为正在开展中的物业管理提供参考。 关键词：工程管理 物业管理 应用 中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2023）03-0315-01 工程管理模式是指把各种系统、方法、人员结合在一起，在规定的时间、预算和质量目标范围内完成工程的各项工作。作为一项新兴的学科和行业，它为组织提供了有力的工具，帮助组织提高进行、实施和控制各种活动的能力，同时也为组织提供了合理使用自身人员和资源的方法。 一、物业管理模式中的人力资源管理 在物业管理中，人力资源管理在工程管理中起着非常重要的作用。工程负责人必须使组织的成员成为一支配合默契、具有积极性和责任心的工程团队，才能快速高效的完成管理目标。具体应从如下几点着手。 1.建立一支高素质的管理队伍 物业管理是典型的劳动密集型行业，人员队伍的管理至关重要。为此，工程团队的建设应致力于“管理专业化〞（持证上岗）、“年龄年轻化〞（管理人员平均年龄35岁左右，效劳人员平均年龄40岁左右）、“结构多元化〞（专业覆盖物业管理、行政管理、法律、中文、计算机、工程建设等），以抽调公司骨干、招聘社会人才相结合，并辅以行之有效的培训手段，形成一支“门类齐全、结构合理、作风过硬、管理有效、效劳周到〞的高素质员工队伍。 2.树立共同认可的、明确的目标 工程团队的成员来自于四面八方，进入团队前每个人都有自己的抱负和愿景，必须树立共同认可的明确目标，通过统一的价值观加以维系，否那么就会造成成员关系松散、队伍内耗嚴重，出现“合群不合力〞的现象。因此在工程负责人在日常工作中应致力于团队气氛的营造，积极倡导“以人为本〞的理念，确立工作人员之间互相信任的关系，需要充分调动每个工程成员的工作积极性。 3.实行科学的分工与协作 将目标分别成假设干个子目标、分目标、以岗位职责的形式明确每个工程成员在组织中的作用，做到“千斤重担大家挑，人人肩上有指标〞。在分工时要结合成员的年龄、工作能力和个性特点，因人而异，因岗而异，将最适宜的人安排到最需要的岗位，处理好“吃不饱〞和“吃不了〞两种情况。 4.建立良好的信息沟通网络 在日常工作中工程成员需要打破各司其职，各自为阵的做法，强调实施团队共治共管。实现信息共享，这既减轻了工程管理人员的工作压力，充分发挥了各级人员的积极性，创造性，有效的提高了工作效率，也使每一位工程成员获得了团队的归属感和成就感。 二、物业管理中工程质量管理模式的应用 质量是一个工程最根本的考核内容，工程的管理最终是要在进度与本钱的约束下，到达工程交付物要求的性能指标，因此工程质量管理是工程管理的重要职能。 1.以业主为关注焦点 物业工程是应业主的要求进行的，业主既是工程结果的需求者，也是工程实施的资金提供者，更是确定、评估和分析工程成功与失败标准的重要决策者。工程是否实现预期的功能性要求，首要指标就是判断提供的效劳是否满足了业主的需求，是否到达了物业合同的规定目标。因此工程组织和成员在日常工作中必须牢固树立以业主为中心的理念，全面地、不断地了解业主的需求和期望，并在工程的整个生命周期中与业主保持充分的沟通，测量满意程度，并不断改良工作绩效，确保工程的各工程标表达业主的需求和期望，力求业主满意。 2. 用科学的方法进行管理 2.1工程的质量管理不仅需要正确的领导，还有赖于全员参与的水平。物业工程的效劳质量，是每个部门、每个岗位员工、每个工作环节、每个时间节点、每项具体事件的综合反映，因此必须全员重视效劳质量，认识到效劳质量是组织生存和开展的根本条件。 2.2过程方法是要识别质量管理的关键过程，通过对每个确定的过程，特别是关键活动进行有效的控制，从而提高过程控制的有效性和效率，到达工程管理目标，使业主满意。物业管理过程包括了早期介入、承接查验、前期管理中的入伙交房、装饰装修管理、搬家居住和日常管理等阶段，每个阶段的时间长短、工作内容工作重点不同，效劳质量检查工程也不同，但效劳质量工作要贯穿全程。 三、工程本钱管理方法的应用 工程本钱管理是保证工程实际发生的本钱不超过工程预算所进行的一系列管理过程和活动。这些管理和活动包括：资源方案编制、工程本钱估算、工程本钱预算和工程本钱控制等。 1.人力本钱控制——“使用更少更好的人〞 物业公司本钱主要包括了工资福利、社会保险、服装费、保洁耗材费、保安工具费、工程工具费等。其中人员工资在物业费用支出的比例最大，大概在80%左右，是本钱控制的重点。？在实际人员岗位控制应以效劳能力的柔性规划和实施为主。通过采用的定岗定员制，详细分析效劳需求，采取定岗定员和综合值班结合的人员排班方式，科学合理地安排效劳运作时间和在岗人员。需要注意的是，人力本钱的精益控制，要以全体员工一专多能为前提和根底，在满足效劳需求前，不能一味地强调减少人员数量。必须提高人员质量，对员工进行有方案、有目的的长期培训和岗位轮换实习，并将培训成效纳入绩效考评体系，才能高质量地柔性规划效劳能力，到达人力本钱精益控制的效果。 2.采购本钱控制——“货比三家，物美价廉〞 工具、耗材是物业本钱的另一重要支出，因此要牢把采购关。采用定向采购的方式，按质量、技术、效劳和价格几方面的竞争能力来选择供给商，并与之建立长期的、互惠互利的战略伙伴关系，实现供给渠道的稳定和低本钱；实施适时采购，缩短提前期、减少物料库存，从而实现采购本钱最低的本钱管理目标。工程负责人要全程参与供给商的评审过程，并在采购过程中与材料采购人员及时沟通、协调，把好质量关。 3.库存控制——“按需采购，实进实出的零库存管理〞 “零库存〞并不是指没有库存，而是指组织所追求的最理想的最小库存状态。减少库存，可以增加资金的周转速度，需要从源头即采购工作抓起，一般而言，在采购之前首先要做采购方案，以决定是否要采购、怎样采购、采购什么、采购多少以及何时采购等。所有物品的购置，都采用方案采购，提前报批，由材料采购人员申请、工程负责人批准前方可购置。 4.工具材料使用控制——“一人一卡，帐卡结合〞 工程组织应建立严格的材料、工具领用制度，编制专项账卡，详细记录工具材料使用情况。在固定资产及工具管理上，采用责任到人，专人负责，假设出现丧失、损坏，由责任人负责赔偿；在低值易耗品和办公用品的领用上采用定量控制，并进行同期纵向、横向比拟。工具材料的使用要与工程成员的绩效工资挂钩，促进相关费用的降低。 物业管理是一个微利行业，要想真正实现利润最大化的目标，还应将强化员工本钱控制意识作为本钱管理工作的重点工作。人人应对本钱管理和控制有足够的重视，全员努力把本钱控制好，要克服本钱控制只是工程经理和财务人员的错误思想，对员工进行培训教育，推广成功经验，对节约有效者予以经济奖励。同时把本钱控制的管理理念融入到各项管理及财务制度中，从制度上增强全员提高效益、降低本钱的意识。 参考文献 [1]祁建银. 工程管理方法在物业管理中的应用[D].南京理工大学，2023. [2]马丽. 工程管理软件在物业管理中的应用[J]. 中国城市经济，2023，15：312-313. [3]杨鸥. 工程管理方法在物业接管验收中的应用研究[D].重庆大学，2022.