2023年狂热症新思维与借力等 新思维.docx

【狂热症、新思维与借力等】 新思维 　　由于国家对住宅开发加强宏观调控，压缩了住宅利润空间，不少开发商和投资者把目光瞄向了商业地产领域。其实，国家连续出台“房产新政〞，目的并不是要打压房地产业，而是重在进行房产开发的结构调整。商业地产恰好符合这种调整要求，并能有效地躲避该轮结构调整中产生的投资风险。中国新一波商业地产开发正进入高速扩张阶段，出现的不少新情况引人关注。 　　旅游地产与大地产时代同步 　　旅游地产，不是什么新概念，不过是在商业地产开发热中又凸显出来，更加活泼。旅游地产是以旅游开发为主导，建设相应配套设施，包括酒店、度假村、公寓等，是旅游与地产的结合，包括资本与资源的对接，其中含有文化与建筑的对话，历史与现实的融合。 　　随着生活水平的提高，物质生活的丰富，人们旅游的需求与欲望日益增长，相应带动酒店、度假村等的开发。同时，对历史文化以及休闲方式的进一步深度追求，为旅游并进而对旅游地产开拓了更大的空间。另外，人们也开始强调居住的自然环境优劣，有的人不再仅仅满足于第一居所，出现在郊外选择空气清新、环境优雅、交通便捷的第二居所的趋势，以供周末或节假日休闲度假之用。这也是对旅游概念的外延的一种扩展。 　　现在可以说是大地产时代，特征之一是运营方式不断创新，大宅、大盘、大规模、大企业、大投资、大筹划、大理念、影响力大，等等。在这个大背景下，旅游地产出现同样的特征，与以前相比具有质的区别。一方面是在规模上，包括品种的增加，如滑雪、休闲、健康、娱乐、度假等。另一方面，是在理念上，如对于一些拥有一定旅游资源的地方，不是围绕一个个景点作文章，而是开发商进行区域性的规划与开发。 　　在各种房地产形态的竞争之中，旅游地产已经脱颖而出。分析原因：一是市场需求旺盛；而是生活观念的转变；三是主流房地产利润空间越来越小；四是相关产业政策调整，旅游已经成为一些地方政府的主导性产业。从目前国内房地产业和旅游业开展趋势来看，旅游房地产市场份额很大，开展空间也很大。对此，有人指出，由于相当一局部国有旅游企业亏损，旅游产业面临着大整合的历史性机遇，这也是旅游地产需要抓住的机遇。 　　但是，在这个时候也要谨防“旅游地产狂热症〞。旅游地产与天然景观资源的储藏及区域经济环境的能级都有关联。以为有座山有条河就能一哄而上搞旅游地产的想法，幼稚并且危险。 　　旅游地产，关键是要先有旅游后地产。 　　新思维：薄利但更为健康的自持 　　大连万达集团董事长王健林分析：美国和欧洲等兴旺国家和地区70％的商品零售额是在购物中心实现的，而目前国内缺乏3％。国外城市中心区的单店经营在逐渐衰减，而一站式购物中心在蓬勃兴起。美国近3亿人口，有近2万个购物中心；英国5000多万人口，有2000个购物中心；澳大利亚2000多万人口，购物中心也有1030多个。而我国目前真正称得上购物中心的缺乏500个，还处在刚刚起步阶段。可以说，商业地产真正的大开展在5年或者10年以后。现在，是到认真研究商业地产结构调整和开发模式的时候了。 　　尽管目前仍存在众多零散出售的商业工程，但就目前一致的观点，持有经营无疑是保证商业地产后期规划和经营顺利进行的起点。“万达第三代商铺主要是持有，以后工程也不会再销售。〞北京万达常务副总卢明表示。 　　随着对商业零售风险日益清晰的认识，以及自身资金实力和运营经验的加强，商业地产的运作者开始向商业自持的道路转移， 　　社区底商商铺、商业街商铺、批发市场商铺及购物中心商铺，这几类商铺的投资风险呈递增趋势，购物中心的投资风险最高而最不适合零售，相对而言，底商的投资风险最低。从底商到购物中心，对管理要素的要求越来越高，最适合投资的是底商，其他的都不适合零售。 　　利用自持面积低租金引进主力店是现在诸多商业工程开始采取的方式。大的主力店的入驻会减少招商的压力和后期经营的风险。主力店是解决生存问题。而主力店与寄生店，以及多个主力店相互之间的关系，也是需要关注的因素。这里面有一个人群一致性的问题。也就是说，主力店吸引到的人流，是不是商铺可以分享的人流。 　　我们现在的大型主力店模式心模式来自美国，但目前美国正在兴起LifestyleCenter业态模式，一般位于人口密度的居住区中央，没有大的主力店，都是由中小店铺组成，建筑多为低密度的开放空间，人们可以在这里购物和休息，是一种更强调消费体验的模式。 　　经历了以单店为主的第一代商业地产、以组合店为主的第二代商业地产模式，目前是所谓城市综合体的第三代商业，并目进入一个相对而言薄利但更为健康的自持阶段。 　　借力婚庆概念 　　商业地产婚庆概念，现在商铺根本不愁租不出去。 　　这是常州一个小区商业开发的成功案例。 　　经过市场调研，婚庆市场作为一个新的亮点，走进那个小区开发团队的视线。当地仅市区每年结婚登记达1.5万多对，当地的结婚消费平均水平是每对新人要为结婚花去近7万元。按照这一数据推算，结婚年消费额到达10.5亿元。这个亮点，就是建设一处一站式的婚庆广场。 　　基于婚庆市场巨大的消费需求，他们一改以往传统社区商铺的规划、招商模式，大胆地引入婚庆概念，将小区周边3万平方米的商铺规划成当地首座婚庆主题广场。婚庆美容美发、婚房家装设计、婚庆企划、喜帖制作等，共23类婚庆商业店铺，涉及婚庆活动的几乎所有方面。整个广场将采取主力店与普通商铺相结合的模式进行招商。所谓主力店就是在业内颇有名气的一些商家，诸如苏州的一些婚纱店、上海的知名影楼、南京的一些婚庆筹划公司等，目前都已达成了合作意向。 　　这个案例的价值，不仅仅是一种楼盘商铺形式的创新，而是引发整个楼盘升值的价值。正是基于这种投资回报预期的增值，许多投资者纷纷着手订购商铺。广场招商负责人说，“现在，这倒成了我们颇为头疼的问题。许多投资者本身并非是婚庆行业的经营者，完全是出于一种投资预期。但作为广场的运作管理者，控制投资商铺的比例，按照原本规划进行招商，这是婚庆广场成功与否的重要因素。〞　　商业地产逐渐成为投资者作为投资保值关注的焦点。高回报，以及对高回报的期待，引发了商业地产热潮。据有关数据统计，国内大局部成交的商业地产是被个人购置持有，但在高回报的同时，众多的商业地产的投资同时也蕴涵了极大的风险，市场上的失败个案也有不少，投资应该谨慎。 　　如何躲避商业地产投资风险 　　在商业地产的投资里，如何躲避风险是能否取得投资成功的关键。以下是商业地产投资中需要关注的几个问题： 　　1　商圈的开展潜力。需评估投资工程所在商圈的消费能力与规划布局、交通规划、竞争对手等，选项点是否适宜，是否有开展的潜力等。 　　2　开发商的实力和品牌。因为商业地产是资金要求高、专业整合能力要求强的房地产 高难度产品。要考虑开发者实力与品牌的综合能力，最主要是考虑有没有过往同类产品的成功工程，以及有没有政府、战略合作者的支持。 　　3　经营管理公司的能力。商业地产后续经营是最关键的环节，在不成熟的营销链中，开发商与投资者之间只是简单的售卖关系，只要销售成交，开发商那么万事大吉了。所以，在投资时要充分考虑经营管理公司的能力。 　　4　定位。每个商圈都有其适宜的商业定位，定位就像鱼和水一样的关系，有的鱼就是适合这样水，不适合就有可能死亡。如果脱离了当地消费力与商圈特点，那么后续的经营就存在问题了，也可以说是先天缺乏。定位要看其主题、业态、业种的定位。还有看其有没有主力商家，主力商家是否有集约力，进行风险判断。业态是开展的原动力，经营是核心，如果没有准确的前期业态规划，后续经营就无从谈起。 　　5　投资回报与风险。购置商业地产的最终目的是通过租赁实现利润收益不断增值，判断回报的最有效方式，是看租金收入，是否能尽快回收前期投入。在计算回报的时候，要考虑空置期。最简单的方法是：售价=年租金/租金投资回报。你可以选择同地段同类物业租金进行比照，在比照时可以保守一点。再将年回报率与其他投资产品作一个理性比拟，从风险与回报进行比拟。尽量客观、理性的评估自己所能承受的风险。还有就是要尽量学会利用金融工具来分化风险。 　　二手商铺的特征与风险 　　对于一般的投资人来说，更多的投资手段是购置或租赁二手商铺自己做生意，接触到的多是传统的产权式商铺的转让。二手商铺在经过一段时间的市场运营后，自身的优劣性和价值已经比拟清楚，夸大的价格水分被挤压。二手商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，且租金回报率高。大体说来，二手商铺具有以下3大特征： 　　1　二手商铺的可见性高 　　二手商铺跟二手住宅一样，它是实实在在存在于空间中的物业，它的地理位置的好坏、人流量的多少、政府的规划与建设、商圈的成熟度与定位、收益的上下与门面的大小、广告的效应、楼层的上下等都是亲眼可见的。 　　2　投入的资金回收速度快 　　由于可以用做投资的二手商铺，其商圈已经根本成熟，没有必要再花时间去进行商圈的培育，这就决定了二手商铺的出租率较高。也就是说，二手商铺的资金回笼会比拟快。另外一个使其资金回笼较快的原因是二手商铺的转让一般都是带着租赁合约一起转出的，这就使得投资者没有必要花时间去招租了。 　　3　产权清晰 　　二手商铺作为流通的房产，必须要具备的条件就是要有独立清晰的产权归属，这就让投资者在进行产权转换的时侯不用担惊受怕。 　　以上3点特征造就了二手商铺选择的方便性和投资的可控性，让更多的投资者都青睐于它。 　　当然二手商铺也有其风险性。购置二手商铺是一项非常专业的投资，投资者需考虑的因素很多，首先要考虑投资风险。具体来说，包括商铺经营者的营业状况、商铺周围的商业气氛、交通环境、前房主的投资回报率和买卖承当的税费等。 　　接手他人转让的铺位，好处在于节省了前期寻找场地、办理开业手续等方面的时间和费用，对现有的经营情况也有直观、明确的了解。比方：地理位置优劣、客流量大小、竞争对手密集程度和实力等情况，都可以通过实地观察和比拟而掌握。尽管如此，最后还是有很多投资者以失败告终。所以，要接手二手店铺，首先要弄清楚现有店主转让的原因。 　　一般情况，有两个原因： 　　一是经营不善。 　　二是这个地点确实不适合。 　　接手前首先要搞清楚是哪_原因，如果是前者，而自己又有能力来克服，那么才会有接手这家店的把握。其次，投资二手商铺的时候，要注意的地方首先就是未来政府的规划，要防止在拆迁规划范围内。再次就是商铺的属性，这包括商铺所处的地段、门面的朝向、显眼程度及大小、商铺的进深和采光等。