2023年住宅小区物业管理常见风险及其对策.docx

住宅小区物业管理常见风险及其对策 ：在我国，因物业效劳企业开展参差不齐、员工缺乏效劳意识、业主对物业管理的认识不清晰等原因造成的物业管理风险无处不在，一不小心，就可能给物业效劳企业带来赔偿损失。本文首先界定物业效劳企业风险的内涵，在此根底上，分析物业效劳企业最常遇到的六大风险，并最终给出躲避、处理这六大风险的有效途径，从而为物业效劳企业更平安地开展业务经营提供依据。 关键词：物业管理;住宅小区;风险;对策 随着城市化进程的进一步加快，人们都住上了小区商品房，但是业主们的观念、意识的跟进却滞后于房地产业的开展。一方面，业主们不能真正理解物业管理给自己带来的回报在哪里，另一方面，业主们不理解基于“物业效劳合同〞这种契约关系中的权利义务关系。这种信息不对称给物业效劳企业带来了巨大的风险。 一、物业管理风险的内涵 “风险〞一词的英文是“risk〞，来源于古意大利语“riscare〞，意为“敢〞，其实指的就是冒险，是利益相关者的主动行为，有某些正面的含意。 从物业管理的角度来看，住宅小区物业管理的风险就是指住宅小区物业管理活动中，各种不确定性因素给物业公司带来损害赔偿的可能性。这种损害赔偿可能是物业公司管理不到位、员工的物业意识不强导致的，也可能是业主缺乏物业消费效劳意识、不知道在与物业效劳企业打交道时，彼此应有的权利义务关系导致的。 二、住宅小区物业管理常见风险的类型 相对于写字楼、商业物业而言，住宅小区呈现出业主群体繁多、构成复杂等特点因此，在小区物业管理中，物业公司的风险也呈现出多类型的态势。 （一）工程遗留问题带来的风险 在住宅小区物业管理的投诉类型中，百分之七十以上跟工程遗留有关，如果这些遗留的质量问题没有得到及时的整改，一方面会导致业主对物业公司不满（因为在业主看来，物业效劳企业与开发商就是一家的，物业效劳企业是开发商的售后效劳部门）;另一方面，开发商没有及时维修、整改，一旦拖延到过了质保期，就都落到物业效劳企业身上了，尤其是其中的公共区域、公共设备设施，物业公司在维修方面难辞其咎。 （二）业主诉求超出物业效劳合同要求带来的风险 对于业主来说，真正懂物业管理法律法规的很少，能够清晰理解物业效劳企业的权利义务关系的业主就更少。如贵阳当地有个习俗，老百姓会把镜子挂在外墙上，镜面冲外，视为避邪，但每当太阳西下，阳光便会反射到对面另一栋楼业主家中，对面业主认为该辟邪行为，使“邪气〞进了自己家，希望物业公司协调处理;成都某小区楼上业主家中渗水，导致楼下业主顶棚污损，楼下业主要求物业公司处理或者出钱维修;小区业主住改商，将一楼住宅改造成棋牌室，人流量大每天很吵，对门邻居家中孩子因临近高考需要清静环境进行复习，要求物业公司出面协调…… 从上可见，物业效劳企业承受了很多，处理了很多超出物业效劳合同的事情。此类问题虽然超出了合同范围，一旦物业公司没有处理到位，业主们最容易想到的就是采用拒交物业费的方式来表达对物业公司的不满，这给物业公司带来了经营上的风险。 （三）业主误认为物业效劳企业只收费不干活带来的风险 从事物业工作的时间长了，经常会听到一个声音：物业公司到底做了什么？就知道收费。从这个问题中透露了一点，那就是业主根本就不知道物业效劳企业到底做了什么，物业效劳企业收完物业费之后在哪些方面支出，给业主带来的回报在哪里，这种“误会〞给物业公司的工作人员带来了前所未有的压力。 （四）管理瑕疵带来的连带责任风险 物业管理工作事无巨细，所以常说一句话：挣着卖白菜的钱，操着卖白粉的心。比方因为电梯故障导致电梯困人，这种事情并不鲜见，但是如果电梯内正巧有人是送往医院急救的，因为电梯故障耽误了救援的最正确时机那责任就大了;比方摄像头故障也比拟常见，但是如果恰好业主家中被盗，报案后调取监控发现监控设备不正常呢。像这样的例子很多，物业公司一旦没有做好，所引发的连带责任风险可能很严重。 （五）本钱提升带来的风险 物业管理行业的法律法规更新滞后于行业的开展，比方物业费的调节机制。物业管理行业属于劳动密集型行业，平均劳动本钱占据总本钱70%，随着最低工资标准的提升，物业公司的本钱压力越来越大，但是收入主要依托物业费，这种单一的收入模式和不断提升的物业本钱，给物业公司带来了巨大压力，怎么办？“提价〞成了不少物业公司心心念念的方法，但是“提价〞要想落地，要想得到业主的支持，简直比登天还难。 （六）公区收益游走于灰色地带导致的风险 物业公司为了维持正常运营，在物业费难以“提价〞的情况下，会想方法利用公共区域开展经营工程来增加企业的收入，如给外来的商家提供场地开展小区宜传、展览活动，物业公司按天从中收取场地使用费;提供电梯空间给传媒公司开展广告经营，从中收取场地使用费;给快递柜供给商提供自取快递柜，从中收取场地使用费等。这些通过占用公共区收取的场地使用费，物权法和物业管理条例都有规定，应该征得相应数量业主的同意，并且产生的收益归全体业主所有。 三、住宅小区物业管理常见风险的应对策略 关于上述的物业管理風险，物业公司可以针对不同的风险类型，采用不同的应对策略进行风险躲避。 （一）工程遗留问题的处理方式 关于工程遗留问题，物业公司首先自身得够专业，只有足够专业才能做好物业工程的接管验收。为了促进地产公司和物业公司的良性开展，建议物业公司在业主收楼前，物业公司先站在业主的角度帮业主进行“预验收〞，把发现的需要整改的问题统一汇总给地产商，地产商整改结束后再进行交付，这样既能提升业主对地产品质的信赖，又能减少物业公司未来运作过程中的业主投诉和不满。 （二）业主诉求超出物业效劳合同要求的处理方法 对于超出物业效劳合同的业主诉求，物业公司首先要勤勉尽责，确保已经按照物业效劳合同的要求提供了相应的效劳，在这个根底上，有业主以“不交物业费〞为威胁，强迫物业公司完成超出效劳合同的工作，物业公司可以不卑不亢，只要我们把效劳合同中的工作内容都完成了，业主还拒交物业费的，物业公司该起诉的就应该起诉。 （三）业主误认为物业效劳企业只收费不干活的处理方法 在物业管理行业，从事物业效劳工作，得让业主看到。如果我们做了很多事情但没有让业主看到，那业主自然就认为物业公司没有干活。物业公司的工作如何让业主看到？比方通过易拉宝的方式在小区展示工程的物业工作月报、季度简报;借给业主使用的便民工具要存放在透明的玻璃柜内，这样做后业主经过时能够看到;大扫除要首选周末…… 物业公司所干的活，让业主看到了，业主就不會说物业公司只知道收费了。 （四）管理瑕疵带来风险的躲避 “解铃还须系铃人〞，既然物业管理有瑕疵，那就说明物业公司在工作过程中存在缺乏、存在不完善的地方、存在未认真履行合同的地方。物业公司要做的就是严格分析合同条款，全面进行自我检查。检查规章制度是否健全、应急预案是否全面、工作内容是否到位、工作标准是否合格、合同内容是否完成。认真履行物业效劳合同是躲避管理瑕疵带来风险的最好方法。 （五）本钱提升风险的处理 针对物业管理行业法制不健全的问题，尤其是物业费“提价〞难的问题，物业公司可以从“开源〞和“节流〞两方面来考虑。“开源〞方面，物业公司可以通过围绕业主的衣、食、住、行开展各种增值效劳工程，赚取物业费以外的收入;“节流〞方面，物业公司可以跟第三方节能公司合作，这种第三方公司大局部是不收费的，他们主要通过从节能带来的本钱节约金额中扣除一定比例的资金作为自身的报酬，与这样的第三方公司合作，不会增加物业公司更换设备的本钱。 （六）灰色地带收益风险的躲避 我们都知道，物业管理条例和物权法均规定了公共区域属于全体业主共有，因此，利用公共区域产生的收益归业主所有。虽然有些小区并没有出现业主们集体诉求，但是物业公司要提前把账做好。以深圳某标杆物业为例，该物业公司首先成认公共区域都是业主的资产，所以物业公司是在帮业主打理这局部公共资产，物业公司和业委会商量的是在扣除合理本钱之后，物业公司再收取一定比例的管理费，称为“资产打理费〞，最后的结余局部归全体业主所有。这样做虽然会导致物业公司所分配的公区收益比例下降，但是却躲避了法律风险，物业公司所分配的资金得到了业主的认可。 综上所述，物业管理行业属于劳动密集型行业，要和形形色色的人打交道，事无巨细，一不小心就可能损失数万元，认识以上六种常见风险并采取合理措施进行躲避，有利于企业的可持续经营与开展。 参考文献： [1]展卫东.风险防范在物业管理中的运用[J].经营管理者，2023（07）：80. [2]汪勇.物业设备设施管理中的风险管理分析[J].行政事业资产与财务，2023（12）：8. [3]章月萍.和谐视域下的物业管理风险应对[J].嘉应学院学报，2023（9）：39. [4]赵阳.浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策[J].吉林建筑大学学报，2023（1）：87. [5]刘正杨.浅析物业效劳企业法律风险防范机制的构建[J].现代经济信息，2023（4）：313.