2023年济南市房地产市场调查分析报告.docx

优质文档 济南市房地产市场调查分析报告 济南市市场调查分析报告 第一局部：济南市概况 （城市简介、区位与地位、性质与职能、环境与资源等） 第二局部：政经局部 （人口、GDP、收入等） 第三局部：济南市房地产市场概况 一、济南市板块简析 二、重点工程分析 三、济南市房地产市场总体评述 第四局部：别墅工程分析 一、本工程SWOT分析 二、工程定位综合分析 三、产品见议 1 第五局部：多层工程分析 一、本工程SWOT分析 二、市场定位判断 三、工程定位综合分析 四、目标客户定位 五、产品见议 六、价格建议 2 第一局部：济南市概况 一、城市简介 历史文化名城济南，南依泰山，北临黄河，是山东省省会，是副省级城市和沿海开放城市。现辖六区三县一市，总面积8154平方公里，市区面积2119平方公里，2002年末总人口575万人。济南素以泉水闻名天下，“七十二名泉〞造就泉城美誉。济南城中有湖，城外有山，兼湖光山色之胜，前人曾赞誉道“四面荷花三面柳，一城山色半城湖〞。古城济南是一座向现代化快速迈进、富有朝气、潜力巨大的城市。 今天，与时具进的济南人民，不断解放思想，开拓创新，国民经济持续快速健康开展，综合实力显著增强，城市面貌焕然一新，人民生活水平显著提高，济南正朝着现代化城市的方向奋力前进。 3 二、区位与地位 济南位于山东省中西部，地处鲁中南低山丘陵和鲁西北平原的交接带上，南依泰山山地，北跨黄河。现辖五区四县一市，总面积8154k㎡，东邻淄博市和滨州市、南接泰安市和莱芜市，西连聊城市的东阿县，西北和北部邻德州市的齐河县、临邑县和乐陵市。地理坐标范围为北纬36°1’～37°32’，东经116°14’～117°44’。 1、历史文化地位 济南市为山东省省会，是全国16个副省级城市之一。自明朝洪武九年(1376 年)起，济南成为山东之政治中心。 济南素以“泉城〞著称，这众多的泉水源于南部的天空和山脉，它或喷或涌，孕育了济南的泉文化，加上济南悠久的历史，济南便被列为国家级历史文化名城。 2、区域经济地位 在全国六个初具雏形的大城市经济带中，济南位于实力第二的京津唐冀鲁大城市经济带。这个以北京为中心，包括天津、唐山，并与石家庄、济南、青岛三大城市经济圈所组成的京津唐冀鲁大城市经济带，已成为环渤海国 4 际经济圈的重要组成局部。在全国已根本形成的18个大城市经济圈中，按经济圈域半径，济南经济圈位居第七。 5 3、交通枢纽地位 交通条件是开展经济的“先行官〞，是人流、物流的传送带。自从1911年修通津浦铁路(天津至南京浦口)，济南遂成为中国东部的南北交通中枢，并与1904年建成通车的胶济铁路相连结，济南成为中国第一个铁路枢纽。建国后尤其是改革开放的20年中，济南的交通根底设施大开展。济南已成为全国重要的综合交通枢纽，由公路、铁路和航空构成了济南的综合交通运输体系 4、科技信息地位 省会济南的科技信息地位居全省各地市首位，这里集中了20余所各类大专院校，开展教育产业的条件十分优越;集中了全省最优势的科研机构，省科学院、社会科学院、农业科学院、医学科学院均在济南，各主要大专院校和大企业的科研力量也比其它市地强大得多，济南国家级高新技术产业开发区也在不断增加科技创新能力，充分利用这些科技资源，对于开展知识经济是十分有利的;济南还是全省的信息中心，它不仅拥有浪潮电子集团、济南信息港、山东科技市场等一批信息技术产业，而且众多的省直各部门及其事业单位、中央驻济机构等本身都是信息源，这其中包括驻济的众多媒体机构。 6 三、性质与职能 城市性质是指城市在国家或地区政治、经济、社会和文化生活中所处的地位、作用及其开展方向。 综合各方面因素,济南作为山东省省会应承当的职能是:全省政治中心、文化中心、科教中心、信息中心、金融中心、旅游中心和交通枢纽； 工业以机械制造业、化学工业、家电电子业、生物工程、新材料等为主的综合性中心城市。 因此，就城市性质而论，济南是山东省省会，著名的泉城和历史文化名城，我国东部沿海经济开放区重要的中心城市。济南是全省政治、经济、文化、科教和旅游中心。 济南历史文化源远流长，文物古迹众多，泉水著名中外，古城格局独特，是融山、泉、湖、河、城为一体的山水城市，是国家级历史文化名城。 济南是副省级城市，是我国东部沿海开放向内陆延伸的枢纽城市，是起跨省区作用的经济中心和重要的交通枢纽。 7 四、环境与资源 地形 市境地处鲁中南低山丘陵与鲁北冲积平原的交接带．地势南高北低。南都为低山丘陵带，山脉多为东西走向,中部为山前平原带，北部为临黄平原带，地势自西向东逐浙下降。济南境内山岭，属泰山山地北支。海拔800米以上山峰有摩床天岭、梯子山、天马顶、长城岭、九顶山等。 气候 济南属暖温带大陆性季风气候区，年平均气温14.3℃，极端最高气温42.7℃，极端最低气温-19.7℃,l月平均气温-3.6℃,7月平均气温27.8℃。年平均降水量665.7毫米。年均无霜期190天。 土地资源 全市土地资源总面积8154平方公里，山地丘陵3000多平方公里，平原5000平方公里。 矿藏资源 主要有煤、石油、天然气、铁、钾、硬质粘土、石灰岩、花岗岩等，其中煤炭总储量8亿多吨。 8 第二局部：政经局部 一、人口 人口继续在控制范围内均衡增长。2002年，全市年末常住总人口575万人，比上年增长1.06%。 在全市总人口中，非农业人口为2076754人，占全市总人口的36.9%;农业人口3523537人，占总人口的62.6%。其中非农业人口净增52023人，比上年增长2.54%。 济南市全年迁入人口104061人，迁出人口77904人，净迁入26157人，人口机械增长率为4.67‰。比上年上升1.74个千分点。 9 二、国民生产总值 人均国民生产总值 1367.8 ⏹2003年全市国内生产总值到达1367.8亿元，比上年增长14.5％。 ⏹第一产业增加值105.0亿元，增长5.0％；第二产业增加值599.6亿 元，增长18.0％；第三产业增加值663.2亿元，增长13.0％。 ⏹三次产业的比例为7.7：43.8：48.5。 ⏹人均国内生产总值23632元（按现行汇率折算为2855美元），可比 增长13.2%。 10 三、市民收入 200.3年今年上半年，我市城市居民人均可支配收入为5497元，比上年同期增长9.9%。在全国三十六个大中城市排序中列第8位，在十五个副省级城市中列第6位，在全省17地市排序中列第1位。 政经总结 ●国民经济持续快速增长，社会事业全面开展。 ●人民生活水平稳步提高，消费水平及消费观念都有很大的变化，这些 的改变都会潜移默化的带动房地产市场的进步。 ●整体经济的良好开展，且迅速开展，未来前景看好。 11 第三局部：济南市房地产市场概况 一、济南市板块简析 济南目前主流居住区，根本形成了3大房地产板块（千佛山板块、七里河板块、西北部板块），从3大板块的房价走势看，主要表现出以下几个特点： ●抽样数据显示，济南市整体平均房地产价格房价水平在2600元/ m2左 右，说明济南整体的房价水平较为贴近市场。 ●2）、各个板块房价水平存在较大落差。济南房价最高的区域为城关区， 千佛山板块平均房价水平接近4500元/ m2。与之相反，西北部板块房 价那么居于3大房地产板块之尾，平均房价水平仅为3000元/ m2。 ●3）、目前这3 个板块的房地产开展均以颇具规模，房价水平均高于全 市平均房价水平。相对而言，这几个板块的房地产市场开展现况，也 代表了济南房地产整体的开展水平 12 二、重点工程分析 因本工程旨在跳越市场，打造济南房地产市场“第一豪宅〞，不能同一般产品相比拟。因此，此处仅以济南当前较具代表性的几个个案为典范，作为后面的参考分析。 13 济南市场周边工程根本资料 案名：大舜天成广告语：为成就而制造 基地位置：济南市济南市山大路236号 规模：小区位于济南市山大路与和平路交界处，占地面积36.8亩，总建筑面积10万平方米。 建筑形态：2栋多层/3栋小高层/1栋高层 绿化率：40% 容积率： 4.08 总规划户数：336户工程进度：准现房 价格：起价7800元/平方米，均价9000元/平方米。 交房标准：精装修物业管理： 1.8元/天/平方米主力户型：4室2厅3卫5室3厅4卫 主力面积：225.67平方米285.51平方米主力总价：2060000元 户型配比：（225.67平方米285.51平方米）168户285.51平方米（168户）开盘2023.9.16 销售率：已签约客户30余组工程利多： ●位于济南市市中心位置，周边生活配套设施齐全 ●位临山东最大的科技一条街，金融经济环境好 ●小区设计理念超前，档次高 ●装修标准高，为目前济南市场上最高档次的住宅产品 ●小区内部环境佳，会所、物管档次高 工程利空： ●面积偏大造成总价过高 14 济南市场周边工程根本资料 案名：汇科旺园基地位置：济南市历城区洪楼南路50号规模：占地面积46690平方米，总建筑面积11万平方米。 建筑形态：小高层/高层工程进度：封顶 规划户数：760户容积率： 2.36 价格：起价4290元/平方米，均价4600元/平方米。 交房标准：简装物业管理：狮城怡安物业管理公司 主力户型：三室二厅二卫 户型配比： 主力总价：660000元开盘2003.10.18 销售率：70% 工程利多： ●洪楼地区是济南市最成熟的居住小区，本区域绿化、环境较好，生活配套齐 全 ●房型设计佳，面积合理 15 济南市场周边工程根本资料 案名：鲁能康桥广告语：新都市主义新主张 基地位置：济南市三孔桥路28号 规模：占地面积153亩，总建筑面积24万平方米（住宅占20万平方米） 建筑形态：七栋小高层绿化率：40% 价格：起价3522元/平方米，均价3800元/平方米。 交房标准：精装修容积率： 2.3 物业管理：威格斯国际物业参谋（北京） 主力户型：三室二厅二卫主力面积：136.33/147.8平方米 主力总价：500000元 户型配比： 销售率：一期工程506套房源销售已达80%。 工程利多： ●开发商良好的品牌实力做保证 ●产品外型设计佳 ●小区内部环境好，物管、智能化档次高 16 ●户型面积较小，总价低，群众客户容易接受 ●绿化率高 工程利空： ●本案周边居住气氛较差 17 济南市场周边工程根本资料 案名：齐鲁花园广告语：缤纷生活动起来 基地位置：济南市槐荫区堤口路100号 规模：小区位于济南市槐荫区堤口路100号，占地面积62000平方米，总建筑面积12.5万平方米。建筑形态：多层/小高层 工程进度：准现房绿化率：40% 价格：一期工程起价2900元/平方米，均价3400元/平方米。 交房标准：厨卫精装修容积率： 2 物业管理：万科物业管理公司 主力户型：二室二厅一卫三室二厅二卫 主力面积：101平方米125平方米 主力总价：300000元~400000元 户型配比： 18 去化速度：40套/月 销售率：一期工程300套房源仅剩20余套。 工程利多： ●社区规模大，周边有成熟个案作支撑点 ●作为群众产品，符合客户购置欲望 ●总价低，性价比高 工程利空： 19 济南市场周边工程根本资料 案名：三箭•银苑基地位置：济南市洛源大街 规模：小区位于济南市槐荫区幸福揭露杨家村旧址，占地面积13273.3平方米，总建筑面积7万平方米。其中地上建筑面积5万平方米，地下建筑面积2万平方米 建筑形态：高层 共建1~4层，租金6.09元/平方米 住宅5~31层，租金2元/平方米，物管费1.85元 价格：起价6100元/平方米，均价7200元/平方米。 交