房地产企业的财务风险分析会计学专业.docx

题目： 房地产企业的财务风险分析——以碧桂园公司为例 目 录 中英文摘要 1 一、引言 2 二、国内外研究文献综述 3 2.1国内研究现状 3 2.2国外研究现状 4 三、房地产企业的财务风险分析研究——以碧桂园地产公司为例 5 3.1碧桂园简介 5 3.2财务风险分析 6 3.2.1基本数据 6 3.2.2风险分析 7 四、房地产的风险防范与应对措施 12 结束语 14 参考文献 15 房地产企业的财务风险分析 ——以碧桂园公司为例 摘要：随着近年来房地产行业的迅速崛起，在金融大鳄的各种投资与热度不减的“炒房热”话题的攻势下，许多中小型房地产公司无力抵抗，大多以宣告破产而告终。而在我国起步较晚，体系不完备的前提下，碧桂园公司却以一种积极地趋势发展至成熟。本文借碧桂园公司，加以分析其财务风险及其背后整个房地产的财务风险状况，并以此得出具体的解决办法。 关键词：房地产企业 碧桂园公司 财务风险分析 风险防范 Financial Risk Analysis of Real Estate Enterprises:Take Country Garden company as an Example Abstract: With the rapid rise of real estate industry in recent years，the offensive of Various investment of the financial crocodile and hot topic of heat in the house,many small and medium Real Estate Company are unable to resist,most of them just ended in declaring bankruptcy.On the premise of late start and incomplete system in China,Country Garden Company has developed to maturity with a positive trend.This article draws lessons from the green garden company to analyse its financial risk and the financial risk of the whole real estate and to get a concrete solution. Keywords:Realestate enterprise Country garden company Financial risk analysisy Risk prevention 一、引言 纵观房地产的发展史，大致分为：理论突破与试点起步、非理性炒作与调整推进、相对稳定协调发展、价格上扬，多项调控措施出台四个阶段①。就目前的状况来看，我国的房地产正处于第四个阶段，正是为了满足加快发展的步伐，完备体制的建设而进一步做出各项调控。而这一切的根本在于初期的不健全发展上，回顾第一阶段，大致从1958年开始，那个时候中国实行房屋集体所有。在82年之前，人民都没有一个房屋所有的意识，由于当时物质的极度匮乏加上文革的精神摧残，致使房产成为一块“烫手山芋”，无人愿意拥有经营。到85年的时候，物质极度匮乏的时间过去了，但是人民的生活需求仍然处于一个较低的层次，私房还是没有兴起的。直至1978年，理论界提出了住房商品化土地权的观点。加上一系列方案的出台，试点的运行，到1991年，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。即改革开放后，房地产进入到较为温和的发展阶段。 而碧桂园公司的起步，正是沐浴在改革开放的光照雨露之中。碧桂园公司成立于1992年，正值试点方案推进的阶段，在政策的扶持即政府的关注之下，公司运营稳步前进，在2006年被认定为“中国驰名商标”。2007年，碧桂园在香港联交所主板上市(HK 02007)；同年9月，成为摩根士丹利资本国际环球标准指数成分股、恒生综合指数及恒生中国内地综合指数成分股②。 碧桂园的成功无疑是巨大的，但是同一批生长的并不只有碧桂园这一家房地产公司，还有众多房地产公司在过程中被时间湮灭。即使是现在，仍旧有不在少数的中小企业在摸索房地产的道路上无法前进，本文以碧桂园公司的一路发展作为基础，在房地产的表面揭露背后的财务风险问题，并在过程中以风险分析的一般方法与风险揭示的专门方法，分两步走的战略研究策略，以寻求房地产的财务风险的根本问题，且在此类问题上，找到解决、规避风险的具体方法。 二、国内外研究文献综述 2.1国内研究现状 我国对于财务风险的研究相对于国外来说，较晚一些，二十世纪的八九十年代后我国才对企业的财务风险管理进行研究，其主要还是借鉴国外的一些研究经验。刘思录、汤谷良（1989年）在《论财务风险管理》一书中，两人共同提到并全面论述了财务风险的内涵、特点以及财务风险管理的方法。并且提出了管理者在财务管理过程中应当树立怎样的财务风险意识以及建立怎样的机制来应对企业所面临的的财务风险。陶萍、苏里（2009年）在《房地产公司财务风险控制模式研究》一文中，分析了房地产行业房地产风险的特征，并针对这些财务风险问题提出了相应的规避措施，为房地产行业财务风险管理提供参考。李理（2015年）在《我国房地产上市公司财务风险及其防范研究》一文中，在借鉴财务风险相关研究理论和方法的基础上，总结性地概括出我国房地产企业发展的基本情况以及其财务风险的具体表现，并从内外部这两个角度分析了房地产企业财务风险的成因，最后从微观和宏观这两个角度提出了防范财务风险的建议。蔡楚微（2017年）在《房地产行业财务风险分析与防范措施》一文中从财务风险入手，对我国房地产企业现状进行了分析，为防范我国房地产的财务风险提出足够的理论依据, 促进房地产业的稳定健康快速发展。吴威（2016年）在《TB房地产公司财务风险评价及防范研究》一文中，主要从公司的经营范围、经营状况以及发展理念等方面入手，并从企业资本循环运动的视角选取相应的财务指标，利用财务报表分析法就企业的筹资、投资、营运、收益分配等方面进行财务风险识别，对风险所产生的原因进项具体分析并提出了合理性的防范建议，为其他相类似的房地产上市公司提供了一定的借鉴。 2.2国外研究现状 国外对于房地产企业的财务风险起步较早，二十世纪初国外就开始对房地产的财务风险方面进行研究，西方国家大多数以美国为首，大部分学者借鉴美国财务风险研究的经验，开始逐渐探讨房地产建设以及财务管理方面的风险。 Xin Ran Tian,Hao Dong Jiang,Jun Li Liu（2014年）在《The Research of Financial Risk Warning Model about Real Estate Enterprises in China》一文中指出随着经济的发展，越来越多的大型房地产企业建立起来，这也意味着房地产企业的竞争也日趋激烈，随着房地产的发展，房地产面临的财务风险也日益突出，其用综合评价的模型，从房地产企业早期预警系统的角度对其进行实证研究，然后用定性的定量方法预测房地产企业的财务风险，对我国的房地产财务风险分析具有一定的借鉴作用。Yuting Liu,Qingjun Meng,Yong Ma（2016年）在《The Risks and Strategies of High Leverage》一文中重点分析了在国家政策的影响下，房地产的高杠杆问题逐渐暴露出来，房地产的高杠杆可能会带来一系列风险，这一系列的风险也将会带来严重的财务风险问题，也可能会使企业面临财务，而破产的危机想要消除这一系列风险，又有很多的困难需要克服。 综合国内外对于财务风险管理的研究，财务风险分析是企业发展风险控制的关键。一个企业特别是房地产这种高投资、高收益、高风险的行业，一定要做好财务风险的分析与评估工作，及时发现问题，解决问题，不断完善企业的财务管理系统，促进房地产行业稳步健康可持续发展。 三、房地产企业的财务风险分析研究——以碧桂园地产公司为例 3.1碧桂园简介 碧桂园，成立于1992年，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团。碧桂园在房地产领域开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式，公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，奉行“过程精品，人居典范”质量方针，为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。高品质产品、优美园林环境、完善生活配套、国家一级资质物业服务等元素构成了碧桂园家园模式的基础。碧桂园已在中国大陆及马来西亚拥有逾百个高品质地产项目，服务约50万业主，“碧桂园，给您一个五星级的家”享誉国内。2007年，碧桂园在香港联交所主板上市。2016年1月，碧桂园获评为“2015年度最具投资潜力港股上市公司”。2017年11月13日，碧桂园推出在印尼的首个房地产项目SKY HOUSE BSD（天空之城）。 2018年4月12日，碧桂园与苏宁在全国范围内开展商业地产的合作。 3.2财务风险分析 3.2.1基本数据 对于现如今的房地产行业来说，风险识别并不会像其他一些行业动荡大，且影响因素显得表面化，不会很难识别出问题。 就以碧桂园而言，2017年由于外汇管制问题，引起的大众关注的碧桂园森林城市的事件，这就是一个较为容易识别的事情。但是针对它的股市而言，预期就是一种不确定风险。本文旨在研究其房地产财务风险，就不做具体说明， 就这几年的碧桂园销售来看，碧桂园的合同销售金额成节节攀高的趋势。 2012-2017年碧桂园销售金额统计表 年份 2012 2013 2014 2015 2016 2017 销售金额（亿元） 480 1066 1288 1400 3088 5508 特别值得说明的是，16年在森林城市事件之下，碧桂园以1506.6亿的 售金额略高于万科3.9亿夺得了一季度的销售冠军宝座。17年又以5508亿的销售额略胜于万科。 2014-2015年碧桂园各项数据表 销售面积 （万平方米） 销售金额 （亿元） 流动比率 速动比率 资产负债率 2014年 545.6 350 1.23 0.39 76.72% 2015年 278 177.3 1.35 1.34 81.96% 由上表可以看出：14年，流动比率1.23，速动比率0.39，资产负债率76.72%，利息保障倍数4.35。而15年，流动比率1.35，速动比率1.34，资产负债率81.96%，利息保障倍数10.82。 3.2.2风险分析 1.市场变动因素 作为房地产公司，在某地的投资本身会受到当地房地产市场的影响，例如利率、汇率、市场需求、购买力等。只有准确的判断，及时的调整才能尽量不受市场的影响，与此同时，发挥自身的长处，让顾客看到其与众不同的地方。 调整自身的问题，调节自身的心态是房地产企业家所需要具备的，市场并不是一尘不变的，并不是看到市场的需求劲头就需要扩大规模的。虽然现如今的房地产对每家每户都是需要的，但是市场上的房地产公司不论大小，数量并不少，顾客的选择较多，这就带来了巨大的潜在风险，若是不能够满足顾客的需求，则势必会产生巨大的风险，所以扩大规模，建立新的项目需要慎重思考。 （1）利率风险 资产负债率与利息保障倍数分别考量财务的负债与长期偿债能力。就目前的数据来说，市场的平均水平是资产负债率70.00%，利息保障倍数是444.50.一般情况下，以低于50%的资产负债率为优，目前的平均水平显然是高出了这样的标准，但是碧桂园在14年还勉强同平均一般，到了15年的