2023年纪律审查自评报告.docx

纪律审查自评报告 范文一：评估报告审查要点评估报告审查要点 格式标准、内容全面是对土地估价报告的根本要求，报告的质量差异主要表达在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面加以说明。 需要特别强调的是，评分标准只是针对一般情况而言，在评审过程中，由于估价对象及估价目的不同，估价报告评审不可能完全套用同一模式，请评审专家针对不同情况，正确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。 一、估价报告形式审查要点 估价报告的标准性、要件齐全性是最根本要求，凡不符合以下要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告不进行评分。 （1）不符合土地估价报告标准格式要求的； （2）土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。 二、估价报告关键技术问题审查要点 估价报告存在以下技术问题直接视为不及格报告不进行评分。 （1）估价方法存在严重技术性错误的； （2）地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； （3）采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修正的； （4）会审会认为的其他问题。 三、各等级报告评审标准 1、一等报告（大于等于90分）的质量要求 一等报告不仅要格式标准，内容全面，估价目的、估 价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。 2、二等报告（80一90分）的质量要求 二等报告要求格式标准，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能表达政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。 3、三等报告（70一80分）的质量要求 报告格式标准，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用根本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 4、四等报告（60一70分）的质量要求 报告格式标准，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定根本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用根本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。 5、对不合格报告的判定 不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如： （1）报告格式不标准，内容不全，有明显缺漏项。如估价对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。 （2）估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。 （3）估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用本钱逼近法评估，现有房地产工程按待开发土地评估（剩余法）等。 （4）修正系数取值与说明不符，或有计算错误。造成估价结果存在误差，使可信度降低。 （5）估价过程过于简略，缺少取值依据和必要的说明。 （6）影响因素分析前后矛盾，缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别因素分析，与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致，影响了估价结果的可信度。 （7）其他问题。 四、报告评分细那么 （一）土地估价报告（5分） 第一局部（1分） 审查要点。①估价结果。总地价、单位面积地价、总地价大写、币种、估价结果一览表等；②估价师签字、机构盖章等。 第二局部估价对象界定（1分） 审查要点。估价对象具体范围界定及估价对象面积、土地使用者、土地用途说明等。 第三局部土地估价结果及其使用（1分） 审查要点。估价的前提条件和假设条件，估价结果和估价报告的使用限制、有效期限等。 第四局部附件（2分） 审查要点：宗地位臵示意图、估价对象照片，土地使用证及权属证明、估价机构注册证书及签字土地估价师证书复 印件等。 （二）土地估价技术报告（90分） 第一局部总述（12分） 审查要点： 一、估价目的（1分） （1）谁委托估价，为什么估价； （2）估价结果应用方向。 二、估价依据（3分） （1）估价依据是否全面； （2）估价依据是否考虑了最新政策调整； （3）估价依据是否具有针对性。 三、地价定义（4分） （1）土地用途。说明证载用途、实际用途（或规划用途）、设定用途等。（1分） （2）土地使用权性质。分别说明现状和设定土地使用权性质。 是划拨土地使用权，还是出让土地使用权，或作价出资（入股）土地使用权、授权经营土地使用权。假设为出让土地使用权，需说明出让年期、剩余土地使用年期等。（1.5分） （3）土地开发程度。说明宗地内外实际开发程度和本次估价所 设定的开发程度及其理由。（1分） （4）估价期日。（0.5分） 四、估价结果（1分）. 土地单价、总地价、总地价大写、币种等。 五、需要特殊说明的事项（3分） （1）资料来源及未经实地确认或无法确认资料说明； （0.5分） （2）对估价结果可能产生影响的变化事项（地价指数、开发程度、设定用途等）说明；（1分） （3）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理；（1分） （4）其他需要特殊说明的问题。（0.5分） 第二局部估价对象描述及地价影响因素分析（14分） 一、估价对象描述（6分）。 （1）土地登记状况（2分） 估价对象来源、位臵、用途、面积、四至、土地级别、土地登记证书号、国有土地使用证书号等。（具体问题具体分析） （2）土地权利状况（3分） 权属、权利、年期、他项权利（与证载状况是否一致）如果存在他项权利，应分析对地价的影响。 （3）土地利用状况（1分）（针对估价对象和估价目的具体说明） 利用现状。建构筑物及其用途、容积率、建构筑物说明等。 待开发土地。说明具体规划条件、批准机关、批准日期等。 二、地价影响因素分析（8分） （1）一般因素（2分） 有针对性地分析影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策等。 （2）区域因素（共4分） 区域范围界定是否合理、区域位臵、根底设施、环境条 件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否全面恰当。（2分） 是否考虑了估价对象特点，区域因素选择是否恰当，对地价影响程度分析是否客观。（2分）. （3）个别因素（2分）〃 宗地自身条件（面积、形状、水文地质条件等）、个别开发程度等。（1分） 是否考虑了估价对象特点，个别因素选择是否恰当，对地价影响程度分析是否客观。（1分） 第三局部土地估价（63分） 一、估价原那么（1分） 与估价目的及方法联系选择是否得当、全面，描述是否标准正确。 二、地价确定（2分） 评估结果可信度分析、最终地价确定依据与方法。 三、估价方法与估价过程（60分） 用两种方法进行评估的，估价方法与估价过程评分的60分中，主要方法占35分，次要方法占25分，两种方法不分主次那么各占50％，使用三种方法进行评估的，各占三分之一。 1、基准地价系数修正法（以下分值为比例值） （1）基准地价简介（20％） 地价内涵。说明制定时间、估价期日、设定开发程度、容积率等。（2023％） 基准地价表及修正体系。至少说明宗地所在级别某用途下的基准地价修正体系。（2023％） （2）宗地级别确实定。（2023％） 说明宗地位臵所对应的土地级别及价格。基准地价以幅度价形式表示的，应取均值。 （3）基准地价修正。（60％） 编制待估宗地因素条件说明表。与基准地价修正体系表所列工程一致，与区域因素、个别因素条件说明一致。（30％）编制待估宗地因素修正系数表。修正系数取值与条件说明相吻合。（20％） 其他因素修正。包括开发程度、交易期日、容积率修正等。（2023％） （4）地价计算。（2023％） （5）方法运用完整性系数。（85～20230％） 除以上工程外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。 以（1）一（4）项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。 2、剩余法 （1）最正确开发利用方式（2023％） 说明土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求，是否考虑了市场供求状况等。 如果估价对象为现有房地产工程，评估其现状利用条件下价值，那么不考虑最正确利用问题。 （2）不动产总价估算（20％） 估算方法选择及应用的合理性，估算依据的充分程度。 （3）开发本钱估算（30％） 估算本钱全面、客观、合理，依据的充分性。 （4）利息计算（2023％） 开发周期、利息率、计息周期及其计算公式。 （5）利润计算（2023％） 利润率选取依据及其合理性。 （6）税金及其销售税费估算（2023％） 选取全面、正确，依据合理。 （7）地价计算（2023％） 公式及计算过程的正确性。 （8）方法运用完整性系数（85％～l00％） 除以上工程外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。如现有房地产工程按待开发土地进行评估，评估思路错误等。 以（1）～（7）项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。 3、收益复原法 （1）总收益确定（30％） 客观收益确实定方法及详细测算过程。 （2）总费用（40％） 费用构成工程是否全面、正确，费用取值依据是否充分、客观合理。 （3）土地纯收益确定（2023％） 土地纯收益的剥离方法和依据 （4）土地复原率确定（2023％） 土地复原率确定依据、合理性等。 （5）地价计算（2023％） 公式及计算过程的正确性。 （6）方法运用完整性系数（85％～l00％） 除以上工程外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。 以（1）一（5）项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。 4、本钱逼近法 （1）土地