2023年县房地产市场开发情况调研报告及可持续发展对策.docx

县房地产市场开发情况调研报告及可持续开展对策 近年来，随着城市化进程的推进，城镇住房制度改革的不断深入，我县住宅建设步伐加快，住宅消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断开展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。我们按照县委统一部署，对我县房地产市场现状进行了认真分析，客观地判断今后几年的开展走势，并提出了可持续开展的对策。 一、我县房地产市场根本概况 （一）房地产企业及开发概况 截止今年5月底，我县共有房地产开发企业27家，按开发资质等级分：二级资质企业1家，三级资质企业6家，四级资质企业2023家，工程公司2023家；按注册资本来源分：县外企业6家，县内企业21家；按企业分布划分：武康地区23家，新市2家，乾元、洛舍各1家；按地区开发量划分：武康301.24万平方米（占全县的91.68%），乾元14.1万平方米（占全县的4.29%），新市11.2023万平方米（占全县的3.37%），洛舍2.14万平方米（占全县的0.66%）。上述情况反映了我县房地产企业开发量及分布，主要集中在县城武康。（详见附件一） 纵观我县房地产业的开展，主要经历了起步、激活、提升三个阶段：1992年，随着莫干新村的开工建设，标志着县城武康真正意义上的房地产开发起步；1999年，随着住房制度改革的不断深入，实物分房的终止，银行按揭贷款和住房公积金贷款的开始，我县的房地产业被进一步激活；2022年，随着舞阳花园、阳光花园等小区的建设，标志着县城武康的房地产开发，已从以前的组团式向小区开发转变，无论从规模上，还是小区的规划设计及小区内的物业配套上，都有了质的变化，从而提升了我县的房地产开发品位。特别是从2022年开始，县城武康的房地产市场进入了一个快速增长的时期，施工面积从2022年34.61万平方米，增加到2022年的43.78万平方米、2022年的141.94万平方米（其中拆迁安置房23.43万平方米）；新开工面积从2022年的18.1万平方米，上升到2022年的29.25万平方米，2022年的91.98万平方米，住宅商品房均价从2022年的1200元/平方米上升到2022年的1500元/平方米、2022年的220230元/平方米。（详见附件二） （二）房地产业在我县社会经济开展中的地位和作用 1、房地产业已经成为我县国民经济的重要支柱产业。2022年全县房地产开发投资2023.22亿元，房地产开发投资占固定资产投资的比重为21.14%。同时房地产开发直接为建筑业提供市场，2022年实现房地产及建筑业增加值8.86亿元，占gdp的2023.3%，并直接带动建材、化工等多个行业的开展。2022年度我县房地产及建筑业创造税收收入9166万元，占全县财政总收入的9.03%，占地方财政收入的17.94%。今年1-5月份，完成房地产投资6.49亿元，占固定资产投资23.95%。为地方财政实现税收8312万元，占全县财政总收入的15.63%，占地方财政收入的28.06%。 2、房地产业的开展推进了城市化进程。近几年来，通过房地产开发，政府有偿出让土地使用权，从而有利于政府更好地经营城市。自1999年至2022年共出让用于房地产开发土地2595亩，获得了8亿元的土地出让金，为加快推进城市化进程提供了有效的资金支撑，直接推进了城市化进程，先后建成了千秋广场、春晖公园、会展中心等一批城市根底设施工程，以及120万平方米的城市道路，拉大了城市框架，为中等城市建设打下了坚实的根底。 3、房地产业的开展提高了居民生活水平。近几年来，我县的房地产开发更注重了环境建设，坚持以人为本的理念，无论从开发的规模、小区的规划和设计，还是工程质量上，都有了很大的提高，改善了居住环境，提高了城市品位。如舞阳花园、升华阳光花园等一批较高档次的住宅小区的建成，不但改变了多年来住宅建设千楼一面刻板单调的状况，也带动了城市其它建筑规划理念的形成和开展，为促进城市建设规划设计水平，丰富城市面貌，塑造城市特色，提升城市品位作出了奉献。 与此同时，房地产业的开展也进一步提高了居民的生活质量，我县城镇居民人均住房面积已经由2022年的27.5平方米上升到2022年底的33平方米（全省平均水平为28平方米）。 （三）对房地产业现状的根本判断 近年来，我县房地产业正处于住宅建设总量增长、住房质量提升时期，房价出现持续上涨，特别是今年春节以来，房价上涨较快，但总体上还是处于良性开展阶段。 1、从周边比较来看，通过对余杭、富阳、临安等城市的考察，我县房价仍属偏低水平。 周边城市2022年公寓房开发及销售情况表单位：平方米 城市2022年新开工面积销（预）售面积均价 余杭165.51万86.83万3200元 富阳46.9万28.1万2950元 临安53万30万2600元 德清91.98万81.32万220230元 湖州133万70万3500元 安吉58万45万1900元 2、从本钱分析来看，根据我们对县内房地产企业的抽样调查显示，由于开发本钱的迅速上涨，直接导致了房价的快速上涨。以美都房产为例（如下表）： 房地产企业开发本钱构成表单位：元/平方米 年份本钱构成2022年2022年2022年2022年 本钱价所占比率本钱价所占比率本钱价所占比率本钱价所占比率 土地本钱27024.5538030.452030.597202335.15 建筑安装费63057.2766052.895055.8820235051.98 规费及营业税18016.3619015.22202312.3524011.88 办公及财务费用201.82201.6201.18200.99 合计120230125017002023 说明。以上本钱未包括广告宣传费用及合同索赔等风险费用。 3、从需求分析来看，随着城市化进程的加快，促进了人口集聚和住房的潜在需求。根据中等城市开展目标，县城武康城市范围将进一步扩大，目前正向30万人口，30平方公里的中等城市努力，由于城市化进程的推进，县城规划区从1998年的6.99平方公里6.6万人口，开展到2022年的14平方公里12万人口，这种人口的集聚势必带动住房消费。 随着县城根底设施的完善和乡镇区域调整，对县城以外乡镇的吸引力也日趋加强，尤其是今年供电紧张，乡镇购房者特别踊跃，已成为我县购房群体中的重要组成局部。 随着交通条件的逐步改善，外地开发商也普遍看好我县，特别是从去年以来拍卖土地绝大局部被外地公司取得，外地房地产商开始进入我县，说明我县房地产的利润空间还很大。随着杭宁高速公路与上塘高架的接通，吸引了大批杭州购房者，特别是锦绣豪园、蓝色港湾、隐龙山庄、香溢山庄等楼盘，有30%左右为杭州购房者，外地购房户的涌入刺激了我县房地产开展。 4、从经济综合分析来看，我县经济水平的快速开展为房地产市场快速开展带来新的机遇。近年来，我县城镇居民生活水平不断提高，gdp总额从1998年的47.8亿元增加到2022年的85.97亿元，2022年全县人均gdp到达20294元。按照兴旺国家经验，人均gdp超过202300美元，楼市便进入了快速成长时期。2022年我县城镇居民人均可支配收入到达11698元；农民人均纯收入从1998年的3863元上升到2022年的5716元。至今年5月底，全县储蓄余额50.92亿元，人均储蓄存款到达11953元，2022-2022年增幅分别为12.94%、16.2023%、18.03%。因此，目前房价相对我县经济总量、gdp增速及城乡居民收入、人均储蓄额而言，正处在良性开展期。 尽管我县房地产市场是健康有序的，但也存在着一些不容无视的问题。 1、商品房供应存在结构性的矛盾。一方面，近几年由于过分地重视了大户型商品房及中高档商品房开发，商品住宅存在着结构性的矛盾，中小面积的普通住宅供应缺乏。据对我县几家房地产企业调研分析，由于我县房地产供销两旺，许多开发商为销售方便和降低本钱，开发的住宅套型、面积越来越大，20230平方米以上的占90%以上，使低收入住房困难户无力购置商品房；另一方面，我县从2022年刚开始实施了3万平方米的经济适用房建设，到2022年年底交付使用，目前尚不能满足低收入住房困难户的需求。 XX县区营业房总量偏多。由于我县XX县区目前道路密度大，房地产开发中，临街、临路均有商铺，据统计，到目前为止，XX县区已拥有营业房面积40.84万平方米（存在一定比例的空置率）。在目前XX县区人口不多，商业容量不大的情况下，相对总量已经偏多。 2、房地产企业整体水平不高，管理不标准。目前我县的房地产企业整体水平不高，管理不够标准。开发规模还是不大，文化、教育等配套设施不完善；局部开发企业还存在违规收取定金、售房广告不实、承诺不兑现、买卖合同填写不标准及售后效劳滞后等现象；物业管理刚刚起步，特别是老的居住小区，由于规模小、硬件设施差等原因，物业管理推行难度大。 3、房地产市场还存在不稳定因素。近年来，为推进我县的招商引资工作，局部工程采用了与房地产开发捆绑的方式招商引资。到目前为止这种类型的房地产待开发面积到达2870亩，再加上通过单一的招、拍、挂方式，已出让并在开发商手中的目前尚未开发的土地有405亩，使我县的房地产在未来几年的开展中还存在不确定因素，这些待开发的土地有可能在短期内对我县的房地产市场影响较大。 4、对外宣传力度不大，知名度不高。由于多种原因，作为与杭州“零距离〞的我县，这种特有的区位优势未能有效地表现出来，德清在外的知名度与自身的条件并不一致。 二、我县房地产业开展趋势 近年来，我县房地产业持续开展，稳步进入提升阶段。在这一新的时期和新的阶段，我县房地产业正面临着一次新的考验，我们认为它既有继续开展的有利条件，也有制约开展的因素存在。只要我们扬长避短，必将使房地产业真正成为我县的重要支柱产业。 （一）房地产业开展的有利条件 1、区位优势。我县属于杭州的外围城市，县城武康是离杭州最近的城市之一。根据XX市新一轮城市总体规划，杭州今后将形成“东动、西静、南新、北秀、中兴〞的大都市格局，而我县属杭州总体规划中“北秀〞的有机组成局部，有6个乡镇与杭州零距离，特别是武康与XX市中心的车程只有半小时。根据省建设厅、省城乡规划院联合编制的XX省环杭州湾地区城市群空间开展战略规划，又把德清列为杭州大都市外圈城市之中，而且杭州轻轨规划也在我县预留了接口。 2、环境优势。我县山清水秀，山水资源丰富，自然环境优越，特别是我县西部（20234国道以西），适宜建设一批生态型住宅，能充分满足都市人回归自然的生活理念，吸引大都市的白领族购房居住。 3、价格优势。相对杭州半小时经济圈的周边地区而言，县城武康的住宅商品房价格还处在较低的水平。 4、政府引导优势。我县已经将开展房地产业作为一个重要产业来培育，接轨杭州，利用与杭州“零距离〞和“名山湿地〞的优势，努力打造江南休闲度假第一县，把我县建设成为最适宜居住的地区之一。 （二）房地产业开展的制约要素 1、宏观政策对我县房地产业开展的影响。在资金上，对房地产行业的限制措施陆续到位，影响力不断扩大，特别是中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，银行贷款门槛抬高。我县从今年4月份开始，购房首付款比例较以前提高了2023个百分点，其中：商业用房首付比例从40%提高到50%，住宅首付比例从30%提高到40%。同时，银行对房地