2023年某区旧村改造考察工作报告.docx

某区旧村改造考察工作报告 　　报告一 　　xx区深耕省级“三旧〞改造改革创新试点，积极探索老城市新活力的高效模式，提出力争两年、确保三年完成全区旧村改造拆迁任务，坚决啃下拆迁攻坚“硬骨头〞，全力跑出旧村改造“xx加速度〞。 　　锚定“一张蓝图〞，高位谋划统筹推进 　　xx区把旧村改造作为实现老城区新活力、建设幸福xx、完善基层治理体系的重要抓手，对xx港、科学城、知识城三大核心片区、xx个街镇重点旧村改造工程分布及推进情况进行全面摸查、深度梳理，出台xx市xx区 xx开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务工作方案(2023-2023)及xx市xx区 xx开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务作战蓝图(2023-2023)，高标准谋划未来3年旧村改造拆迁方案。        方案到2023年，完成66个重点旧村改造工程的签约拆迁，实现固定资产投资2928亿元，奉献土地出让金549亿元，新增社区卫生设施面积约61万平方米、教育配套面积约367万平方米、政府产业用房约xx0万平方米。通过加快全区重点区域、重大工程、重要干道周边旧改拆迁，同步推进乡村振兴和社区微改造，实现园区有蝶变、产业有跃升、城区换新颜、民生大改善。 　　聚焦“三大区域〞，有的放矢精准施策 　　结合习近平总书记提出的xx科学城“实现五年大变化〞、知识城要“在政策支持和创新驱动上下功夫〞的重要指示精神，紧紧扭住建设粤港澳大湾区这个“纲〞，把准改造方向，聚焦关键环节，在实施过程中注重丰富提升改造内涵，积极探索与片区定位相适应的改造策略和实施路径。       聚焦xx区第一届党代会第六次会议提出“南部成链、中部建带、北部牵引〞的开展战略，因地适宜、因势利导推动xx港片xx个、科学城片28个、知识城片20个重点旧村工程拓展产业开展空间、提升城市品质、改善人居环境、打造美好家园，奋力将xx港、科学城、知识城三大核心区域打造成粤港澳大湾区效劳“一带一路〞的新贸易创新中心、具有世界领先的中国智造中心及全球影响力的国家知识中心，形成优势互补、高质量开展的区域经济布局。 　　强化保障，分兵把口多方护航 　　全面强化党对旧村改造工作的绝对领导，全力构建区域统筹、条块结合、上下联动、共建共享的党建引领工作格局。强化奖优罚怠，对严格按照节点方案推进、甚至超前完成拆迁任务的工程，给予实施方案优先研究、优先上会、优先审议及指标奖励支持;对未按节点方案开展工作的工程，按照延迟一个月扣减1%的标准，逐月扣减改造本钱中的3%拆迁奖励，超过方案时间3个月仍未完成拆迁任务的，取消企业在区内参与其他“三旧〞改造的资格并向全社会通报其失信行为。强化纪律问责，对推进工作过程中存在敷衍塞责、工作拖沓等不履行或不正确履行职责的单位或个人，由区纪委监委依规依纪依法启动问责，同时为攻坚行动中大胆探索、勇于作为、敢于担当的干部提供容错纠错的制度支撑。　　报告二 　　改造意愿及方式表决 　　(一)法理及政策依据 　　改造意愿表决是旧村全面改造工程，乃至于所有城市更新工程的起始性工作，是开展后续工作的前提和根底，其原因在于城市更新的实质是对于所有权人旧物业的装饰整修或撤除重建，是重要的处分行为，必须要得到旧物业所有权人的同意。 　　xx于2023年底发布xx市城市更新方法及配套文件，引入“微改造〞的城市更新方式，目前xx城市更新工程从大方向上分为全面改造和微改造两种方式。相对于以装饰整修为主的微改造，以撤除重建为主的全面改造在流程方面更为复杂。农村集体经济组织需要组织村民对改造模式：政府收储、自主改造、合作改造以及改造方式：全面改造、微改造进行表决。了解村民的改造意愿，确定工程的改造模式和方式。 　　(二)表决流程 　　农村集体经济组织就是否同意对旧村进行城市更新改造的意思表示，如同意更新改造，改造方式为自主改造亦或是合作改造，组织村集体经济组织成员进行表决。根据农村集体经济组织成员人数的多寡，表决工作可能会持续多日，需要实施主体充分做好前期准备工作，制作完备的工作方案及应急方案。 　　(三)实务建议 　　1、充分做好解释宣传工作 　　城市更新作为一个新生事物，以村民为主的被改造主体相对于开展商和城市更新工作人员来说，对具体流程了解的并不是非常清楚，这时就需要村集体经济组织及合作企业充分做好宣传和解释工作。可以考虑在旧村内的重要交通路口、村民聚集较多的场所，例如：祠堂、村社办公室、村内广场，张贴改造宣传展画，派发旧村改造宣传册。内容选定为村民最为关心的问题，比方改造的方式、改造的流程、本次意愿及方式表决的意义。还可以考虑做村民问答形式的宣传文件，通俗易懂的同时也更易于被村民接受。此外，可以通过召开集中式的政策及流程宣讲会，由熟悉旧村全面改造流程的工作人员、律师等现场对村民进行宣讲、问答，提高村民对于旧村改造的认识，以促进改造意愿表决工作顺利推进。 　　2、先期摸查改造意愿 　　为确保改造意愿及方式的表决顺利通过，特别是防止正式表决期间出现现场工作混乱，通过比例无法到达政策要求的80%，先期开展对村民改造意愿的摸查工作可以起到防患于未然的效果。具体可以按群体对村民构成进行区分，分别、分类开展先期改造意愿摸查工作，例如：先对各经济社的领导班子成员、集体经济组织成员代表的改造意愿进行摸查，他们能够代表一局部群体村民的意愿，先期摸清他们的改造意愿，对于后续正式表决工作的开展具有非常重要的意义。 　　3、巧用授权委托方法 　　在实务中，由于村民有本职工作要做，局部村民参与表决意愿不强烈，对表决持无所谓的态度，改造主体和合作企业除了给予相应的误工补偿及增加表决奖励措施外，还可以考虑通过授权委托的方式来降低村民的时间本钱。具体可以以户为单位，通过家庭成员内部授权委托户代表进行表决，以提高表决的效率。但需要注意的是授权委托手续一定要完善，保证委托事项的合法法规性，否那么可能造成表决存在瑕疵的不利后果。 　　引入合作意向企业 　　在旧村改造工程中，政策明确规定了引入市场主体参与的具体时间点，但通常在实践中，存在着很多前期工作需要市场主体的协助，这就出现了合作意向企业。具体是指在政策规定的可以引入正式合作企业的时间点前，改造主体为推进城市更新工程的相关工作，引入合作意向企业协助改造主体开展工程的前期工作。这里强调的是“意向〞是相对于合作企业而言，即在政策允许引入合作主体前，协助开展前期工作的合作企业称之为合作“意向〞企业。 　　2023年开始，xx市旧村改造工程中出现了很多“平台公司〞，平台公司扮演的角色及所做的工作与合作意向企业根本一致，但平台公司通常不是或不是唯一的后期通过招商程序确定的工程合作企业，在其他地市平台公司被称之为“前期效劳商〞。需要提示的是，增城区为了标准行政区域内的旧村改造工程选择合作意向企业，在1号文的根底上，于2023年出台旧村改造工程公开招标选择合作意向企业试行方法是xx市首个具体标准选择合作意向企业行为的区级政策。 　　(一)合作意向企业的性质 　　2023年，为了标准城市更新工程市场主体的参与，原xx市城市更新局出台了关于进一步标准旧村合作改造类工程选择合作企业有关事项的意见(下文简称“1号文〞)，2023年，xx市住房和城乡建设局出台了关于进一步标准旧村合作改造类工程选择合作企业有关事项的意见(下文简称“16号文〞)标准了合作意向企业的资质及引入程序。 　　根据16号文的规定，合作意向企业也需要满足合作企业的资质要求，即“三年内没有不良诚信记录，注册资本不得低于一亿元〞。且16号文中明确规定，合作意向企业不得自行开展数据调查，在村集体经济组织正式引入合作企业时，合作意向企业与其他符合条件的企业不具有优先性，如果在成为合作意向企业时缴纳的保证金达不到正式引入合作企业时招商文件中规定的保证金数额的，还应当补缴。外表上看起来，是否成为合作意向企业似乎不影响后期正式参与合作企业的招商竞选，但其实不然，因为前期介入城市更新改造工程并成为合作意向企业，能够参与城市更新工程的前期工作，增加合作意向企业在村集体及村民的曝光度，也就更有把握后期成为正式的合作企业。 　　(二)引入合作意向企业的程序 　　1、村集体经济组织就是否引入合作意向企业组织成员代表大会表决通过; 　　2、村集体经济组织在征求村民意见根底上，草拟合作意向协议，提出候选合作意向企业，报镇人民政府(街道办事处)审核，镇人民政府(街道办事处)应征求区城市更新部门意见;经审核通过后，组织成员代表大会表决，表决结果在村域范围内公示7日以上; 　　3、经公示无异议的，村集体经济组织与合作意向企业签订合作意向协议;合作意向协议签订之日起30日内，将合作意向企业及合作意向协议按程序抄报区政府，并将合作意向企业在村域范围内公布。 　　根底数据普查、调查及核查 　　(一)政策依据 　　根据xx市城市更新方法的规定，各区政府是城市更新工作的第一责任主体，负责统筹推进本辖区内的城市更新工作，组织城市更新根底数据调查。另根据xx市旧村庄更新实施方法的规定，区政府应当对经认定的数据进行公示。数据公示应当在改造工程所在地和区城市更新部门官网公示xx日以上......，市城市更新部门应当对区政府认定的数据进行核查，其中对土地房屋数据应当委托专业机构进行全面核查。 　　根底数据是指城市更新范围的土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、古树名木、公建配套及市政设施等现状根底数据。 　　区政府统筹组织根底数据摸查，根底数据经区政府认定，公示xx日。市城市更新主管部门对区政府认定的旧村改造工程根底数据进行核查。 　　(二)根底数据调查内容 　　根据xx市城市更新根底数据调查和管理方法的规定，城市更新根底数据调查按照类型分为根底数据普查、片区筹划根底数据调查、实施工程根底数据调查和根底数据核查。 　　1、根底数据普查 　　市城市更新部门根据城市更新工作方案制订每年根底数据普查方案。在共享数据的根底上，通过数据挖掘、现场调查、测绘，采集城市更新根底数据，满足城市更新工作对根底数据的需求。 　　2、片区筹划根底数据调查 　　未开展城市更新根底数据普查的区域需编制片区筹划方案的，应进行片区筹划根底数据调查。片区筹划根底数据调查范围由区政府商市城市更新部门确定。在满足片区筹划方案编制阶段对房屋类数据深度要求的情况下，可以采用户外房产测绘方式获取数据。 　　3、实施工程根底数据调查 　　实施工程根底数据调查是以共享数据、普查数据、片区筹划根底数据为根底，调查工程范围内土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、公建配套及市政设施等现状根底数据，满足编制工程实施方案的要求。实施工程根底数据调查成果完成后，由工程所在地区政府组织规划和自然资源、住房和城乡建设、文化、林业和园林、城管及属地镇、街道等部门开展综合确认。区政府将综合确认的数据在改造工程所在地和区城市更新部门官网公示xx日以上。数据公示后，由区政府报市城市更新部门开展数据核查。 　　4、根底数据核查 　　根底数据核查是利用抽查方式对根底数据调查成果进行监督和检查，确保调查数据真实。城市更新部门委托具有资质的单位开展核查工作。核查单位应当在接收数据之日起30日内完成核查，并出具核查结论。遇雷雨天气、部门配合等原因导致核查未能按期完成的，核查时间可延长xx日。 　　(三)入户测量工作的实务建议 　　根据政策规定，根底数据的一致性100%核查，不合格的予以修正;数学精度按照国家测绘成果质量检查标准要求复测，不合格的予以更正;房屋调查和房产测绘抽查比例不少于30%，抽查结果与上报核查的成果相较，误差比例小于或等于5%的，认定合格;误差比例大于5%的，应予以修正。 　　在旧村全面改造工程中，由于改造范围内的建筑物密度非常大，外围测量的精确度较低，较难符合政策规定的小于或等于5%，故更多的旧村全面改造工程采用的是入户测量方式，调查旧村改造范围内房屋的根底数据。因此，入户测量工作成为前期重要节点工作之一。 　　1、完善具体的工作方案 　　入户测量工作原那么上由区政府城市更新部门负责，镇(街)政府、村集体经济组织配合，委托有资质的测绘单位进行，三方协同一致