2023年昆明房地产市场报告.docx

昆明房地产市场报告2023年 昆明锐理——2023年上半年昆明房地产市场研究报告 一、宏观·平稳宽松1.1经济运行 【全国经济环境】 经济运行总体平稳，ppi同比降幅缩窄，结构调整和转型升级在稳步推进。 【全国经济环境】 m2供应增加，新增信贷随之高涨，居民贷款比重大，企业类贷款增长乏力。 【全国经济环境】 全社会固定资产投资增速平稳，房地产投资增速自年初持续上升。 【昆明经济环境】 昆明经济受宏观形势影响持续走低，产业结构调整持续，经济下行明显。 【昆明经济环境】 居民消费能力稳中有升，金融机构人民币存款余额平稳增涨。 【昆明经济环境】 固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占固定资产投资额比例也增加。 1.2【经济小结】 全国gdp增速根本保持稳定，全社会固定资产投资增速自2023年后半年趋于稳定，房地产投资持续上升，房地产市场趋于稳定状态；昆明固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占比例也增加。房产市场先行指标回暖迹象明显。 1.3政策环境 【全国政策解读】 202223年-2023年6月重要政策总结。 【2023年1-6月全国重要政策节点】 【全国政策解读】 2023年1-6月各城市政策一览表。 【全国政策解读】 2023年1-6月各城市政策一览表。 【全国政策解读】 降首付，延长贷款年限、购房补贴。现象。三四线城市及局部二线城市，走量缓慢，库存积压。 解析。一二线城市人流量大，购房/租房需求高。因此购房者与投资者均将目光放在了一二线城市，导致了三四线城市及局部二线城市走量缓慢，库存积压。 政策措施。在降低购房首付，延长贷款年限，购房补贴利好条件的根底上，大力推进棚户区改造货币化，多重措施去库存。 【全国政策解读】 因地制宜，北、上、广、深及局部二线城市调控收紧。现象：至2023年下半年，各城市纷纷解除限购以及“90，70〞政策，整个房地产市场回暖明显，与此同时房产市场分化现象明显加剧。热门一二线城量价齐升，其中局部城市频频拍出地王，三四线却仍旧于寒流之中慑慑发抖。 解析。三四线城市走量缓慢，有实力的开发商集体投奔热门一二线城市，小型开发商那么在三四线城市“楼市的泥潭中越陷越深〞。 政策措施。根据各个省份（城市）的实际情况制定对应措施，收紧一线城市（北、上、广、深），降温热点二线城市（南京、苏州、合肥、武汉），扶持二三四线城市。 2023年上半年，北京、上海、广州、深圳、苏州、武汉、南京、廊坊、合肥已逐步收紧调控政策。 【2023年1-6月昆明重要政策一览表】 【政策解读-昆明】 2023年昆明施行四大房产新规 2023年1月1日起施行XX省商品房销售明码标价实施细那么锐评：商品房备案被取消，开发商自行公示而无需备案，如此一来，调整房价将不再受备案的限制，开发商可灵活掌控销售价格，房价由市场主导；而对于购房者来说，如今房价全由开发商说了算，购房者需了解房价公示制度，向开发商说明立场观看房价公示，以维护自身利益。 2023年2月1日推行商品房买卖合同示范文本 锐评。新版买卖合同新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。XX市还增加了平安设置，保障购房者明确知道自己权利义务。并对商品房买卖时的细节作出了更多的标准，新增内容更多指向监督开发商行为，最大程度维护购房者权益。 2023年1月1日起施行XX市电梯平安管理方法（修订） 锐评。此次修订方法在防止报废电梯再入市、在电梯日常维护保养方面、将使用年限超过15年的电梯列为重点监控对象等方面做出了明确的规定。提高了电梯使用的平安系数，明确责任，加大监督检验力度，全面细化平安管理。 2023年2月1日实行XX市物业管理方法 锐评：明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，标准物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利 益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。新规的施行，更加标准了地产环境。 【政策解读-昆明】 XX市规划局出台细那么明确“商改住〞标准 。市规划局出台了相关实施细那么，重点明确了房地产工程局部地块用地性质变更、城市更新改造工程商改住、房地产工程调整住房套型变更的原那么等内容。 锐评。商业体量较大，而昆明住宅用地供应缺乏，上半年昆明住宅去库存颇有成效，商办市场疲软。 此次明确“商改住〞的标准，也有利于盘活商业工程，标准中提出关于商改住改造配套设施的细那么，保障了“商改住〞的有序实施。但地段位置不好的工程“商改住〞后，由于集中供应、改造本钱过高、开发商缺乏运营经验等因素，推进实施也不是那么容易。 【政策解读-昆明】 昆明出台“46条〞稳增长措施 亮点。涉及促进房地产市场稳定开展；努力降低商品房库存；切实加强土地保障等20个方面46条政策措施。 锐评。政策的出台，明确了促进房地产市场和土地市场健康平稳开展。首先通过减压稳楼市，全面施行商品房预告抵押登记制度，提高金融机构开展住房贷款的积极性，通过房贷等金融改革措施，放宽政策，给房企松绑；其次通过调限，加大住房公积金促进住房消费力度，加大金融支持力度、实行财政补贴政策等，靠公积金激活楼市，进一步刺激楼市，到达降低商品房库存的目的；通过多达9 项土地制度，标准土地出让方式，减免多项费用等方式，切实加强土地保障，盘活市场土地市场。 【政策解读-昆明】 昆明27条措施推进供应侧结构性改革。 。XX市供应侧结构性改革实施方案明确提出，要经过3年努力，供应侧结构性改革取得重要进展，去产能、去库存、去杠杆、降本钱、补短板工作取得明显成效。 锐评。方案提出了27条具体任务和措施，意味着昆明供应侧结构性改革动真格。着力化解房地产库存，进一步完善房地产调控政策，加大住房公积金促进住房消费力度，大力推广住房保障货币化，积极支持农民工和有意愿的农民进城购房，鼓励车库（位）销售租赁。 【政策解读-昆明】 2023年底商品房库存规模比2023年减少25%。：XX市通过了XX市供应侧结构性改革实施方案（送审稿），方案对XX市房地产业去库存提出了新的要求，2023年底商品房库存规模比2023年减少25%，并对2023~2023年商品房销售面积年均值提出要求。 1.4锐评： 1、政府从土地供应上加强监管和控制，减少土地供应，从市场的最开端抑制库存的增长。 2、“商改住〞标准的出台，有益于盘活局部商办工程，推进商办工程去库存的实施。 3、XX县区、呈贡区出台对购置或租用辖区内商务楼，都有相应的补助，积极推动了整个办公市场的“去库存〞力度。 4、加大住房公积金促进住房消费力度，并推动住房公积金缴存省内异地互认，公积金买房条件的一再放宽，无疑都是为去库存工作创造先决条件。 1.5【全国政策小结】 1、降首付、减契税、购房补贴等多重优惠去库存。在多重优惠的刺激下，房地产市场回暖明显，多个城市量价齐飞； 2、支持农民进城买房，加大棚改户货币补偿比例去库存。在优惠政策的鼓励下，该局部人群有缴纳首付的能力，但后期还贷压力较大，因此购房可能性较小； 3、为控制市场平衡，防止后期“房产泡沫〞，多个热门二线城市土拍都施行了“限价融断〞措施； 4、因地制宜，多个城市调控收紧。从去年优惠政策入市以后，一线城市楼市量价齐升，土地市场频出地王。3月份开始一线城市政策开始收紧，开发商与 购房者那么大量涌入周边的二线城市，造成以苏州、合肥、南京为首的多个二线城市楼市异常火爆。为促使地产平衡开展，热门二线城市已开始逐步收紧调控。 1.6【昆明政策小结】 1、推行新版合同、实行电梯平安、物业管理方法，加大监督检验力度，最大程度维护了购房者、业主的权益。商品房备案被取消，开发商获得了掌控价格的自由，房价将由市场主导； 2、从2月1日开始实施的“新版商品房合同〞对市场签约影响极大，在3月15日修改执行新规前，大量的工程延迟备案，致使应在2月份签约备案的量挤压在3月中下旬集中网签，造成了上半年2月份市场极度冷淡、3月份极度火爆的局面； 3、“商改住〞有利于消化商办市场的库存，盘活工程，但也可能由于集中供应、改造本钱过高、开发商缺乏运营经验等因素，减缓推进实施的进程； 4、政府出台一系列政策措施，明确了到2023年“年平均销售202300万㎡以上〞、“库存比2023年底减少25%〞的目标，这将说明接下来政府还将延续积极宽松政策，在如此大的市场容量与利好的政策中，开发房企可遐想的空间是非常大的。 二、市场·奋勇前行 【昆明-年度供销】 新增供应缩减，成交同比增长，7年后市场再现供小于求局面。 市场新增供应持续下滑，上半年合计供应387万㎡，同比下降28%。2023年上半年昆明商品房合计成交555万㎡，同比增长21%，备案成交的增长与呈贡和XX县区出现集中备案的工程有关。 商品房包括商品住宅、定向团购房、商业、办公与车位 商品房供应统计公布房间明细的预售工程面积 【昆明-年度存量】 商品房库存处于高位，但市场出现好转信号，上半年去库存168万方。 供求逆转，备案成交面积比新增供应多168万㎡，整个上半年呈现出良好的去库存局面。 截止6月底，商品房库存2651万㎡，以近12个月市场共备案1124万㎡计算，现有库存去化时间约为2.4年。 昆明政府“去库存〞政策指出，到2023年底，商品房库存要比2023年底减少25%。2023上半年市场表现为该去库存的目标打下良好的开局。 【昆明-月度供销】 表现强劲，月均销售93万㎡，有3个月份销量过百万㎡。自2月1日起，昆明开始使用新版购房合同进行备案，但由于新版合同中诸多条款涉及到退房，房企持谨慎对待态度，致使工程备案延后，致使2月市场极度低迷。挤压延后的备案在3月得以备案，推高了该月市场成交。 除2月特殊因素影响外，2023年各月备案均在85万㎡以上，且均优于去年同期。 【主XX县区-年度供销】 供应连续下滑，成交高位，市场供过于求局面改变。2023年主XX县区新增供应持续下滑，上半年合计供应371万㎡，同比下降14%。2023年上半年主XX县区商品房合计成交404万㎡，同比下降2%。 注： 1、主XX县区包含XX县区、XX县区、XX县区、XX县区和XX县区，不包含呈贡与 空港区域 【主XX县区-年度存量】 库存止升回落，市场出现去库存信号。 2023上半年备案成交面积比新增供应多32万㎡，市场库存首次止升回落。截止2023年6月底主XX县区商品房库存为2222万方，以近12个月市场共备案893万㎡计算，现有库存去化时间约为2.5年。 【主XX县区-月度供销】 月均销售67万㎡，2季度月度之间成交量大、波动小。2月受政策（新版商品房