2023年收房验收关注的细节报告.docx

收房验收关注的细节报告 一、文件手续。住宅质量保证书、住宅使用说明书、房屋面积分层分户测量报告、管线分布竣工图（包括水、强电、弱电、结构）、竣工验收备案表、分户质量验收表等相关文件手续都是国家和当地政府职能管理部门明确要求在交房时要出示的手续文件，它直接影响到后期业主房产证的办理以及对目前房屋质量的认识。（关于分户验收方法，政府有明确规定，可在任何媒体上查询） 整改建议。建筑法、合同法等法律规定建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性标准。业主有权以此作为不收房的理由，并让开发商赔偿违约金，所以开发商应尽快交付该表。 二、门窗工程： 参照国家相关标准防盗平安门通用技术条件参照国家相关标准建筑装饰装修工程质量验收标准参照国家相关标准平安玻璃标准 参照国家相关标准家庭装饰工程质量标准 1、入户门密封条破损； 整改建议：根据国家建筑装饰装修工程质量验收标准第5.3.9条：“门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不得脱槽〞的规定。建议更换合格产品。 2、室内窗框外侧密封胶填充不标准； 整改建议。室内装饰工程质量标准4.5.4条门窗安装必须牢固，横平竖直，上下一致。框与墙体缝隙应填嵌饱满密实，外表平整光滑、无裂缝。严禁用水泥砂浆作边杠与墙体间的填塞材料。建议重新在窗框与墙体之间先补打发泡胶后打密封胶。要求外表光滑、顺直、无裂缝。 提示建议。窗框外侧密封胶填充不实，将导致雨水倒灌以及雨水向内测墙体渗漏，长时间将破坏墙面保温层和装饰涂面。 3、入户门框无护盖； 整改建议。根据国家防盗平安门通用技术条件门窗安装工程施工操作规程“门框应牢固，有充实物〞。建议补充安装螺丝护盖，使其外表美观。 4、厨房、卫生间外开窗玻璃无3c认证标识； 整改建议：根据建筑平安玻璃管理规定的第六条明确提出建筑物需要以玻璃作为建筑材料的以下部位必须使用平安玻璃：①7层及7层以上建筑物外开窗；②面积大于1.5m2窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗；建议加装合格产品。 提示建议。钢化玻璃、一般正规公司用的都是通过国家强制性产品认证及3c认证，清晰度和透明度非常好，伪劣产品一般没有这些认证，清晰度和透明度很模糊。 5、小门扇密封不严； 整改建议。根据家庭装饰工程质量标准2.5.4门窗应开启灵活、无倒翘、阻带及反弹现象。五金配件应齐全，位置正确。关闭后密封条应处在压缩状态。 三、水电工程： 参照国家相关标准民用建筑电气设计相关国家标准标准 参照国家相关标准建筑给排水及采暖工程施工质量验收标准参照国家相关标准建筑电气工程施工质量验收标准参照国家相关标准城镇燃气设计标准 1、厨房、卫生间下水立管无套管； 整改建议。根据建筑给排水及采暖工程施工质量验收标准中第3.3.13条管道穿过墙壁和楼板，应设置金属和塑料套管。安装在楼板内的套管，其顶部要高出地面20毫米。安装在卫生间及厨房的套管，其顶部应高出地面50毫米，底部应与楼板地面相平。穿过套管与套管之间缝隙应用阻燃密实材料和防水油膏添 实，端面光滑。管道的接口不得设在套管内。 提示建议。此处现场数据拍摄，建议业主长期保存，以防日后管道破裂，开发商动用业主大修基金。 2、厨房天然气管道上方套管填充不标准 整改建议。城镇燃气设计标准第2023.2.16条燃气引入管穿过建筑物根底、墙或管沟时，均应设置在套管中，并应考虑沉降的影响，必要时采取补偿措施。套管与根底、墙或管沟之间的间隙应填实，其厚度应为被穿过结构的整个厚度。套管与燃气引入管之间的间隙应采用柔性防腐、防水材料密封。要求施工方进行重新封堵。 3、客厅空调孔无套管； 整改建议。根据建筑给排水及采暖工程施工质量验收标准管道穿过墙壁和楼板，应设置金属盒塑料套管。建议加装套管。 提示建议。外漏保温层在雨雪天气或空调冷凝水管破裂将直接导致雨水渗漏至保温层内，破坏墙体保温层。导致墙面涂料工程起皮、爆灰、霉点。 4、客厅空调孔洞未出户；主卧空调孔不通； 整改建议：根据住宅设计标准中规定，室内应打预留孔洞。建议要求开发商重新打新孔出户，如开发商不打，可要求与物业公司签订相关合同，说明业主可随便在任何地方开孔出户，物业公司无权干预。提示建议：因本建筑主体采用墙体保温，外漏保温层如破裂将直接导致雨水渗漏，严重影响室内墙面，建议物业协调专业人员疏通。 5、厨房、卫生间烟道通风不畅； 整改建议。烟道是楼宇集中排油烟的通道，如果在施工中由于建筑垃圾的添堵，将导致在后期使用中被人家的油烟倒灌，以致无法正常居住。此处数据已拍摄，建议业主长期保存。 6、弱电箱面板生锈； 整改建议。根据房屋买卖合同约定，建议更换合格产品。 四、墙地面工程： 参照国家相关标准住宅设计标准；参照国家相关标准混凝土结构设计标准；参照国家相关标准家庭装饰工程质量标准；参照国家相关标准建筑装饰装修工程质量验收标准；参照国家相关标准建筑地面工程施工质量验收标准； 1、墙体平整度误差大；顶棚平整度误差大；厨房阳台门洞、室内顶棚歪斜；小卧门洞不平整；客厅窗洞梁歪斜； 整改建议：经现场查验，分析原因： （1）工人砌墙未挂线，砌筑时没有随时检查砌体外表的垂直度，以致出现偏差后，未能及时纠正。（2）经现场查验墙面平整度已经大于建筑装饰装修工程施工质量验收标准对于抹灰工程4mm误差的标准。 （3）外表严重凹凸不平影响外观时，应返修或修凿处理。 以上几项为工程施工问题。建议业主与相关单位协商解决，予以正确处理。提示建议：此项问题会对后期装修中带来不便，建议装修中予以重视。 2、室内局部墙体空鼓； 整改建议。根据建筑装饰装修工程施工质量验收标准第4.2.5条“抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝和渗水〞建议切割开空鼓处，用水泥重新抹平“普通抹灰外表应光滑、洁净、接搓平整〞，修补前应将基层外表清理干净，并于修补前一天将准备抹灰的面浇水润湿，修补后应在湿润条件下养护。 3、室内墙体泛碱； 整改建议：根据家庭装饰工程质量标准第2.2.1条“涂料外表应颜色一致，不得有掉粉、起皮、透底、 漏刷、泛碱、咬色、流坠、疙瘩、裂缝等现象〞。建筑装饰装修工程施工质量验收标准第4.2.5条“各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘接牢固抹灰层应无脱层、空鼓〞，建议对此处墙体进行重新整改。 提示建议。泛碱是建筑物外表的一种常见的病害，根据其不同成因和表现方式，有泛霜、泛白、析白、起霜、墙身和装饰面侵蚀等多种叫法，是土、土坯、砖体、水泥、砂浆、混凝土、砌体、瓷砖、涂料等建筑材料的内可溶性盐碱随温度、湿度等外部环境的变化，在吸收水分、水分迁移、水分蒸发过程中随着物理、化学变化的发生而使原建筑材料破坏的一种病害现象，侵蚀破坏的程度也有很大的差异，常见的有返潮、起泡、粉化、起鼓、空鼓、开裂、剥落、发霉、结晶等现象。 其危害有。⑴影响建筑物的立面观感效果及建筑工程观感质量评定等级且给人以不平安感。⑵影响粉刷的质量，基层与外表粉刷层粘结力不够，贴面粘贴不牢固，影响装饰工程的质量甚至引起质量事故。⑶造成结构平安隐患，水分在墙身内迁移的过程中对砖体和砂浆的冲刷、溶蚀作用使得墙身的抗压承载力降低，墙身外表的粉化剥落使得墙身的结构断面不断的减小，单位面积承受荷载加大，增加了结构的不平安因素。建议施工方尽快对墙体、板缝、板面等全面进行防水处理，防止水分继续入侵，使泛碱不再扩大。 4、墙体孔洞填充不标准； 整改建议。根据建筑装饰装修工程质量验收标准3.5.2条混凝土外表和抹灰外表油漆前，应枯燥洁净，不得有起皮、松散等缺陷。粗糙处应磨光，缝隙和小孔洞等应用腻子补平。建议重新填充。 5、墙体多处钢筋头、铁丝外露； 整改建议。此处问题经检测是由于底层铁丝挂网和钢筋头外露所致。建议先铲除粉刷层再用角磨机打磨外露铁丝头及钢筋头，做防锈处理后重新粉刷抹灰层。 提示建议。如不处理外露铁丝和钢筋头，墙面装修后将会持续渗出锈迹，对墙面造成极大的破坏。 6、卧室顶棚有裂缝、有漏水痕迹； 提示建议：室内顶棚大面积裂缝分析成因主要为：1）砼成型后，养护不当；2）砼构件长期露天堆放，外表湿度经常发生剧烈变化；3）采用含泥量大的粉砂配制混凝土；4）混凝土经过度振捣，外表形成水泥含量较多的砂浆层；5）后张法预应力构件露天生产后久不张拉等。总体来说此处应已属于施工质量问题，考虑了建筑物使用功能（如防渗漏）的需要。根据建筑地面工程施工质量验收标准5.2.5面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹的规定，建议施工方协商处理。 五、其他 1、提示建议。参照建筑给水排水及采暖工程施工质量验收标准8.6.1采暖系统安装完毕，管道保温之前应进行水压试验。试验压力应符合设计要求。装修前务必要求物业方、装修公司、业主，3方人员同时到场作暖气管道打压实验。装修完毕后也必须要求装修公司再做打压试验，以确认装修期间对暖气管道无破损。 建筑给水排水及采暖工程施工质量验收标准8.3.1散热器组对后，以及整组出厂的散热器在安装之前应作水压试验。试验压力如设计无要求时应为工作压力的1.5；但不小于0.6mpa。（俗称6个压）检验方法：打压时间2023-15分钟，加压不小于0.6mpa。压力不降且不渗不漏（压力下降不超过0.05mpa为合格） 2、卫生间闭水试验提示建议。要求蓄水后保持24-48小时，并联系下层业主观察顶棚，没有渗水痕迹为合格。根据住宅装饰装修工程施工标准（gb50327-2022）6.3.3、自身后期装修防水层应从地面延伸到墙面，高出地面20230mm；浴室墙面的防水层不得低于1800mm； 错误。未找到引用源。 第二篇：验房、收房标准程序（细节）解析总那么 1、入住房屋是否为所购置的房屋的全部或局部，如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。 2、在房屋质量检查方面，看开展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调;其次，观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题，要及时向开发商（卖方反映，待维修前方能入住。 3、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，必须要求尽快维修、配齐。 4、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。 5、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果，是与开展商签订一份交屋看房记录表（或称物业交付核验单。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，但凡无法确认的事项，那么不记录或写上“暂不清楚〞、“无法认定〞等字样。假设发现问题，那么如实记录下来，并要求开展商限期处理。交屋看房记录表最好自己也要留一份，同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往，这样就会很被动;有人习惯以 联系，这对于购房时与开展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节也是不可取的。 建设部公布验房、收房标准程序（细节收房细那么：把验收的目光放在隐蔽工程上 1、合同 （1开发商应出示完备合法的住宅质量保证书、住