2023年土地一级开发的调研报告.docx

关于土地一级开发的调研报告 关于“土地一级开发〞的法律调研报告 一、相关法律法规： 1、全国人大常委会1998年8月29日通过，1999年1月1日起施行的中华人民共和国土地管理法（以下简称“土地管理法〞） 2、国务院1998年12月24日通过，1999年9月1日起施行的中华人民共和国土地管理法实施条例（以下简称“实施条例〞） 3、建设部2022年3月29日发布并实施的房地产开发企业资质管理规定（以下简称“资质管理规定〞） 4、XX省国土资源和房屋管理局发布的，2022年12月12日起实施的XX省土地一级开发管理暂行方法（京国土房管出[2022]120230号）（以下简称“暂行方法〞） 5、XX省人民政府2022年1月31日下发的XX省人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储藏制度意见的通知（京政发[2022]4号）（以下简称“土地储藏制度意见〞） 6、XX省国土资源和房屋管理局2022年12月31日下发的关于XX省土地整理储藏中心和区县分中心、重点功能区分中心职责分工（试行）的通知（京国土房管出[2022]1112号）（以下简称“职责分工的通知〞） 二、关于“土地一级开发〞的主管机关 暂行方法以及职责分工的通知对“土地一级开发〞的主管机关以及各主管机关的权限作出了明确的规定。其中： 1、暂行方法第四条规定，“市国土房管局（现市国土局）负责市土地一级开发的管理工作。市土地储藏中心及分中心按有关职责分工，负责土地一级开发的组织实施工作。〞 2、职责分工的通知第一条明确，“市土地储藏中心负责对政府以‘熟地’出让的土地组织拆迁和根底设施建设等前期开发工作，或通过招标方式选择承担土地一级开发的单位〞；第二条明确，“朝、海、丰、石四个区及十个远XX县区县分中心可作为主体具体实施本区县区属企事业单位国有土地的收购和土地一级开 1发工作（进行土地收购和土地一级开发时，土地收购方案及预期收益、土地一级开发本钱及预期收益等报市中心审批前方能实施）〞，此外，该条同时还明确“商务中心区分中心〞、“中关村分中心〞以及“XX省经济技术开发区〞均可作为主体具体实施本规划范围内的土地一级开发工作。 三、关于“土地一级开发企业〞的资质 暂行方法第五条规定，“参加投标的土地一级开发单位，须具备相应的资质。〞但据我们了解，目前国家及XX省并没有针对“土地一级开发企业资质〞的专门规定。实践中，只要具备相应的“房地产开发企业的资质〞即被视为具备相应的“土地一级开发〞资质。 目前，关于“房地产开发企业资质〞主要规定就是建设部制定的房地产开发企业资质管理规定。 其中，资质管理规定第18条规定，“一级资质的房地产开发企业承担房地产工程的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发工程。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设工程，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。〞 依据XX省建设委员会关于转发建设部房地产开发企业资质管理规定的通知的有关规定，XX省房地产开发企业按照企业条件分为 一、 二、 三、四四个资质等级。其中，一级资质房地产开发企业承担工程的建设规模不受限制；二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的工程；三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的工程；四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积2023万平方米以下的工程。 关于取得上述开发企业资质应具备的条件以及申请程序将在本报告之附件房地产开发企业的设立与资质管理中具体论述。 四、“土地一级开发企业〞确实定 暂行方法第五条规定，土地一级开发工程由市土地储藏中心或分中心组织采取公开招标方式确定土地一级开发单位。经市政府批准由市土地储藏中心负2责组织实施的工程除外。 但据我们了解，目前在土地一级开发市场上，并没有完全实行公开招标的方式。实践中，由于目前大多数土地一级开发工程都是存量土地，所以根本上采取的都是由政府和开发商协商的方式确定土地一级开发单位。 五、土地一级开发的主要内容 暂行方法第三条规定，“本方法所称土地一级开发，是指政府委托市土地整理储藏中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发方案，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等根底设施建设的行为。〞依据此项规定可知，土地一级开发一般会包括立项、规划、征地、农转用、拆迁以及根底设施建设等工作内容。但具体每一个工程应完成的工作，还应当参照土地储藏中心或分中心的针对“土地一级开发〞工程的制定的招标文件，以及中标企业与土地储藏中心或分中心签订的土地一级开发合同。下面将对土地一级开发过程中可能会面临的“立项、规划、征地、拆迁〞等各项工作的程序作以简要的介绍。 （一）立项和规划手续 1、暂行方法第七条规定，由市土地储藏中心组织实施的土地一级开发工程应当向市方案部门申请办理方案手续；由分中心组织实施的土地一级开发工程应当向所在区县方案部门申请办理方案手续。 2、规划手续统一向市规划部门申请办理。 （二）关于“征地、农转用和房屋拆迁〞的审批程序暂行方法第七条规定第 （二）项规定： 1、涉及征用土地的，应当根据方案有关手续分别向所在区、县政府提出征地申请，由区、县政府按规定程序办理征地报批手续； 2、涉及农转用的，应当向市国土资源局申办农转用手续； 3、涉及房屋拆迁的，向所在区、县国土房管部门申办房屋拆迁许可证。 3 六、土地一级开发过程中有关费用 在土地一级开发过程中，如果涉及到征地，那么会产生征地补偿费（征地补偿费根据被征用土地的原用途不同而不同）；如果涉及到拆迁房屋，那么会产生拆迁补偿费（拆迁费用的标准根据所拆房屋为城市房屋还是集体土地上的宅基地而有所不同）。 （一）征地补偿费： 1、土地管理法第四十七条规定：征用耕地的补偿费用包括，土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，其中： （1）土地补偿费=为该耕地被征用前三年平均年产值的6至2023倍； （2）安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数=被征用的耕地数量/征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量；每人的安置补助费标准=该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。 （3）被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 2、土地管理法第四十七条规定，征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。征用城XX县区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 3、目前，XX省关于征地补偿安置的具体事宜主要参照XX省建设征地补偿安置方法。该方法对于土地补偿费、安置补助费以及被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准都有具体的规定。其中，该方法明确，XX省征地补偿费实行最低保护标准制度，最低保护标准由土地行政管理部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本方法规定的人员安置费用等综合因素确定，报市人民政府批准后执行。征地单位与被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当在不低于本市征地补偿费最低保护标准的根底上，协商签订书面征地补偿安置协议。 4 （二）拆迁补偿费： 1、拆迁“集体土地上宅基地〞的补偿费用，主要参照XX省集体土地房屋拆迁管理方法及XX省宅基地房屋拆迁补偿原那么执行。其中，XX省集体土地房屋拆迁管理方法规定，“宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆迁房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。〞目前，房屋重置成新价的和宅基地区位补偿价主要是按照京国土房管征（2022）606号文XX省宅基地房屋拆迁补偿规那么予以确定。 2、拆迁“城市房屋〞的补偿费用，主要参照城市房屋拆迁管理条例和XX省城市房屋拆迁管理方法执行。其中，XX省城市房屋拆迁管理方法规定，“房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。实行货币补偿的，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。拆迁人应当委托有资质的房地产价格评估机构对被拆迁房屋进行评估，并将评估报告报区、县国土房管局备案。〞 七、“土地一级开发企业收益〞确实定 暂行方法第七条第 （三）项规定，土地一级开发工程标底=①征地拆迁补偿费用+②市政根底设施建设费用+③收益 其中，收益=（征地拆迁补偿费用+市政根底设施建设费用）×2%但据我们了解，目前，“土地一级开发市场〞并不是很完善，前述的这种收益模式主要是针对政府委托开发商进行“土地一级开发〞而言的。实践中，还存在着一种由“政府授权开发商进行土地一级开发〞的模式，此种模式需由开发商垫资进行土地一级开发，但关于“如何确定及保障以授权模式进行土地一级开发企业的收益〞目前并无具体规定，实践中，主要采取的是“一事一议〞的方法，即开发商的收益通过“有审批权的政府〞审批的方式予以确定。 5 附件： 房地产开发企业设立程序及资质管理 一、相关法律法规 1、中华人民共和国公司登记管理条例（1994年6月24日中华人民共和国国务院令第165号发布）（以下简称公司登记管理条例） 2、城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日国务院令第248号发布）（以下简称经营管理条例） 3、XX省房地产开发行业管理规定（修正）（XX省人民政府第6号令，根据1997年12月31日XX省人民政府第12号令修改）（以下简称行业管理规定） 4、房地产开发企业资质管理规定（修订）（2022年3月29日建设部第77号令修订发布）（以下简称资质管理规定） 5、XX省建设委员会关于转发建设部〈房地产开发企业资质管理规定〉的通知（京建开[2022]387号）（以下简称通知） 二、主管机关 1、建设行政主管部门负责房地产开发企业设立审批、备案、资质管理 2、工商行政管理部门负责房地产开发企业登记注册 三、设立条件 根据行业管理规定第5条规定，申请成立开发公司，必须具备以下条件： 1、有固定的经营活动场所； 2、有必备的注册资金，在城近XX县区从事房地产开发经营的，注册资金为202300万元以上（含202300万元），在远XX县区、县从事房地产开发经营的，注册资金为500万元以上（含500万元）； 3、有符合城市规划要求的从事开发建设的用地；多家合作开发的，有开发用地使用权一方应报请上级主管部门批准； 6 4、有具备与开发建设规模相适应的经济师、会计师、土建工程师职称的专业人员。 四、设立程序 （一）企业名称预先核准 根据公司登记管理条例第14条规定，设立公司应当申请名称预先核准。法律、行政法规规定设立公司必须报经审批或者公司经营范围中有法律、行政法规规定必须报经审批的工程的，应当在报送审批前办理公司名称预先核准，并以公司登记机关核准的