2023年商业地产项目可行性研究报告范文.docx

2023商业地产工程可行性研究报告范文 　　可行性研究报告是从事一种经济活动(投资)之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、工程是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。 　　【商业地产工程可行性研究报告内容】 　　第一局部 工程总论 　　第二局部 工程建设背景、必要性、可行性 　　第三局部 工程产品市场分析 　　第四局部 工程产品规划方案 　　第五局部 工程建设地与土建总规 　　第六局部 工程环保、节能与劳动平安方案 　　第七局部 工程组织和劳动定员 　　第八局部 工程实施进度安排 　　第九局部 工程财务评价分析 　　第十局部 工程财务效益、经济和社会效益评价 　　第十一局部 工程风险分析及风险防控 　　第十二局部 工程可行性研究结论与建议 　　第一局部 商业地产工程总论 　　总论作为可行性研究报告的首要局部，要综合表达研究报告中各局部的主要问题和研究结论，并对工程的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 　　一、商业地产工程背景 　　(一)工程名称 　　(二)工程的承办单位 　　(三)承担可行性研究工作的单位情况 　　(四)工程的主管部门 　　(五)工程建设内容、规模、目标 　　(六)工程建设地点 　　二、工程可行性研究主要结论 　　在可行性研究中，对工程的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、工程的 　　财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括： 　　(一)工程产品市场前景 　　(二)工程原料供应问题 　　(三)工程政策保障问题 　　(四)工程资金保障问题 　　(五)工程组织保障问题 　　(六)工程技术保障问题 　　(七)工程人力保障问题 　　(八)工程风险控制问题 　　(九)工程财务效益结论 　　(十)工程社会效益结论 　　(十一)工程可行性综合评价 　　三、主要技术经济指标表 　　在总论局部中，可将研究报告中各局部的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使 　　审批和决策者对工程作全貌了解。 　　四、存在问题及建议 　　对可行性研究中提出的工程的主要问题进行说明并提出解决的建议。 　　第二局部 商业地产工程建设背景、必要性、可行性 　　这一局部主要应说明工程发起的背景、投资的必要性、投资理由及工程开展的支撑性条件等等。 　　一、商业地产工程建设背景 　　(一)国家或行业开展规划 　　(二)工程发起人以及发起缘由 　　(三)…… 　　二、商业地产工程建设必要性 　　(一)…… 　　(二)…… 　　(三)…… 　　(四)…… 　　三、商业地产工程建设可行性 　　(一)经济可行性 　　(二)政策可行性 　　(三)技术可行性 　　(四)模式可行性 　　(五)组织和人力资源可行性 　　第三局部 商业地产工程产品市场分析 　　市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个工程，其生产规模确实定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到工程的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。 　　一、商业地产工程产品市场调查 　　(一)商业地产工程产品国际市场调查 　　(二)商业地产工程产品国内市场调查 　　(三)商业地产工程产品价风格查 　　(四)商业地产工程产品上游原料市场调查 　　(五)商业地产工程产品下游消费市场调查 　　(六)商业地产工程产品市场竞争调查 　　二、商业地产工程产品市场预测 　　市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本工程产品 　　未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报 　　告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定工程建设规模参考的重要根据。 　　(一)商业地产工程产品国际市场预测 　　(二)商业地产工程产品国内市场预测 　　(三)商业地产工程产品价格预测 　　(四)商业地产工程产品上游原料市场预测 　　(五)商业地产工程产品下游消费市场预测 　　(六)商业地产工程开展前景综述 　　第四局部 商业地产工程产品规划方案 　　一、商业地产工程产品产能规划方案 　　二、商业地产工程产品工艺规划方案 　　(一)工艺设备选型 　　(二)工艺说明 　　(三)工艺流程 　　三、商业地产工程产品营销规划方案 　　(一)营销战略规划 　　(二)营销模式 　　在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定 　　销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。 　　1、投资者分成 　　2、企业自销 　　3、国家局部收购 　　4、经销人代销及代销人情况分析 　　(三)促销策略 　　…… 　　第五局部　商业地产工程建设地与土建总规 　　一、商业地产工程建设地 　　(一)商业地产工程建设地地理位置 　　(二)商业地产工程建设地自然情况 　　(三)商业地产工程建设地资源情况 　　(四)商业地产工程建设地经济情况 　　(五)商业地产工程建设地人口情况 　　二、商业地产工程土建总规 　　(一)工程厂址及厂房建设 　　1、厂址 　　2、厂房建设内容 　　3、厂房建设造价 　　(二)土建总图布置 　　1、平面布置。列出工程主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序 　　和布置方案。 　　2、竖向布置 　　(1)场址地形条件 　　(2)竖向布置方案 　　(3)场地标高及土石方工程量 　　3、技术改造工程原有建、构筑物利用情况 　　4、总平面布置图(技术改造工程应标明新建和原有以及撤除的建、构筑物的位置) 　　5、总平面布置主要指标表 　　(三)场内外运输 　　1、场外运输量及运输方式 　　2、场内运输量及运输方式 　　3、场内运输设施及设备 　　(四)工程土建及配套工程 　　1、工程占地 　　2、工程土建及配套工程内容 　　(五)工程土建及配套工程造价 　　(六)工程其他辅助工程 　　1、供水工程 　　2、供电工程 　　3、供暖工程 　　4、通信工程 　　5、其他 　　第六局部 商业地产工程环保、节能与劳动平安方案 　　在工程建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业平安方面的法规、法律，对工程可能造成周边环境影响或劳动者健康和平安的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最正确方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设工程都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动平安要有专门论述。 　　一、商业地产工程环境保护 　　(一)工程环境保护设计依据 　　(二)工程环境保护措施 　　(三)工程环境保护评价 　　二、商业地产工程资源利用及能耗分析 　　(一)工程资源利用及能耗标准 　　(二)工程资源利用及能耗分析 　　三、商业地产工程节能方案 　　(一)工程节能设计依据 　　(二)工程节能分析 　　四、商业地产工程消防方案 　　(一)工程消防设计依据 　　(二)工程消防措施 　　(三)火灾报警系统 　　(四)灭火系统 　　(五)消防知识教育 　　五、商业地产工程劳动平安卫生方案 　　(一)工程劳动平安设计依据 　　(二)工程劳动平安保护措施 　　第七局部 商业地产工程组织和劳动定员 　　在可行性研究报告中，根据工程规模、工程组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训方案。 　　一、商业地产工程组织 　　(一)组织形式 　　(二)工作制度 　　二、商业地产工程劳动定员和人员培训 　　(一)劳动定员 　　(二)年总工资和职工年平均工资估算 　　(三)人员培训及费用估算 　　第八局部 商业地产工程实施进度安排 　　工程实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成局部。工程实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设工程到工程到达正常生产这段时期，这一时期包括工程实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将工程实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。 　　一、商业地产工程实施的各阶段 　　(一)建立工程实施管理机构 　　(二)资金筹集安排 　　(三)技术获得与转让 　　(四)勘察设计和设备订货 　　(五)施工准备 　　(六)施工和生产准备 　　(七)竣工验收 　　二、商业地产工程实施进度表 　　三、商业地产剂工程实施费用 　　(一)建设单位管理费 　　(二)生产筹备费 　　(三)生产职工培训费 　　(四)办公和生活家具购置费 　　(五)其他应支出的费用 　　第九局部 商业地产工程财务评价分析 　　一、商业地产工程总投资估算 　　图：工程总投资估算体系 　　二、商业地产工程资金筹措 　　一个建设工程所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。工程可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设工程固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对以下内容加以说明： 　　(一)资金来源 　　(二)工程筹资方案 　　三、商业地产工程投资使用方案 　　(一)投资使用方案 　　(二)借款归还方案 　　四、工程财务评价说明&财务测算假定 　　(一)计算依据及相关说明 　　(二)工程测算根本设定 　　五、商业地产工程总本钱费用估算 　　(一)直接本钱 　　(二)工资及福利费用 　　(三)折旧及摊销 　　(四)工资及福利费用 　　(五)修理费 　　(六)财务费用 　　(七)其他费用 　　(八)财务费用 　　(九)总本钱费用 　　六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算 　　(一)销售收入 　　(二)销售税金及附加 　　(三)增值税 　　(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算 　　七、损益及利润分配估算 　　八、现金流估算 　　(一)工程投资现金流估算 　　(二)工程资本金现金流估算 　　九、不确定性分析 　　在对建设工程进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来 　　的实际情况可能与此有出入，这对工程投资决策会带来风险。为防止或尽可能减少风险，就要分析不 　　确定性因素对工程经济评价指标的影响，以确定工程的可靠性，这就是不确定性分析。 　　根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可 　　行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视工程情况而定。 　　(一)盈亏平衡分析 　　(二)敏感性分析 　　第十局部 商业地产工程财务效益、经济和社会效益评价 　　在建设工程的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断工程在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本局部的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设工程进行投资决策的重要依据。本局部就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明 　　一、财务评价 　　财务评价是考察工程建成后的获利能力、债务归还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设 　　工程在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的方法进行。并用财 　　务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投 　　资利税率相比较，以判断工程在财务上是否可行。 　　(一)财务净现值 　　财务净现值是指把工程计算期内各年的财务净现金流量，