2023年新收入准则对房地产行业收入确认的影响分析.docx

新收入准那么对房地产行业收入确认的影响分析 张小苓 ：我国2023年公布了新收入准那么，要求企业在2023年全部实施，房地产行业在收入确认和计量方面发生了巨大的变化，本文主要针对房地产行业的实施现状及新收入准那么对房地产行业收入确认的影响做了分析，并且给出了一些应对策略。 关键词：新收入准那么;房地产行业;影响分析 引言 收入作为会计六大要素之一，是衡量企业经营成果的重要指标之一，是企业衡量盈利能力的重要指标之一，收入确实认、计量和披露直接关系到投资者和相关利益者的利益，因此对于收入准那么的修订是会计准那么修订的一大重要任务。2022年2月，财政部公布了企业会计准那么第14号-收入和企业会计准那么第15号-建造合同，为了保持和国际会计准那么的趋同，2023年5月，财政部又公布了企业新收入准那么第14号—收入〔2023〕，并予2023年7月5日正式发布，新的收入准那么对各行各业都造成一定程度的影响，其中房地产行业受到的影响颇大。 新收入准那么和原收入准那么之间最大的区别在于收入确认的原那么不同，原收入准那么以风险报酬是否转移为核心原那么，收入需同时满足五个条件才可以确认，新收入准那么以控制权是否转移为核心，同时引入了分时点和时段确认收入的概念。 一、房地产行业目前收入准那么的实施现状 目前房地产行业适用的收入确认准那么主要是企业会计准那么第14号-收入和企业会计准那么第15号-建造合同，房地产行业由于建设周期较长，本钱先行垫付，竣工结算较为复杂，存在本钱和收入核算滞后的问题，另外根据现行收入准那么，房地产行业收入确认时点一般选择竣工结算验收合格后或者房子交付业主使用后，导致房地产行业各年的收入和本钱不具有可比性，这样不利于对房地产行业的经营成果和财务状况进行全面评价，也不利于不同房地产公司之间进行比拟，不利于整个行业的健康开展。 二、房地产行业收入确认中存在的问题 〔一〕收入确认时点可选择性较多，判断标准未被充分披露 目前，房地产行业有两种运营模式，一种是中国香港模式、另外一种是美国模式。中国香港模式是指收取少量的定金，收入采用完工确认法的一种计量模式，美国模式是指收取少量定金，采用完工百分比法确认收入的一种计量模式，该种模式下，消费者和房地产商签订的是临时契约，房子主体建造完成后才开始进行商品房的预售。中国内地房地产运营模式是对中国香港模式的改良，与中国香港模式的主要区别在于，中国香港模式收取少量定金，而中国内地的运营模式收取的定金金额较大，一般为房产总金额的20%-30%，对于收入确认的方法都采用完工确认法，因为预收金额较大，且有的预售在房地产主体建造完成前就已经开始，因此收入时点确认的问题就成了一个备受关注的问题，然而现有确实认时点一般是竣工验收、实际交付、产权过户三者之一，而且未在财务报表附注中披露对该时点确认的标准。 〔二〕收入存在明显的季节性波动特征 房地产市场由于建设周期较长，加之政府的宏观调控，房产竣工的时间多在第四季度，一大局部的房地产商前三季度的营业收入一般低于第四季度的营业收入，前三季度的收入上升的幅度比拟平缓，原有的收入准那么主要确认原那么是风险报酬的转移，收入出现季节性、周期性、不均匀的状态。 〔三〕收入与现金流不匹配 中国内地的房地产市场由于收取的预收款金额较大，因此在房子主体完工之前有大量的现金流流入，反而在房地产竣工验收之后有及其少量的现金流入，一般是第一季度的现金流最大，第四季度的现金流最少。这与收入的季节变化正好相反，无法配比，这样就增加了对房地产市场的收入指标的质疑。 〔四〕收入确认不满足相关本钱已经能够可靠计量 房地产工程核算本钱较多，建筑周期较长，某些工程竣工验收后，会计本钱可能尚未完全归集，而且不同的工程之间可能共用一些公共配套本钱，這些公共本钱分摊的标准具有可选择性，标准不同，分摊结果可能大相径庭，这些都导致账面本钱和实际本钱可能相差较大，虽然存在这种现象，房地产商依然要确认工程相关收入和本钱，导致收入和本钱不能完全配比。 〔五〕会计报表附注中对于收入的披露标准不统一，财务报表使用者倍感困惑 原有的准那么对附注中关于收入确认时点的披露并未强制要求，对其判断标准也未要求强制披露，因此有的房地产公司只披露了确认时点，并未披露判断标准，只是将收入确认的一般准那么誊抄到财务报表附注中，因此对于财务报表使用者也只能从外表上理解收入准那么的内容，而且房地产企业对于收入确认的判断一般带有主观利己主义的色彩，因此对于财务报表使用者来说是有失公允的。 三、新收入准那么对房地产行业收入确认的影响 新收入准那么将原来的收入和建造合同准那么合二为一，统一了收入确认准那么。新收入准那么不再区分销售商品、提供劳务和建造合同等业务模式，统一采用五步法模型来确认和计量收入。 〔一〕改变了收入确实认的时点 新收入准那么以合同为根底，搭建了收入确认体系，新收入准那么要求房地产行业必须在合同中明确自己的义务，只有企业履行了合同中对应的义务，客户获得了商品的相关控制权时才能确认收入，这一标准的判定大大降低了人为判断出错的概率。 商品房作为商品的特殊性，房地产预售阶段，房产一般处于建设期，客户不能取得并消耗过程中所带来的经济利益，客户虽然订购了该商品房，有能力获取全部剩余收益，但是并不能也没有能力控制在建的商品，因此房地产市场收入确认时点不满足分时段确认收入的前两个条件，对于收入时点的判断关键在于是否满足第三个条件，即是否具有不可替代的用途及对应的合法收款权，由于预售时即确认了相关楼号和房号，且经过住建部门的备案，因此可以判定满足具有不可替代的用途这个条件，判断的关键就在于收否具有合法收款权，即是否就已经履约的局部有相关收款的权利。目前房地产市场的收款方式主要有三种：一次性付款、分期付款、按揭贷款。对于一次性付款和分期付款这两种方式均可以按照履约进度收取款项，因此这两种销售方式满足按照履约进度确认收入。对于按揭贷款，由于签订购房合同的时候房地产商只收到了局部预付款，不能够确定按揭贷款是否顺利取得，因此不满足在履约过程中能够收取款项，因此不满足分时段确认收入，只能在控制权转移时一次性确认收入，财务人员在判定控制权是否转移时可以考虑以下转移迹象：企业是否享有现时收款的权利，企业是否将商品所有权转移给客户;客户是否已接受该商品等等，以及其他可能说明客户已取得控制权的迹象。 综上所述，新收入准那么对房地产行业收入的影响不能简单地理解为收入确认的提前或延后，新收入准那么对于时点确认的判断标准更为严格，对分时段确认的标准也给出了对应的量化方法，新收入准那么对于标准房地产行业收入确实认和计量具有深远的意义。 〔二〕新收入准那么建立在交易价格计量的收入的根底上 交易价格是指企业因向客户转让商品而预期有权收取获取的对价金额。房地产行业由于其不动产的特殊性，可能存在折扣、退款、补偿等特殊因素导致合同价格发生变化，企业应当按照期望值或者最可能发生金额确定可变对价的估计数，能够有效提升房地产行业确认收入的准确性。 〔三〕引进合同资产和合同负债两个科目 合同资产，是指企业已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素，应收款项是企业无条件收取合同对价的权利，该项权利应当作为应收款项单独列示。对房地产行业的信息披露提出了更高的要求，增强了信息的透明度。 〔四〕引入分时点和分时段确认收入的概念 企业应当首先对合同中的履约义务是否满足分时段内确认的标准作出判断，如果不满足，那么为某一时点内的履约义务。目前房地产行业收入确认的时点主要有三个：竣工验收、实际交付、产权过户。其中竣工验收和实际交付备受开发商青睐，由于建设周期较长，房地产行业收入呈现季节性和周期性的状态，而引入分时段确认收入的概念，把收入在一定的时间段内确认，防止了收入的大幅波动。分时点和分时段确认收入的概念防止了收入一刀切的弊端，防止收入的极端不均匀状态，有利于更好地评价企业业绩。 〔五〕投资者对房地产行业的经营成果有了更为直观的判断 房地产企业的收入存在明显的季节性和周期性波动，在原收入准那么下，不同的房产公司采用不同确实认标准，房地产行业之间的经营成果数据缺乏可比性，新的收入准那么，将建造合同纳入收入准那么，统一了收入标准，降低了房地产行业季节性和周期性波动的倾向，提高了房产公司之间的可比性。 〔六〕满足了不断创新的业务模式的需求 新收入准那么打破了商品和劳务之间的明确界限，房地产行业的业务模式不再拘泥于盖房子、卖房子传统的价值增值模式，现房销售、期房销售、高级定制地产、商业一体化地产效劳等等，各种业务模式的存在对房地产收入确认提出了更高的挑战，新收入准那么满足创新的业务模式核算的需要。 〔七〕提高财务信息的透明度，减少财务造假和舞弊事件 原有的收入准那么关于收入的判定很大一局部依赖于人为的主观判断，这样在财务账面上关于收入确实认就存在很多操作空间，这样就给了企业管理层为了满足个人经营业绩考核或者上市公司考核指标舞弊的动机，新的收入准那么弥补了旧的收入准那么的核算缺陷，统一了财务人员的判断标准，降低了人为判断导致的财务信息缺乏一致性和可比性的风险，降低了财务造假和舞弊发生的概率。另外，新收入准那么对房地产行业披露的信息提出了更高的要求，提高了会计信息的透明度。 四、房地产行业的应对策略 〔一〕强化合同管理 新收入准那么确实认时点更加强调以合同为根底的判断，必须科学划分合同中的履约义务，把交易价格按照各项履约义务划分，因此必须加强合同管理，对于合同双方的权利和义务必须明确区分，明确结算方式和结算时点，财务人员核算收入必须以合同为根底做出相关判断。建议房地产企业设立相关合同管理部门，既要有懂法律的专门人员参与到合同的制定过程中，又要有专职的财务人员对合同中关于收入确认的条款加以识别，以便后期的财务核算。 〔二〕重视人员培训，提高职业判断能力 新收入准那么目前处于实施的起步阶段，对新收入准那么的理解因人而异，涉及一些职业判断也因人而异，通过职业判断的事项也大幅增加，对于某些新收入准那么中的专业术语和理念需要根据具体的业务情况做出判断，因此聘请相关专业人士对新收入准那么进行讲解，加强财务人员对新收入准那么的理解，对新旧准那么的转换有个很好的过渡，以及通过其他途径提高相关业务和财务人员素质刻不容缓，防止因为人员素质问题给企业带来的风险。 〔三〕完善业务流程，改良信息系统，加强财务管控 房地产行业实施周期较长，工程较多，核算复杂，企业要从源头上获取更为及时准确的信息，这就需要完善业务流程，完善和改良信息化系统，为财务提供更加完整和及时有效的信息，加强财务管控，将新收入准那么落到实处。 〔四〕精细化本钱管理 在新收入准那么下，有一局部收入是按照履约进度确认的，履约进度确实认方法主要采用投入法来确认工程进度，需要将本钱分摊到各楼层，在确认收入的时候以便根据进度分摊本钱，因此对房地产企业的本钱管理提出了更高的要求。 参考文献： [1]财政部.关于修订印发企业会計准那么第14号-收入的通知.财会〔2023〕22号，2023-07-19. [2]康勇攀.新收入准那么对房地产企业收入的影响研究[J].当代会计，2023〔12〕：101-105.