2023年市中心XX县区商品房空置情况调研报告.docx

关于市中心XX县区商品房空置情况调研报告 受国际国内大气候和市内小气候影响，目前市中心XX县区商品房市场疲软，空置率较高。商品房空置率是指已竣工待售的商品房面积占最近三年内竣工面积的比重。按照国际通行惯例，空置率在5%-2023%之间为合理区，在2023%-20%之间为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。按照市政府领导的安排，市政府研究室、市房管局、市规划局、市国土局联合组成调研组，于2023月6日至13日对市中心XX县区商品房空置情况进行了调研。通过调研和测算，市中心XX县区商品房空置率大约接近35%，据此判断，市中心XX县区商品房已严重积压。 一、根本情况 2022年以来，我市房地产业开展较快。至202223年，全市房开企业由20余家开展到134家，房地产开发投资总额由0.49亿元增加到16.2亿元，占全市固定资产投资的12%。下面着重介绍市中心XX县区的房地产市场情况（由于有些资料无据可查，主要调查2023年以来的情况，局部资料是2023年以来的情况）： （一）土地供应情况。市中心XX县区房地产开发土地主要来自两块：一是过去协议出让、拆迁安置、划拔（合作开发）的土地，这局部面积还不清楚，但不在少数，如整个双水XX县区仅有两宗地约14.2万平方米是挂牌出让的。二是招拍挂土地。自2022年实行国有经营性土地招拍挂以来，市中心XX县区共拍挂土地41宗981亩，其中拍卖14宗778亩，挂牌出让27宗203亩（见表一）。表一：2022年以来市区国有经营土地招拍挂供应情况 （二）规划与建设情况。2023年1月至202223年8月，市中心XX县区办了规划手续的房开建设面积约745万平方米（住宅659万平方米，商业及其他86万平方米）： 1、已竣工面积约277万平方米； 2、在建面积约232万平方米（含2023年前结转在建面积49万平方米）； 3、待开工面积285万平方米。 （三）批准预售与销售情况。 1、商品房批准预售面积。2023年94.76万平方米，与上年同比增长150%；202223年178.83万平方米，与上年同比增长89%；202223年1-8月73万平方米，比上年同期减少15%。 2、实际登记销售面积。2023年59.41万平方米，与上年同比大约增长46%；202223年70.2万平方米，与上年同比增长18%；202223年1-8月59.41万平方米，与上年同比增长18.4%（见表二）。 3、待售面积：2023年1月到202223年8月，共批预售商品房347万平方米：实际登记销售面积181万平方米，占52.2%；待售面积166万平方米，占47.8%。调研中得知，202223年前批准的预售住宅根本售謦，剩下的166万平方米待售商品房主要是202223年以来批准预售的商品房。表二：市区2023年以来商品房销售面积（面积单位：万平方米）综上所述，2023年以来，市中心XX县区商品房批准预售面积除202223年略有下降外，其它年度均在上升；销售面积那么呈逐年增长趋势，市中心XX县区房地产市场总体上处于持续开展状态。但2023、202223年销售面积的增涨幅度远远低于预售面积的增长幅度，说明商品房投放量过大，有效消费缺乏，导致待售商品房占比大。按照2023年以来的销售总量和市场情况，这些待售房至少要一两年才能消化完。除此之外，还有许多未取得预售许可证的工程在建，办了土地、规划手续的工程待建，商品房投放量还在增加，当前及未来两年左右的市场不容乐观。 （四）价格情况。表三显示，2023年1月至202223年8月，除双水今年平均销售价格较去年微落2023元/平方米外，其它片区商品房平均销售价格总体上呈逐年上涨态势。但今年上涨幅度明显减缓，双水的涨幅从去年的30%降到-0.5%，其它片区的涨幅从去年的24.6%降至3.3%。在住宅销售价格方面，双水因为过去价格基数偏低，今年比去年上涨158元/平方米；其它片区那么比去年下降117元/平方米。与国内一二线城市相比，市中心XX县区房价没有出现大幅度的回落。一是市中心XX县区房价基数不高，虽有价格下降的态势，但降价空间不大；二是买涨不买跌的心理和房价还会下降的预期，使消费者观望情绪浓，房开商不敢明显降价，多是进行赠送、打折等“暗降〞，但销售仍然低迷。今年7月份以来，除了个别房开工程因区位优势平均每月销售三四十套外，多数房开工程一个月最多售出2023套左右，普遍只能售出几套，过去“金九银十〞的市场旺季已不再，取而代之的是一片冷清，市中心XX县区房地产业有价无市。表三：市区2023年以来商品房平均销售价格（单位：元/平方米） （五）空置情况。 1、空置面积。空置面积是指已竣工待售的面积。2023年1月至202223年8月，市中心XX县区批准预售的商品房中，共有待售面积166平方米。通过该期间商品房竣工面积与目前在建面积的比例（1.01：1），可算出166万平方米待售面积中，空置面积约为83万多平方米。 2、空置率。按理空置率应该除以2023年8月以来的竣工面积，但因2023年8-12月的竣工面积无法统计，假设除以2023年以来的竣工总面积（约235万平方米），得出目前市中心XX县区商品房空置率约为35%；假设除以2023年以来竣工面积，空置面积约为30%。所以，市中心XX县区商品房空置率应该在30%-35%之间。 二、市场疲软的主要原因 （一）市场供求失衡。一是总量供求失衡，二是结构供求失衡。总量供求方面：2022年后我市停止住房实物分配模式，全面推行住房分配货币化，市中心XX县区的买房需求逐步迸发，大约在2023、2023年进入一个顶峰，同时局部人买房作为投资，导致商品房投放量逐年增加，远远超过有效需求的增长。首先，市中心XX县区商品房购置对象中，XX县区的占绝大多数（见表六、表七），许多双职工家庭均拥有2套以上住房，购置力透支，刚性需求减弱；其次，城市建设速度远远超过人口城镇化的速度，人口城镇化的质量不高，相对大量建设的商品房，城镇人口特别是有购置能力的城镇人口增长较少；再次，城市产业带动力弱，外来人员购房只能“安家〞不能“立业〞，购置需求受到抑制。这在双水XX县区表达得尤为明显。2023年、202223年，实际登记销售面积的增涨幅度远远低于预售面积的增长幅度，说明供求失衡较严重。据“水木清华〞进行的市场调研，市中心XX县区商品房供求总量比例约为5：2。正是市场供求规律的调节作用，今年1-8月预售房面积与去年同比下降15%。市场供大于求的源头在于过去土地供应过多，除了招拍挂的土地，协议出让、拆迁安置的土地等都在搞房地产开发，并且私人建房综合本钱低售价也低，给正规开发正常纳税的房开企业造成一定冲击，如凤凰XX县区个人修建的无任何配套设施、无环境景观的纯住房卖1450元/平方米，平均比房开企业廉价四五百元/平方米。结构供求方面：通过表四、表五大致可得出，2023年以来120-150平方米的商品住宅套型主导市场，市场供应价格大多在2022-3000元/平方米，而需求最大的是1500-2022元/平方米的房子，说明能满足中低收入阶层的价廉小户型住房较少，而这正是最大的消费群体。 （二）受国家宏观政策调整影响。202223年9月，中国人民银行、中国银监会联合印发关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发（202223）359号）和补充通知（银发452号），除了强调和重申要严格执行过去提出的诸如房地产开发贷款要落实“四证〞、工程资本金不低于35%、不得发放贷款用于缴纳土地出让金、不能对购置主体结构未封顶住房的个人发放按揭贷款等规定外，最突出的特点是提出了“二套房〞政策，规定已利用贷款购置住房、又申请购置第二套（含）以上住房的，将首付比从最高30%提高到不低于40%，利率从执行人行基准利率提高到不低于基准利率的1.1倍。该通知和补充通知对抑制投资者和投机者买房起到了立竿见影的作用。表四：市区（除双水）商品住宅供求结构占比最大情况表五：双水商品住宅供求结构占比最大情况 （三）受国内一二线城市房价下跌影响。今年以来，北京、上海、广州、昆明、西安、芜湖等一二线城市房价下跌，受此影响，加上买涨不买跌的心理，消费者纷纷持币观望，对后市信心缺乏。 （四）城市吸引力不大。“中国凉都〞的城市品牌未得到强化和提升，缺乏城市文化、城市个性的打造，城市根底设施薄弱，交通优势不明显、社会治安较差、房开规模小层次低、教育医疗户口等社会政策不配套等，吸引力不及邻近的贵阳和云南的昆明、曲靖等城市。不仅外来购房者少，不少本地市民还纷纷到外地购房。表六、表七显示，2023年以来，市中心XX县区商品房购置对象中，本市占绝大多数，外地占少数。本市购置者中，XX县区的又占大多数。外地购置者中，本省其他地区又占多数。表六：市区（除双水）商品住宅购置对象分类（购置面积占比）表七：双水商品住宅购置对象分类（购置面积占比） 三、市场疲软导致的几个问题 （一）房开商资金链断裂。房开资金来源主要有三个方面。一是局部自有资金，二是销售收入，三是银行贷款。其中，工程建设主要靠银行贷款，资金回笼那么靠销售收入。去年以来，国家实施货币从紧政策，房开商贷款难；同时房地产市场疲软，商品房销售不景气，资金回笼慢，房开商的生存“命门〞——资金链面临严峻考验，只好纷纷转向民间融资，有的甚至向外资银行贷款。据不完全统计，市中心XX县区的民间融资月利率已高达2023%左右，典当行和寄卖行至少贷出2亿元。据某银行调查，市中心XX县区无一家房开商没借有高利贷，最高的达五六千万。在沉重的资金压力下，一些正在修建的工程纷纷喊停，局部企业员工工资停发或减半发放。据走访的房开商透露，因市中心XX县区房地产市场低迷，已有一些房开商转移到毕节、安顺、西安等地开发。 （二）少数房开商采取不正当竞争。为吸引消费者，一些房开商竞相暗降，更有甚者打出“降价40%〞的虚假广告，扰乱了正常的经营秩序。 （三）将产生一系列不利影响。市中心XX县区商品房销售低迷，将带来一系列连锁反响，有可能产生以下几大影响： 1、银行呆滞和损失的风险加大。按目前的情况，房地产市场疲软尚不会对银行造成大的、严重的风险，原因有二：一是房地产贷款余额占比不大。截至今年9月，我市现有房地产贷款余额31.1亿元，只占全部贷款余额的14.22%。二是房开企业贷款占比不大。发放给房开企业的工程开发贷款12.21亿元，占房地产贷款余额的39.26%；发放给个人的按揭贷款18.89亿元，占房地产贷款余额的60.74%，而从我市购房者的收入来说，普遍都能承受当前的按揭还贷压力，“断供〞的情况不会大量发生。房地产市场疲软虽然不会造成大的、严重的风险，但是银行呆滞和损失的风险将会加大。我市几大商业银行负责人均表示，因销售资金回笼慢，目前市中心XX县区房开企业贷款的预期风险已充分显现。 2、影响建筑业、建材业及中介效劳业等上下游产业的开展和gdp增长。 3、影响社会安定。拖欠工程款严重，将成为年底节前面临的一个大问题；房开商向民间大量借高利贷，涉及大量集资者的利益，而商品房目前根本处于微利或保本状态，无高回报必然难以支撑，如果还不起，将形成不安定社会因素。 4、正在修建的工程可能成为烂尾楼，影响城市形象和向大城市开展的步伐。 四、促进房地产市场持续健康开展的建议与一二线城市大起大落的房地产市场相比，市中心XX县区房地产市场总体相对平稳，但已有下滑趋势，存在一些隐忧，建议政府从以下几个方面促进房地产市场持续健康开展。 （一）控制新建工程。从源头控制新增土地供应，未来3年内限量供应或不供应，同时抓紧储藏土地，今后严禁划拨土地进入房开市场。以前批的土地，要控制新建工程，未