2023年商品房小区社区管理报告.docx

商品房小区社区管理报告 进入21世纪以来，随着住房制度改革的深入和房地产市场的开展，城市新建商品房小区日趋增多，现代商品房住宅小区管理面临新形势。目前我国商品房小区的管理模式呈现多样化，但是无论哪一种模式在运行中都无可防止地出现各种问题。因此，探讨一种针对新建商品房小区的新型管理模式势在必行。 本文以XX市XX县区惠山街道金马社区创立的“1＋3〞协商共建模式为主要探讨对象，就这种“四位一体〞的社区管理模式的运行情况和存在困难进行分析，探讨这种模式的优越性，并且指出其在城市商品房住宅小区中是否具有可推广性。 一、目前XX市商品房小区管理状况 上世纪90年代以来我国实行住宅商品化的政策，逐步改变了方案经济时期的单位福利住房体制。经过十余年的改革，我国的住房制度由以前单一的福利公房产权逐渐向房屋产权私有化过渡。[①]这一改革的后果就是，在我国的各大中小城市，以往统一的单位福利分房制度逐渐退出了我国的住房分配体制。XX省XX市与全国一样，住房体制的改变，使得目前XX市的住宅区大都以商品房小区、公私并存的混合型小区和一些原先的单位福利房小区为主。 （一）无锡城市商品房小区主要管理模式 近几年来，XX市经济不断开展，商品房市场蓬勃开展。商品房小区大量出现，城市商品房小区管理出现多样性和复杂性。总结XX市新建商品房小区的管理模式主要还是分为：政府主导型的“居委会模式〞，市场主导型的“物业管理模式〞和社会主导型的“业主委员会模式〞为主，也有一些社区将几种类型的管理模式结合在一起对小区进行管理。但是这些管理模式都不能很好适应现代城市商品房小区管理的要求。 1、政府主导型“居委会模式〞 1954年第一届全国人大常委会第四次会议通过城市街道办事处组织条例和城市居民委员会组织条例，正式设立街道办事处与居民委员会的社区组织体系，自此以后，城市街居工作成为社会结构与社会组织体系的重要组成局部。[②]特别是90年代以来，我国城市社区建设蓬勃开展，街居在城市社会基层管理和效劳中的作用日益显著。由街道及所辖各居委会对社区进行管理成为我国城市社区管理的主要方式。XX市对社区的管理也主要采取这种方式。 居委会管理模式主要依靠社区居委会。社区居委会是基层群众性自治组织，是在政府有关部门及政府派出机关的指导下开展工作，组织社区居民进行自我管理、自我教育、自我效劳。其在法律的定性上为基层群众性自治组织，在理论上应该是政府工作的监督者和居民事务的协调者。但是就目前而言，在居委会承担的九大类过百项的工作中，90％属于政府的工作，从某种意义上说社区居委会成为街道及其部门工作的承受层、操作层，承担了相当的政府职能。[③]作为群众自治组织的居委会在很大程度上被异化了。 目前，XX市的大局部城市商品房小区包括新建商品房小区，即使有物业公司和业主委员会也还是由社区居委会进行统一管理。但是由于前几年XX市将居委会合并成为社区，社区居委会的管辖范围扩大，通常一个社区居委会下属会有好几个住宅小区，为社区居委会的日常管理带来很大的困难，不可能对每个住宅小区都管理得面面俱到，特别是对新建商品房小区的管理就显得更薄弱了。甚至有些业主只知道小区物业公司的办公地点，却连自己小区所属社区居委会在哪里都不知道，更别提参与到社区工作中来了。 因此在新建商品房小区中，政府主导型的“居委会模式〞其社区管理效能无法得到充分发挥。 2、市场主导型“物业管理模式〞 1981年我国深圳出现了第一家物业管理公司，至今我国城市社区的物业管理工作开展十分迅速，形成了一种新型的城市社区管理体制。它反映了我国社会由方案体制向市场体制转轨、从行政性社会整合向契约性社会整合方式的过渡过程。目前我国的物业管理公司主要分成三种类型：一种形态主要来源于政府和国营企事业单位直属下的房屋管理部门，这种类型对住宅区的管理根本上还是采取行政手段；另一种是房地产开发公司的附属机构，主要受开发商的支配；还有一种就是专门化物业管理公司，具有经营自主权，进行市场化运作方式。[④] XX市从1994年开始在城市住宅小区推行物业公司管理，据不完全统计，XX市区5500多万平方米，实施物业管理的大概到达了3500多万平方米，其中大局部新建商品房小区都有物业管理公司对小区进行日常管理，物业公司根据业主的各项需求提供有偿效劳和管理。 这类社区通常既没有成立社区居委会，也没有成立业主委员会，业主与物业公司之间缺乏沟通、协调的中介机构。由于XX市城市新建商品房小区的物业管理公司大都是房地产开发公司的附属机构或者委托专业的物业公司，这些物业管理公司根本上是以盈利为目的，并不是站在为业主效劳的角度对小区进行管理，所以在实际操作中，收费与效劳的关系没有很好的理顺，就可能造成双方矛盾的激化，久而久之造成小区管理的恶性循环。而且物业管理公司只管房子不管人，居民难以形成社区归属感。由此可见，仅仅依靠市场主导型的“物业管理模式〞管理新建商品房小区显然存在缺乏。 3、社会主导型“业主委员会模式〞 业主作为城市商品房小区的主体，小区的开展离不开业主的参与。于是伴随着我国房屋产权制度改革以及社区自治进程的客观要求，业主委员会产生。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方面反映业主意愿和要求并监督物业管理公司管理行为的一个民间性组织。[⑤] XX市有老新村、住宅小区共400多个，其中实行物业管理的有300多个居民小区，成立业委会的仅20230多个。未成立业委会的小区中，老新村居多。[⑥]XX市的新建商品房小区中有一小局部成立了业主委员会，业委会成员是通过民主选举出来的，根本都是小区内关心公益的精英式人物。业委会一般设立业委会主任一名，副主任两名，委员假设干名。所需的活动经费主要从物业公司收取的物业费中按比例提取，如果没有物业管理公司的小区就向业主收取少量费用作为活动经费。应该说业委会的成立是社区居民自治的一项重要成果，对商品房小区的自治管理很有帮助。 虽然在城市基层社区自治的推进过程中，业主委员会扮演着重要的和不可替代的角色。但是，业委会毕竟只是一个松散的群众自治组织，有的业委会成员是兼职、工作时间和精力没有保障，没有固定的工作报酬。除了维护业主的利益，业委会并不具有全面管理社区的功能，所以业委会也无法独立地对社区进行管理。同时，如果缺乏有效的内外监督，业委会就可能出现被开发商或物业公司收买的腐败现象，不可能代表业主的利益。 政府主导型的“居委会模式〞其性质是群众自治性组织，同时承担政府的行政管理职责；“物业管理模式〞这种市场主导型的模式主要通过市场运作，为社区提供物业管理效劳的经营性机构；[⑦]而“业主委员会模式〞是在特定的区域内，代表全体业主实施自治管理的组织。虽然三者管理小区的目的都是将小区管理好，让业主满意。但是由于三者的性质不同，他们的侧重点也有所不同。居委会是政府机构最基层的部门，一方面为居民效劳，同时也是将政府控制渗透到每个人的基层操作部门。物业管理公司作为市场经济下的产物，它努力为业主创造好的环境，解决业主问题，其最终目的是获取最大的经济利益。应该说业委会模式与另外两个相比是代表业主利益最多的模式，因为业委会成员本身也是小区业主，所以他们其实就是全体业主的代言人，但其本身的发动能力和组织能力还嫌缺乏。 通过上述对三种管理模式的比较分析说明，如果仅仅依靠单一的社区组织进行管理，都可能因为各组织的性质和目的的不一致而出现各种矛盾和冲突。 二、构建“1＋3〞协商共建模式 XX市XX县区惠山街道金马社区作为一个新建的商品房社区，如何适应现代化高档住宅小区管理的新形势，发挥好社区党组织的领导核心作用，这是摆在金马社区党总支面前的崭新课题。早在2023年6月底，金马社区就先在社区下属的后龙船浜小区建立了共建和谐家园委员会，这就是以社区党组织为龙头，由社区居委会、业主委员会、物业公司三方携手共同管理、协调小区事务的“1+3〞协商共建模式。经过一年多的运作，“1+3〞模式逐步完善和成熟，并逐步在金马国际花园小区加以推广，成为和谐社区建设的有力举措。通过“1+3〞协商共建模式来协调各方，把社区建设成为居民自治、管理标准、效劳一流、治安良好、环境优美、文明祥和的社会生活共同体。 （一）金马社区的根本概况 金马社区主要由金马国际花园和后龙船浜小区组成，社区东临风景秀丽的江尖公园，西靠繁华的县前西街，南临古老的酱园浜河道，北靠交通便利的春申路。社区共有居民户1750户，共计4700多人。其中金马国际花园是2022年新建成的高档商品房小区，后龙船浜是1998年建成的商品房。（本文主要是对新建商品房小区社区管理模式的探讨，所以主要以金马国际花园为研究对象）。 1、金马国际花园根本概况 金马国际花园位于县前西街218号，是2022年由无锡益多开发公司投资开发，于2022年底建成13幢楼房，32个门牌号，1446套的高档住宅小区，该小区占地面积7万平方米，建筑面积20万平方米。小区内设有一个大型的电子监控中心和一个大型的可停放950辆汽车的地下停车场。整个小区充满了江南水乡的韵味，绿化面积到达3.88万平方米，占整个小区总面积55.4%，该小区的绿化品种繁多，有雪松、嫁接银杏、铁树、金合欢、桔花、香樟、山茶、紫鹃、毛鹃、杜鹃、樱花等40多个品种分布在整个小区，树林环绕小区，草坪在规定时间传出优美的轻音乐。不同的景点如噴泉、长廊、风车、小桥流水、中心水景广场分布在整个小区，给小区业主营造了安静、舒适、优雅的生活环境。 2、小区业主构成情况 金马国际花园人口总数约3000人，作为一个高档住宅小区，小区内的业主主要是私营企业主（以外来人口较多，如浙江等地）、政府机关人员、事业单位职工及企业白领。业主文化程度比较高，根本都属于高收入家庭。超过半数以上的业主拥有私家车，甚至有些家庭拥有好几辆车。小区内没有低保户。年龄主要以中青年为主。总体上居民收入比较高， 3、金马社区党总支及居委会情况 金马社区居委会于2023年6月正式成立，它是由于金马国际花园的建成而成立的社区居委会。自成立以来社区本着“以人为本，共创和谐〞的指导思想，积极探索新时期下的社区党建工作思路，带着广阔居民为建设环境优美、设施完善、管理有序、治安良好、生活便利、文明祥和的社区而不断努力。近年来，先后获得“XX市民主法治社区示范点〞、“XX市无违法建设先进社区〞、“XX县区充分就业社区〞、XX省充分就业社区、“XX省节水型小区〞、“XX市园林式小区〞、“XX县区绿色社区〞、“XX县区社会治安平安社区〞等荣誉。 4、金马国际花园业主委员会情况 金马国际花园业主委员会于202223年8月18日正式成立，委员会成员都是由小区内业主们通过民主选举产生的。业委会委员总体文化水平较高，甚至其中有些委员社会地位很高，也为小区提供了很多社会资源。而且所有成员都是义务的，业委会的负责人认为只有不收取任何费用，处理事情的时候才能底气足，他们都是因为出于对公共事务的关心才出来工作的。 业委会还规定每周二几个主要业委会成员开碰头会，每周有个业主接待日，在小区门口设置了意见箱，有专门的短信平台，还在网上开设了金马论坛。这些措施都有效增进了业委会成员之间、业委会与业主之间的联系。切实地帮助业主解决了很多问题，这充分表达了居民自治的成果。 5、金马物业公司情况 金马物业公司是金马国际花园的开发商无锡益都集团下属的物业公司，是伴随金马国际花园建成的房产配套公司。通过收取业主物业管理费，对金马国际花园小区内的治安、卫生、维修等等进行管理。特别设置了大型的电子监控中心，配备了13个保