市房地产发展问题研究分析工商管理专业.docx

4.沈阳房地产发展中问题的对策建议 4.1增加政府政策管理力度 Masky中写道人类的一生一共有包括生理、安全、社会在内的五个方面的需求。而人类从出现开始就无时无刻的在向着让自己生存在去的各种方法，人类在世最主要的目的就是活着，人类的一些活动也是为了自己能够更好的生活下去，所以在当今社会人们最关心的问题就是生活[12]。 房子是人们在生活中必不可少的意见必要品，对于社会公民的房子国家要着重的重视。在十八大中胡锦涛指出市场和政府要联合起来一起促进房地产业的发展，政府要做好领导作用，领导企业将房地产业走向更好。这也是“保护住房建设”首先写入党的大会报告。国家应尽其应有的义务，保证我国居民都能够享有基本的住房。针对一些房价问题，政府要调节好房价同时也要保证各个地区的房价合理，为我国居民不用担心住房问题。 从国际角度来看，住房问题不仅是“民生”问题，而且是“民权”问题。在经济不断地发展的背景下，每个国家都应保证人们的住房权利，住房使人们活着的本钱，保证人类的基本权益可以促进社会的向前发展，激发人类的发展、创造的潜力。“经济，社会，文化权利国际公约”中说道国家规定每个人都有权利得到一些基本的生活权利，都应有相应的生存条件，而国家应制定相应条例来保护国内公民的这些权利。“[13]合同有关国家”以最大的能力“采取法律和其他措施”逐步“实现全部实现本公约所承认的权利。近期国家政策已开始逐步取消经济适用房，全面推进经济适用住房和其他经济适用房。从国家的角度来看，低收入家庭的低收入家庭和低收入家庭的公共租住房屋正在成为住房保障的主要手段，无论在建设或实践探索中的制度如何发挥重要作用突破。同时，配套制度改革稳步推进。沈阳的经济适用住房政策工作仍然存在一定的问题，可以从以下几个方面着手。 第一，是进一步完善当地经济适用房规划布局。目前，沈阳经济适用房建设在交通运输，绿化，教育设施，医疗等外部设施建设方面处于相对落后的状态。沈阳经济适用房项目选自市中心远，配套设施没有同时施工，延期完工后不能停留，或停留，但生活不方便。经济适用房的房间布局不合理会导致经济适用房的原本功能无法充分发挥出来。面对这种情况，需要进一步完善沈阳经济适用房布局的规划。只有布局更科学合理，才能有更多的人享受住房福利。 第二，是加大努力，提高经济适用房项目的质量。由于经济适用房的利润率和商品住房利润率都不可比，所以政府并不十分认真，沈阳一些经济适用住房在设计过程中，施工过程中，监督过程中，接受质量等方面严格控制，个人作品也使用不合标准的建筑材料，有质量和安全隐患。因此，为此，很多人担心经济适用房，在这一点上，有关部门必须加以监督[14]。 第三，是进一步加强住房配置和经营管理工作的保障。在我国我国的政府若不了解我国居民的基本住房和家庭经济状况这回影响住房问题的解决。沈阳也似乎欺骗了租金，欺骗情况。一些家庭收入增加，但仍不退出经济适用房，群众有很大的意见。最近出现的“房间凉爽”和“房间姐妹”事件也说明了这一点。 第四，政府将不断的投入房地产的资金。在13年房建设房子的数量较前几年增多了很多，房子数量的增加需要的资金也不断的增多，而用于建设房子的资金远远不及建设房子需要的资金，由于资金的不足导致一些经济适用房无法再规定的时间完成自己的任务。为了加快建设经济适用房，也需要沈阳政府在这方面给予一些政策支持的努力，让更多的钱进入这个里面。 第五，是完善我国建设廉价住房法律法规。目前，中国目前的住房保障政策是以规范性文件的形式出版的，本文件在一定程度上虽然有一定的效果，但依然没有形成法律制度的制约。工作上还存在政策边界不足，利益调整和退出机制不足等问题。所以增加这方面的法律法规建设也是一项紧迫任务。 第六，也是改善经济适用住房的整体设计。所谓的整体设计，就是要更加科学规划住房政策的整体保障。 沈阳对经济适用房的各方面管理没有这正的落到实处，总是在探索中前进，而对于经济适用房的内部格局分布使经济适用房销量增加的关键部分，这些仍然需要在实践中不断改进。 4.2建立适应市场经济发展需要的房地产融资体系 大约在1996年开始就出现了房地产预警系统，由于当时中国面临着在经济上的转变，对于这个系统了解的还不够多，用的范围也比较狭窄。经济预警包括定性分析和定量分析，而其中的定性分析是由逻辑的，它是在掌握国家经济发展的一些信息的背景下对市场中的经济发展做出判断，适用于经济发展和转型的总体趋势，缺乏经济运行预测的实际情况包括：德尔菲法（专家调查法），相互影响法，情境警告法，主观概率法（经验诱导扣除法），领先指标法。定量分析法是关于房地差变量的方法，也可以用线性回归的方法来测量变量的价值，线性回归其中包括多元线性回归等多种形式。预警方法是在数学模型的基础上，随着时间的推移，探索变量的预警方法。[15]一般来说，它仍然是房地产行业的定量分析，但由于房地产行业的预警方式，特别强调时间序列的不利影响。 自二十世纪初期以来，我国就进行了房地产业的发展。从房地产业开始发展至今经历了一个快速前进的过程，其发展呈现出好的态势。然而世界范围内经济联系的越来越紧密，使得房地产业面临着改革，在其中出现了很多的问题。2006年至今中国房地产经济波动表明，市场有适当调整的固有需求。我国的房地产以全球次贷危机为转折点，在这个转折点下我国房地产业从中得到了发展房地产业的方向，使得我国房地产业明白发展房地产不能急于求成，应结合国内外以往的房地产业发展的规律并吸收其中的好处来进行房地产行业的发展。 中国房地产融资风险长期以来吸引了政府，企业和专家学者的高度重视。 2008年初，全球次贷危机和中国房地产行业持续低迷，表明我国沸腾期的风险偏好得到加强，如果盈利能力提高，风险最终将导致经济增长周期。因此，过度追求短期利益可能潜在风险较大，我们应该从国内外的房地产风险预警方法中学习，结合中国房地产融资形势转型，指出其中的融资风险，针对其中较大的风险言及时提出解决办法，对风险要及时的评估，尽量减少其中的风险，同时也要设立提前的风险预警。在此基础上，构建房地产融资风险预警指标体系“二维，三级，综合标准”模型。 4.3通过征收相关税收和限购来进行房地产市场的调节 针对房地产市场出现的问题，政府能够增加房子的物业上交费用来减少房子的开发与需求。在开发房地产时就要规定开发商要缴纳一定的费用，这种开发成本大大增加了房地产开发商融资风险和物业税收可以缓解房地产开发中的纳税义务，增加市场供应来促进作用。同时，财产税的增加也可以在遏制土地上发挥作用。 同时，物业税的制定会使得投资成本增加，物业税随着房价的上涨而上涨，他们之间联系紧密，物业税的上涨大大减少了开发商从中获利的金额。 在我国的房地产发展中我国采用宏观调控的方式来对房地产市场进行调控，但这个方式存有很大的问题，它没有真正解决市场中住房与投资之间的关系。因此，引入控制政策在制约投资行为的同时，也是抑制住房实际需求。房地产的投资上一般都是家庭富裕的人群，然而在宏观调控的背景下将大大的促进投资的增多，同时也会减少人们的购房需求。这就是为什么很多控制“组合拳”的原因不好的结果，必须不同于规范市场行为。 第二，可以实施物业税来打击买方投机的一部分。国家为解决沈阳房地产业出现的问题将在该城市实施房地产税，同时这个方法最早在重庆就开始实施过，这个方法对于解决房地产问题有很大的帮助。 4.4抑制商品房价格上涨过快 牢固控制岗位，明确控制目标。房地产业的繁荣可以导致水泥，钢铁，装饰材料等行业的发展，并提供很多就业机会。房地产业的快速发展可以为一些地方政府带来很多的政府财政收入，增加政府帮扶别的产业的资金。房地产业的发展给地方政府带来的效益使地方政府受益匪浅，为了保证自己的效益不断的不断的增加，他们采取了不合法的行为。2009年，国务院再次表示决心调整房价，新政策引入开发商不再等待看待，而是积极寻找对策，这是监管决定的重中之重。同时，应该明确的是，房价调整的目的是：对于小房价比小城镇的收入来说，要稳定住房价格，控制得太快上涨;而房价高于大城市，目标应位于住房价格稳中有跌。 商品房的建设应根据市场情况来定。人口的增多对住房的需求会不增多，这也使得房价呈现出高低不同的现象。政府要想使得房价稳定就要从需求入手，如：多建设经济适用的住房和造价比较低的房子；减少房子的供应；根据大多数住房者的理想住房来建设房子；减少建设房子的土地批准。扩大私人资本投资。在房价上涨的浪潮中，一些私人资本参与房屋出售，炒作房价上涨也起了一定的推动作用。我认为限制私人资本房地产的主要方式应该是大量的私人资本开拓新的投资渠道。限制私人资本投资的主要原因是：一是引领行业缺乏经济发展主导;二是社会保障制度不完善，人们不得不担心投资;第三，市场准入限制太多，许多行业不允许私人资本;第四，融资渠道狭窄，限制私人资本融资能力。为解决上述问题，政府制定出相应的解决措施，如：鼓励私人资金加入到房地产业、降低房地产业的准入门槛、制定一些鼓励活动。 加强对中国房地产市场的外商投资管理。值得注意的是，中国房地产市场的部分外商投资旨在看到人民币升值和房价上涨，试图短期利润。这种资金短期投资，中国房地产业的发展无害化。面对以上问题国家要及时想出解决办法来解决，降低我国房地产业的损失。要引导外商投资限制短期投机，促进参与中国房地产行业的长期发展。 结 论 沈阳房地产业已发展了二十多年，行业发展经历了初级，稳定，快速，过热的阶段。但是，目前沈阳的房地产行业并不成熟，房地产业周围还有很多问题还没有解决，因为成熟的房地产市场应具有以下特点。第一是区域的经济支柱，是维持稳定的政治稳定，也是维护社会正义的重要守则。房地产也是重要的经济支柱，住房标志着一个家庭的生活状况，家庭状况好就会促进房子的销售，同时也会带动相关经济的发展；国家制定出对公民房产有利的法律条例可以促进一个国家的政治稳定；国家要对每个房产公司做到公平合理的规定来体现社会的公平。目前沈阳的房地产业在这三个方面还比较缺乏。目前，公众对高价格的投诉一直持续，严重影响到人民群众的生活水平，政府的信任逐渐减少，长远来看肯定会对国内政局造成一定的影响。该论文针对沈阳房地产的发展实际情况做出了各个方面的研究，同时该论文对解决沈阳房地产出现的问题会后一些帮助。 参考文献 [1]蒋婷婷,隋志纯.沈阳房地产市场发展中存在的问题及对策分析[J].时代金融,2016,18:312+319. [2]王红宇.浅谈我国房地产问题及对策分析[J].经营管理者,2016,22:131. [3]应佩君.从浙江海盐县楼市看小城市房地产问题[J].统计科学与实践,2011,06:48-49. [4]张雷.沈阳市房地产市场的预测与预警[J].牡丹江教育学院学报,2011,05:161-163. [5]李罗力.解决中国房地产问题的若干政策建议[J].开放导报,2011,06:7-11. [6]宋春兰.保持房地产市场健康发展的对策研究[J].经济研究导刊,2014,05:23-24. [7]蔡运媚.房地产财务成本管理问题及其对策[J].企业技术开发,2014,03:122-123. [8]李睿.郑州房地产市场发展态势、问题与解决对策[J].市场研究,2014,03:48-51. [9]安体富,葛静.关于房地产税立法的几个相关问题研究[J].财贸经济,2014,08:5-12+48. [10]戴春勤.从民生视角探求破解我国房地产问题的对策[J].特区经济,2010,08:242-243. [11]张建丽.保险资金投资房地产问题的探讨[J].保险职业学院学报,2009,02:37-39. [12]许冀艺.基于金融生态视角的我国房地产价格调控问题研究[J].企业经济,2013,02:141-144. [13]宋一.房地产问题的几点思考[J].征信,2015,08:24-26. [14]卞云云.中国房地产问题及解决措施[J].统计与管理,2017,03:131-132. [15]周甜