2023年建筑安装和房地产行业税收管理问题研究.doc

建筑安装和房地产行业税收管理问题研究 -------------------------------------------------------------------------------- 2023年01月27日 厦门市地方税务局课题组 [大字体]　[中字体]　[小字体] 课题组指导：陆明亮 洪和平 柯建忠 课题负责人：陈红伟 于 力 陈清吉 课题组成员：熊 鹭 詹蔚蓉 徐美妹 蔡贵平 尤兵兵 林宛东 总 撰：陈红伟 -------------------------------------------------------------------------------- 一、厦门市建安、房地产业开展及税收收入概况 二、建安、房地产业的根本特点及其对税收管理的影响 三、建筑安装企业和房地产企业的税收政策与具体管征方法 四、税收征管存在的主要问题、发票管理问题 五、对策建议 附件：典型案例分析—厦门市福康经济开展公司涉税案 -------------------------------------------------------------------------------- 近年来，我国的建安、房地产业得到了前所未有的开展，为地方财政作出了重大的奉献，同时也给现有的税收政策和税收管理带来的新的挑战。本文从厦门市建安、房地产业税收征管现状入手，提出有关税收政策和管理措施的一系列建议。 一、厦门市建安、房地产业开展及税收收入概况 〔一〕厦门市建安、房地产业开展概况 从上世纪90年代后期开始，厦门市建安、房地产业进入快速开展阶段，投入与产出均呈现持续高速增长的态势，对全市经济增长、社会进步，特别是对加快城市建设、改善居民住房条件等方面发挥着重要作用。 表一：厦门市2023-2023年房地产业、建筑业增加值一览表 项目 年份 房地产业增加值 建筑业增加值 总额(万元) 增长(%) 总额(万元) 增长(%) 2023 326,996 ---- 320,307 ---- 2023 367,489 12.38 333,237 4.04 2023 368,423 0.25 364,639 9.42 2023 441,699 19.89 407,212 11.68 2023-2023年，全市房地产业增加值三年年均增幅为9.63%，建筑业增加值三年年均增幅为10.54%，在二手房交易市场方面也比拟火爆，2023年交易额15.2亿元，2023年为32.5亿元〔代征各种税收5564.49万元〕。 随着海湾型城市建设的全面铺开，岛外土地的成片开发，岛内旧城改造步伐的加快，厦门市建安、房地产行业还会继续快速增长 。 〔二〕厦门市建安、房地产业税收收入概况 1、两行业税收占地税税收总收入的四分之一强 2023-2023年，厦门市建安、房地产行业缴纳的各项地方税收总额为388,749万元，占同期地税税收总收入的28.41%，对地税税收收入乃至全市财政收入都至关重要，对完成各年度税收收入方案起了决定性的作用〔见表二〕。 表二：2023-2023年厦门市建安、房地产纳税总体情况表〔单位：万元〕 　 地税税收总收入 建安、房地产税收 建安房地产税收占地税税收总收入比重 入库 增长率 入库 增长率 2023年 414,834 27.10% 110,567 26.65% 2023年 452,454 9.10% 125,115 13.16% 27.65% 2023年 500,163 10.50% 153,067 22.34% 30.60% 合计 1,367,451 388,749 28.43% 2、两行业的营业税已到达地税营业税收入的一半以上 多年来，两行业缴纳的营业税一直占地税营业税总收入的40%以上，到2023年已经过半〔见表三〕。 表三：建安房地产行业营业税与厦门地税营业税总收入〔单位：万元〕 建安房地产企业营业税收入 总营业税收入 所占比例 1999年 62,120 149,909 41.44% 2023年 76,393 161,585 47.28% 2023年 78,944 171,124 46.13% 2023年 97,609 218,945 44.58% 2023年 118,833 227,762 51.17% 3、建安行业缴纳的不同税种增幅各异 表四：建安行业2023-2023纳税情况一览〔单位：万元〕 　 缴纳税收总额 营业税 企业所得税 个人所得税 印花税 2023 40,775 31,804 3,932 2,925 76 2023 47,672 37,956 3,880 3,338 118 2023 54,065 43,160 4,020 3,960 148 建安行业营业税呈持续增长，主要是由于厦门市政府提出了建设海湾型城市的建设思路、加大了对根底设施的建设力度，同时厦门市地税局充分利用信息化的手段，加强了日常征管。 但企业所得税的增长相对缓慢，这固然跟中央的宏观经济政策变化和2023年主要建筑材料〔如钢铁、水泥等〕价格大幅度上扬有很大关系，但也可以看出，目前在税收征管方面还存在一定的漏洞，尚需要加强。 4、房地产行业缴纳的不同税种增幅各异 表五：房地产行业3年来纳税情况一览〔单位:万元〕 缴纳税收总额 营业税 企业所得税 个人所得税 印花税 2023 69,792 47,140 16,124 2,155 434 2023 77,443 59,653 9,033 3,064 585 2023 99,002 75,673 12,961 3,356 731 三年来，房地产行业缴纳税收总额呈现出强劲的增长势头，其主要原因：1999年房改政策延续和集团购置商品房参与房改、国家出台扶持房地产市场的优惠政策、假日经济、我市提出建设海湾型城市的战略设想、外地资金的进入等。 分税种看：营业税的增长强劲。企业所得税却是大起大落，主要是由于我市这两年来实行土地公开挂牌出让、建安本钱上涨，增加了房地产企业的开发本钱，导致利润率下降，同时也与中央出台所得税的分享制度有关。个人所得税和印花税也在不断增长，但与房地产市场的火爆相比就显得微缺乏道，房地产行业的个人所得税2023年仅比2023年增加1201万元，从实践中看，对房地产行业高层管理人员和营销人员〔含代销人员〕等高收入个人的个人所得税征管仍不到位，且其从业人员的工资增长水平，并没有随房价的上涨而同步提高，以致于市场的火爆对个人所得税的拉动不明显。 二、建安、房地产业的根本特点及其对税收管理的影响 〔一〕建安、房地产业的根本特点 1、开发和生产项目的流动性、单件性和长期性 建安、房地产业与国民经济的开展一样具有周期性，并且投入到产出的周期比拟长。 2、产业的关联性 两个行业与国民经济的其它许多行业或产业〔如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等〕密切相关，具有很强的产业关联性。因此它们对国民经济的奉献率很高，统计资料说明我国房地产业对国民经济的奉献率为1-1.5个百分点，也就是说目前我国GDP 7%-9%的增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业奉献的。 3、对政策的敏感性 政府政策对房地产业的影响：政府对土地资源的开发和使用方案直接影响土地的供给，从而影响房地产业的开发状况；各项税费影响房地产价格，从而影响房地产的销售状况；房地产交易政策会影响房地产的流通状况。 政府政策对建筑安装业的影响：政府投资规模直接影响建安业规模；各项税费影响建安业本钱核算，进而影响建安业的利润回报率。 〔二〕行业特点对税收管理的影响 1、所得税管理难度大 开发项目持续时间多在一年以上，假设以会计年度为单位计算征收企业所得税，在准确确定收入、配比结转本钱等方面确实有一定的难度。许多建安、房地产企业就利用这一特点，打时间差的牌，延迟申报以到达推迟纳税的目的。 开发项目的流动性也给个人所得税的管理带来了极大的不便。 2、税务稽查工作比拟麻烦 由于涉及许多行业，一些建安、房地产企业就在本钱费用中做文章。加上各地执行税收政策不一致，有些建筑商到税负较低的地方申请代开发票，还有些建筑商干脆使用假发票，建安的材料票是增值税发票，从而给地税部门的稽查带来相当大的难度。 3、税源变动难以把握 建安、房地产业受产业政策影响大，税收收入预测和方案很难做到准确无误，进而影响到决策和征管。 三、建安、房地产企业的税收政策与具体管征方法 〔一〕现行税收制度 涉及到的税费主要包括：营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加和印花税等。 1、营业税 〔1〕建安行业 税法规定，从事营业税税目“建筑业〞项下建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业等经济活动的单位和个人属建安营业税的纳税义务人，以实际取得的建安营业收入〔含价外费用〕或税务机关依法核定的金额为计税营业额。 在纳税地点方面：A、纳税人提供建筑劳务，应当向劳务发生地税务机关纳税，即从事建筑安装业务，应当在所承包的工程所在地缴纳营业税。B、纳税人承包的工程跨省、自治区、直辖市的〔以下简称跨省工程〕，向其机构所在地税务机关纳税。C、纳税人承包省内跨县〔市〕工程的营业税纳税地点，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 其他重要规定：A、对自建自售建筑物要征收营业税。B、对价格明显偏低的，主管税务机关有权依据相关规定确定营业额〔不限建安行业〕。 〔2〕房地产行业 “转让土地使用权〞或者“销售不动产〞的单位和个人，以及“赠与不动产〞的单位为营业税纳税义务人。纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天；转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。 其他重要规定：A、以销售有限产权、永久使用权方式销售建筑物的行为视同销售建筑物征税。B、以不动产投资、入股、参加接受投资方利润分配，共担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应按“销售不动产〞税目征税。C、借款者无力归还贷款，以抵押的房屋抵贷，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产〞税目征收营业税。银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产〞税目征收营业税。D、对合作建房行为的税务管理规那么。 2、企业所得税 适用的税法标准主要包括：企