2023年小区停车位权属分析.docx

小区停车位权属分析 王译敏 ：小区停车位的归属是建筑物区分所有权实务上的一个重要问题。目前对小区内停车位的产权归属存在着各种不同的观点，为了防止现实中的各种纠纷，必须在法律上加以明确规定。 关键词：停车位； 业主； 归属权； 物权法 中图分类号：DF521文献标识码：A文章编号：1672-2663(2022)03-0094-03 一、导言 随着社会的开展和人们生活水平的提高，私家车的保有量增长迅猛。而由于我国过去经济社会的落后和对停车问题缺乏重视，造成小区停车位越来越紧张，停车位归谁所有的问题逐渐成为热点。尽管我国物权法对小区停车位的归属权做了规定，但规定仍显笼统，缺乏具体可操作性，很难解决现实社会中复杂、多样的权属争议。 我国物权法规定，在建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位应当首先满足业主的需要； 规划用于停放汽车的停车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定； 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的停车位，属于业主共有。本文中，小区停车位的归属权主要是指小区内的停车位归谁所有的问题。小区停车位主要是指隶属于整个商品房住宅小区，以存放汽车为目的，根据土地使用权而划定的空间，不包括具有相对独立空间和独立价值的车库。 根据我国小区停车位的现状可将停车位做两项分类：其一，屋外停车位，即通常在基地内划出明显的界限而形成的停车位，亦称露天停车位。对于这种停车位各国立法多规定为区分所有人共有，有些小区对这种停车位是敞开供应的，有些小区区分所有人那么要交纳一定的物业费用，外来人员需要交纳一定的停车费。其二，屋内停车位，即于区分所有建筑物地下或一层、二层局部所设置的停车位。此两类停车位中，以屋内停车位最称典型，权属争议也最大。 二、屋内停车位产权归属的观点评析 目前对小区屋内停车位的产权归属问题主要有以下三种观点： 一种观点认为屋内停车位为专有局部。首先，构造上具有独立性。是指该建筑物局部具备作为所有权内容的适于从物理上加以支配的构造。只要其范围明确即可，至于其四周是否完全隔断，在所不问。屋内停车位虽非全部用壁围起，而仅仅是三方有壁，在入口处设横杆遮断，但从明确区分上看，构造上的独立性已获满足。其次，利用上具有独立性。虽然屋内停车位的墙壁内侧附近安装有臭气排泄管设置和排水用工作口等该栋建筑物的共用设备，但上述共用设备仅占该建筑物的很小局部，其余局部能够提供与独立的建筑物未有实质性差异的排他性使用机能，其他区分所有人对共用设备的利用、管理，不会对上述排他性使用产生特别限制乃至于阻碍。无论对停车位的使用权人，还是对共用设备的利用权人，只要他们二者不产生相互妨害，其在利用上也被认为是有利用上的独立性。既然认为屋内停车位为专有局部，那么车位的所有权出售前属于开发商，出售后属于个人所有或仍由开发商所有。 第二种观点认为屋内停车位为共有局部。第一，一般情况下，车库、车位已经计入了所有购房者的本钱，业主购置房屋所支付的价款中已包含了购置屋内停车位的价款。第二，车库、车位的存在必须以小区规划范围内的土地作为地基，按照一般的原那么，应由土地的权利人取得所有权，从而车库、车位亦应由地基的使用权人所有，即由业主共有。第三，车库、车位和电梯、楼道等一样，是为了发挥专有局部的效用，必须作为配套的设施。车库、车位作为专有局部的配套设施，它和专有局部是不可分割的，应当作为共有局部的客体。 第三种观点认为屋内停车位应当通过约定来确定。物权法第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。〞就是说，关于车位、车库的归属，应当由当事人在购房合同中加以确定，如果开发商在合同中保存了车位、车库的所有权，那么车位、车库就归开发商所有。如果其将车位、车库赠与业主，就由业主享有所有权。如果开发商将其出售给业主，业主在支付了价款之后取得所有权。如果开发商将车位、车库出租给业主，开发商仍然享有所有权，但业主享有使用权。 以上三种观点虽有一定合理之处，但仍值得商榷。第一种观点存在如下三方面问题：其一，上述专有局部的判定基准仅限定适用于停车场。假设将其适用于居住用区分所有建筑物将成问题。其二，在存在共用设施的场合，进人权是根据什么而获得成认的，也须予以解明。其三，由于屋内停车场也是建筑物，因而必须有对基地的权利存在。出售公司在将专有局部全部出卖后，其还能仅仅保存对停车场的权利吗在对基地无任何权利的场合，是不能发动对建筑物的收回请求权的。对于第二种观点，许多学者持赞同态度，但其中仍有许多需要解决的问题：其一，如果将车库、车位规定为业主共有，那么，开发商就没有足够的动力来投资建车位、车库。如果车位、车库修建得少，停车越来越难，利益受损害最大的还是业主。其二，房屋和车位的价格主要是由市场的供求关系决定的，而与它的建造本钱联系并不十分紧密，房屋销售合同中已明确约定了业主所购置房屋的面积和位置，除非在购房合同中有明确约定，否那么无论业主以多高价格购置房屋都不必然拥有车位、车库的产权，更何况业主要主张自己的权利还存在举证上的难题。第三种观点为我国现行物权法所采用。但物权法的规定也有不够完善之处，有学者认为此规定在经济上过分倾向于保护开发商的利益，对业主利益缺乏合理关注。所谓的“按照约定〞，在目前开发商强势的情况下，实际上是赋予了开发商单方面决定的权利。至于车位、车库出售“应当首先满足业主的需要〞之规定，外表上似乎对开发商的自由施加了严格的限制，实际上在我国目前大中城市车位、车库供不应求的情况下，供应缺乏决定价值高涨。如果开发商不想出售给业主，那么将车位高高定价，自然吓阻了许多业主的购置，于是，“满足〞业主购置之外，自然可以合法地向第三人出售。一个价格手段，轻易破解了法律所加的束缚。 三、完善我国小区屋内停车位归属权的设想 (一)规定停车位产权的归属方式。停车位产权的归属方式有法定方式和约定方式两种，从国外的相关制度上看，一般都采用法定方式和约定方式相结合，以法定方式为主，约定方式为辅。这样既尊重了业主的利益，又照顾了开发商的利益。但是，我国物权法在停车位的归属权上采用约定方式作为唯一的选择方式。这样的方式虽充分表达了意思自治原那么，但是不利于保护业主的合法权益。笔者认为，可以采德国法经验，制定区分所有权法，将停车位问题在区分所有权法上予以明文规定。 (二)引用专用使用权的法理来解释屋内停车位的归属问题，即在共用局部上，由特定区分所有权人在设定目的利益范围内对共用局部享有使用权，其他区分所有权人于不阻碍专用使用权行使的范围内亦可利用专用使用权的客体。所以应明确屋内停 车位属于小区内全体业主共有，可以通过协议等方式将停车位指定小区内某些业主专用，该业主对该停车位不享有所有权，而是享有使用权，而且该使用权只限于在小区内的业主之间转让，不得转让给小区业主以外的其他任何人。但是此类停车位的数量有限往往不能进行敞开供应。因此可以采取集中竞价的方式，由业主大会或业主委员会委托，通过拍卖的方式将停车位的专用使用权出售或出租给竞买人，并与竞拍成功的竞买人签订具有法律效力的协议。在该协议中，应就车位的范围大小、车位号、使用面积、价款等情况进行明确的约定，以实现停车位使用权的有偿转让。对竞价拍出停车位使用权的收益，由小区业主大会或业主委员会负责监督管理，也让小区内没有实际使用到停车位的其他业主从使用权收益上得到一定的补偿。通过这样的方式，既可以为小区内所有业主提供一个平等竞争、享有停车位使用权的时机，也使其他业主的利益得到充分保护。 (三)强制规定开发商必须修建适当的停车位。在这个问题上可采用法国、美国夏威夷和加拿大多伦多的经验。在法国，对于新建建筑物，建筑者负有于建筑物基地内，为每一住户设计一停车空间的义务。在美国夏威夷，建筑商或土地开发者建筑公寓时，必须配置充足的居住者用停车区域，并按住居单元将其予以分配。同时，也可出售给每一个住居单元，作为共用局部予以维持，并对每一住居单元的区分所有者发给“停车许可证书〞。在加拿大多伦多进一步规定了建筑单元停车位的数量基准，其基准是，对公寓的全体住户而言，凡拥有两间卧室者，设置1个停车位，拥有三间以上的卧室者，设置2个地下停车位。同时在基地上，以每4个区分所有人为一单元，备置1个供来客用的停车位。从以上各国的经验中不难看出，区分所有建筑物的停车位是必须修建并且必须具有足够数量的。笔者认为今后在物权法中应当明确规定开发商必须承担修建法定数额的停车位的义务，否那么可能承担相应的法律责任。此外，政府有关部门应该采取鼓励和优惠的政策措施，调动和刺激房地产开发商修建各类经营性停车位，以满足不同层次的社会需要。 (四)停车位在未满足业主需要之前，不允许小区业主以外的其他任何人拥有小区停车位的所有权和使用权。车位、车库首先应当满足业主的需要，不管其他人是否提出了比业主更高的要求，都不能首先卖给其他人。如果开发商在没有满足业主合理需要的情况下，向小区业主以外的其他任何人出售或出租停车位，业主大会或业主委员会有权代表全体业主追究开发商的责任。对于业主与开发商产生的纠纷应该进行调解，必要时可以依法提起诉讼，请求确认出卖车位的合同无效，从而保护业主的合法权益。 (五)可参考美国夏威夷、加拿大等的经验，设置专供来客用的停车区域，其标准可参照加拿大的经验，以每4个区分所有人为一单位备置1个供来客用停车位。对于来客用停车位，应当加强业主大会或业主委员会的组织和制度建设，依法对其进行开发和管理。应该允许业主大会或业主委员会对来客用停车位收取合理的管理费用，并将所得收益归小区全体业主共同所有。另外，在不违反法律、法规的情况下，经业主同意，业主大会或业主委员会可以组织协调对来客用停车位的改造、增加辅助设施，开展多种经营。比方可以按照一定的比例，设置钟点停车位以供来访客人的临时使用，并根据停车的时间收取合理的费用。当然，这种钟点停车位应规定为区分所有建筑物的共用局部，不得转让及出租。同时，可考虑设置身体或精神障碍者使用的停车区域。正常人在该区域停车或者阻碍残疾人停车的，可将其谴离，并处以一定金额的罚款。另外，由于一些区分所有者拥有的车辆台数可能超过其所有或使用的停车区域数量。为解决这一问题，开发者或者管理团体可以保有或购入一定数量的预备用停车区域，在接受追加费用后将它出租给居住者。 综合以上五点，笔者认为将小区停车位界定为全体小区业主共有，开发商必须承担修建法定数额的停车位，对小区停车位采取竞价出租使用权的方法，并且使用权只限于小区业主间转让，可能更有利于保护业主的利益，更加合理地解释了停车位与建筑物的归属关系。通过标准开发商对小区停车位的开发及销售行为，提高公民的建筑物区分所有权的法律意识，从而更好地解决小区停车位归属权的问题。