2023年我市房地产市场调研报告.docx

关于我市房地产市场调研报告 今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康开展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政〞影响和带动下，我市房地产市场明显活泼，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。 一、当前我市房地产开展现状 （一）房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点上升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点（如图1所示），占全社会固定资产投资的比重为2023.0%，比三季度下降0.1个百分点。图1 市区共完成房地产开发投资56.0亿元，同比下降19.7%，占全市房地产开发总量的59.0%；四县（市）共完成开发投资38.9亿元，同比增长12.4%，占全市房地产开发总量的41.0%。投资额与上年同期比较，只有江都、宝应保持增长，降幅较大的有广陵、开发区和仪征（详见下表）。 1-11月××市及县（市、区）房地产开发投资情况 从房地产投资构成情况看，1-11月，商品住宅完成投资78.4亿元，同比下降8.7%，占房地产开发投资额比重为82.6%；办公楼完成投资1.2亿元，同比下降21.7%；商业营业用房完成投资额2023.5亿元，同比下降23.5%；其他用房完成投资额4.8亿元，同比增长48.4%。办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投资、其他用房占比重同比略有提高（见下表）。 1-11月房地产开发投资结构表 投资额（亿元） 占开发投资比重（%） 比重同比增减（%） 房地产开发投资 94.9 — — 其中：商品住宅 78.4 82.6 0.2 办公楼 1.2 1.3 -0.1 商业营业用房 2023.5 11.0 -2.1 其他用房 4.8 5.1 1.9 （二）房地产建设规模“二升一降〞。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。 1-11月，全市商品房施工面积1135.9万平方米，同比增长13.6%；其中住宅面积887.4万平方米，同比增长4.1%；办公楼26.7万平方米，同比增长75.5%；商业营业用房161.7万平方米，同比增长52.5%。 竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%；其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%；办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%；商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。 新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%；其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%；办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%；商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。 2023年1-11月全市商品房开发建设情况如图2所示： 图2 （三）新政助今年商品房销售增势强劲。1-11月，全市商品房共销售313.1万平方米，同比增长58.5%。其中，住宅销售面积286.8万平方米，同比增长64.7%；办公楼销售面积3.8万平方米，同比增长92.5%；商业营业用房销售面积20.3万平方米，同比增长8.0%。商品房销售额147.6亿元，同比增长92.1%；其中住宅销网售额130.8亿元，同比增长20233.2%；办公楼销售额2.2亿元，同比增长116.9%；商业营业用房销售额14.0亿元，同比增长27.6%。 图3 （四）开发资金到位情况良好，资金紧张状况有所缓解。今年以来，随着商品房销售逐步上升，成交量显著增加，开发企业资金回笼速度加快，全市房地产开发资金到位情况良好。1-11月，全市房地产开发企业到位资金总量为149.5亿元，同比增长12.5%，其中本年到位资金为131.2亿元，同比增长13.3%；上年末结余资金为18.4亿元。到位资金总量的增速高于去年全年增速1.1个百分点。今年开发资金来源数为同期开发投资完成额的1.6倍，高于去年同期1.3倍的水平。再从本年到位资金中的其它资金来源情况看，1-11月，全市房地产开发企业的其它资金来源为76.2亿元，同比网增长19.2%，其中定金及预收款和个人按揭贷款同比分别增长32.2%和87.2%。到位资金增速加快说明今年以来随着商品房销售的活泼，企业回笼资金情况良好。 1-11月房地产到位资金结构情况如图4所示： 关于我市房地产市场调研报告第2页 图4 二、房地产新政对市场影响的分析 1、房产新政累积效应得到进一步显现。去年四季度以来，我市及时出台了有效的“房产新政〞，今年以来各部门又在原有根底上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项楼市新政，其中包括关于调整市区房地产交易环节税收政策、关于进一步降低居民购置和转让住房税收负担政策、关于促进我市房地产业健康稳定开展的实施意见、关于促进工程新开工的政策措施，同时加大金融支持效劳力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房本钱，缓解了开发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是一种利好，增强了信心、得到了实惠。从目前的情况来看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。 2、房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。去年下半年以后，针对房地产市场出现的房产投资、商品房销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。 3、城镇居民收入增长较快，消费信心和购置力有所增强。全市城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势，2023年1-11月，人均达17878元，同比增长12.0%。居民收入的增长，加上“80后〞的结婚用房，另一方面，积累了去年处于观望状态的刚性需求，再加上一系列暖市新政的进一步落实到位，今年以来全市居民的消费信心、还贷能力和购房能力显著提升，使得购房欲望和意愿得到进一步释放。 三、当前值得关注的两个问题 其次，房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，局部开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映，在成交量稍有起色之后，从3月份开始，有局部楼盘开始提价，到了8月份，一些楼盘出现了“坐地涨价〞的现象。从市区商品房平均成交价格来看，今年1-11月市区商品房平均合同成交价格为5375.35元/㎡，同比增长12.3%，其中商品住房平均合同成交价格为5254.95元/㎡，同比上涨17.62%。在市区，出现了诸如：帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。商品房价格的上涨大大超过了人民收入的增长，势必对销售形成新的制约。 四、促进我市房地产健康开展的几点建议 1、加快政策调整，给予行业宽松开展空间。目前××市出台的关于促进我市房地产市场平稳健康开展有关问题的通知，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、住房贷款等方面内容，政策带有放松行业开展环境的性质。因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚决地用市场化标准，给行业和企业的开展一个宽松稳定的环境，为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定根底。 2、政府应标准土地市场，引导房地产企业合理科学利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资，开展以中小户型（户型面积在120平方米以下）为主的房地产工程，加大廉租房和政府保障性住房建设，以满足绝大多数市民的住房需求。房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润，一方面如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求到达一个合理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除；另一方面开发商还需要在土地储藏和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产市场的平稳健康开展。 3、稳定就业和增加居民收入。房地产市场的开展关键在市场成交量，而市场成交那么有赖于市场消费能力。因此，居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。 4、创造较好的房地产开发环境。政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市根底设施，加强教育卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。 第8页 共8页