房地产企业财务分析以碧桂园为例会计学专业.docx

房地产企业财务分析——以碧桂园为例 摘要 房地产行业属于综合性产业，对钢铁、建材等相关行业有直接的拉动作用。房地产公司面临日益激烈的竞争从而导致资金的短缺的风险，引发内部管理层对公司未来发展的思考以及影响投资者的决策。在国家宏观调控的背景下，还有金融机构对房产企业项目的门槛日益提高，如何通过财务分析发现企业问题并解决，来提高企业的竞争力，让企业能可持续的健康发展。本文将采用哈佛分析框架对碧桂园进行分析，发现企业的战略布局契合国家的发展战略且经营状况良好，但是企业的资产周转率较差，房产物业发展过快成本偏低，有可能存在质量隐患，并且碧桂园应收账款的变现能力较弱。所以碧桂园应加强物业项目的资产周转和质量，加强应收账款的变现能力以降低出现大量坏账的风险。 关键词：财务分析 房地产企业 碧桂园 哈佛分析框架 Abstract The real estate industry is a comprehensive industry, iron and steel, building materials and other related industries has a direct stimulating effect. Real Estate Company face the risk of a shortage of funds resulting in the increasingly fierce competition, causing internal management on the company's future development and influence the decisions of investors. At the national macro-control background, threshold and financial institutions to the enterprise of the real estate project is increasing, how to find the enterprise through financial analysis and solve the problem, to improve the competitiveness of enterprises, so that enterprises can sustainable development. This paper will use the Harvard Analysis Framework for garden analysis, found the strategic layout of enterprise development strategy and the combination of state enterprises operating in good condition, but the asset turnover rate is poor, the rapid development of real estate property costs low, there may exist quality problems, and the garden of the cashability of receivable account is weak. So the garden should pay attention to the property asset turnover and the property quality, strengthen the cashability of receivable account in order to reduce the risk of a lot of bad debts. Key words: Financial analysis, Real estate enterprise, Country Garden, Havard Analysis Framework. 目录 目录 摘要 1 Abstract 2 目录 3 一、 导论 5 （一） 研究背景与意义 5 1、 研究背景 5 2、 研究意义 5 （二） 国内外的相关文献综述 5 1、 国内的财务分析状况 5 2、 国际的财务分析状况 5 （三） 研究思路与方法 6 1、 研究思路 6 2、 研究方法 6 （四） 本文主要研究内容与框架 6 二、 碧桂园财务分析的相关理论基础 7 （一） 我国传统财务分析基本方法和缺陷 7 （二） 哈佛分析框架的基本内容 8 三、 哈佛分析框架下碧桂园财务分析 8 （一） 碧桂园的战略分析 8 1. 房地产行业分析 8 2. 碧桂园战略分析 8 （二）碧桂园会计分析 9 1.房地产主要会计项目与会计政策确定 9 2. 碧桂园相关会计项目的分析 10 （三） 碧桂园财务分析 11 1.偿债能力分析 11 2.营运能力 14 3.盈利能力 16 （四） 碧桂园前景分析 18 1. 战略预测 18 2. 财务预测 18 四、主要结论 18 五．碧桂园集团的发展建议 19 参考文献 20 一、 导论 （一） 研究背景与意义 1、 研究背景 在近几十年来，许多国家的快速发展，都离不开房产业的高速增长，房产业的繁荣发展带动了经济的繁荣。未来，中国房地产将以关注民生，还有提供社会保障作为主流发展方向。中国房地产市场将面临重要转型，从低端的盲目开发住宅，开始走向科技舒适环保型的高端住宅转型。房地产公司面临日益激烈的竞争从而导致资金的短缺的风险，引发内部管理层对公司未来发展的思考以及影响投资者的决策。 2、 研究意义 因为房地产业在我国属于新兴的高利润产业，但是还是有很多企业不注重财务分析，采用粗放式经营，从而会出现许多问题。现在有些公司因为资金管理不当，导致现金流断裂，企业经营出现危机。从而使财务分析在房地产企业中变得日益重要。在国家宏观调控的背景下，还有等金融机构对房产企业项目的门槛日益提高，如何通过财务分析发现企业问题并解决，来提高企业的竞争力，让企业能可持续的健康发展[[]杨旸. 哈佛分析框架下的我国房地产上市企业财务分析[D]. 吉林财经大学，2016 ]。 （二） 国内外的相关文献综述 1、 国内的财务分析状况 李雪梅（2004）：财务分析的目的不同，从而分析的角度也就不同。管理层很少会全面地去分析整个公司的财务报表, 只是发现在某些方面有问题的时候，才回去了解并查看财务报表中相关的内容, 这样不整体看很容易得出错误的结果[[]邓美霞.上市公司财务报表分析-----以珠海格力电器股份有限公司为例.2015 ]。 周福源（2012）：主张以企业运行为起点，试着建立一个具有融合性质的会计分析框架，即将企业的财务与经营相结合，所处行业环境、选用的战略以及执行情况的分析结果与企业的业绩和盈利能力结合起来，进而来评价企业整体经营、财务情况以及将来的发展走势[[]周福源，企业财务分析框架:融合观点[[J].商业会计，2012, (9): 104-106 ]。 唐慧钦（2014）：企业报表是企业会计中的一个重要载体。在企业的报表之中，全面、系统地记录了在企业经营过程中所发生的经济业务。根据报表对企业经营过程中的财务数据分析和研究，从而发现问题，并且可以较为客观准确地对企业的经营状况进行评价，还可以对问题进行改善与修正[[]唐惠钦.万科与保利地产的财务战略比较分析[D]，厦门:厦门大学，2014. ]。 2、 国际的财务分析状况 K. G. Palepu:、P. M. Healy和V. L. Bernard（2004）：在《运用财务报表进行企业分析与估价》中提出“哈佛分析框架”。该框架将战略分析融合到财务分析之中，包括经营战略分析、会计分析、财务分析和前景分析四部分[[]汤明阳.基于哈佛框架下李宁公司财务分析研究[D].河南大学.2015 ]。 克劳迪娅(Claudia, 2007)：提出从财务指标系统设计目的、决策系统实用性、财务决策的运作模式这三方面来设计和考量专业的财务诊断体系，这个方法是通过对企业所提供的数据进行归纳、计算和总结，来设立一个区间式的评分系统，对企业相关的财务数据和财务报告数据进行评分，最后得出相关的结论[[]戴秀青.基于哈佛分析框架下的YY公司财务分析[D].广东财经大学. 2016 ]。 （三） 研究思路与方法 1、 研究思路 本文在对碧桂园进行案例分析时，首先，对当前我国宏观经济环境进行分析，抓住房地产行业的特点，分析行业现状及发展因素；其次，运用哈佛框架从四个维度分析。第一，从战略的角度，对碧桂园和同行业万科地产进行分析。第二，从会计的角度，对碧桂园在香港准则下所执行的会计政策进行剖析和评价。第三，从财务的角度，结合 2010—2015年5年的财务数据做纵向分析。在内部进行横向比较，综合评价碧桂园整体经营状况。另外，运用比率法，从碧桂园的盈利能力和偿债能力等多个方面进行分析。第四，从战略和财务方面对碧桂园的发展前景进行预测。最后，依据得出的基本结论对碧桂园发展提出合理化建议。 2、 研究方法 本文选取碧桂园控股有限公司进行分析，借鉴国内外的财务分析所运用的理论方法，基于哈佛分析框架，采取案例分析的方法，在国内宏观经济形势和行业发展动态的背景下，以房产上市企业碧桂园公司2010年至2015年的财务数据为研究对象，并选取万科地产为参照对象进行比较分析。运用财务分析理论知识并结合公司的总体发展战略进行研究，全面系统地分析碧桂园的业绩和财务状况，从而有效地指出碧桂园在经营管理上的一些问题，找到相应的解决方法，并提出相关的建议。 （四） 本文主要研究内容与框架 本文主要对于传统财务分析的不足之处，基于哈佛分析框架，将框架中（战略、财务、会计和前景分析）等四个分析相结合，从定性与定量两个方面对本文的研究对象碧桂园进行系统的财务分析，进而根据分析的结论对企业提出改进意见以及企业未来发展方向[[]姜照清. 基于哈佛框架下的保利地产财务分析研究[D].辽宁大学，2015 ]。本文研究主要内容包括以下几个部分： 图一 本文主要研究框架 二、 碧桂园财务分析的相关理论基础 （一） 我国传统财务分析基本方法和缺陷 传统财务报表分析的方法主要分为三种一是财务比率分析（对财务相对数指标进行比较，对经营活动变动程度进行分析，来评价企业的财务状况和经营成果）；二是财务数据比较分析（对两个或以上相关经济指标进行对比，确定其差异并进行差异分析或趋势分析），三是财务数据的趋势分析（对企业的相同数据指标或比率进行纵向比较，确定企业财务状况和经营成果变动趋势）。 目前，传统的财务分析指标主要用来分析企业的经营状况，为企业的管理者进行决策提供有用资料。从而使财务分析指标对其结果有着重要的影响，财务分析指标的局限性使企业财务报表分析中，无法包含全部关键因素并反映真实的企业经营。 （二） 哈佛分析框架的基本内容 哈佛分析框架下的财务分析，全面考虑了企业发展的各个方面，从时间角度来说包括企业的过去、现在和将来；从分析的广度来说包括对企业的战略分析、会计分析、财务分析和前景分析。 三、 哈佛分析框架下碧桂园财务分析 碧桂园简介：标题中“碧桂园”，即碧桂园控股有限公司（后文，均简称为“碧桂园”）。碧桂园创立于1992年，2006年被中国工商局认定为"中国驰名商标"，为最早获评的两个房地产行业驰名商标之一，并在2007年，碧桂园在香港联交所主板上市[[] 碧桂园：建老百姓买得起的房子［E