2023年城投公司多元化考察报告.docx

2023年城投公司多元化考察报告 进入新世纪，城市建设步入快车道，向着更好、更快、更高的目标前进。市城市建设投资开发总公司（以下简称市城投公司）应运而生。它的诞生，结束了城市建设投资一元化的局面，开拓了集合社会资金、融资多元化的新路，城市投资开发开头走向市场。市场就象风急浪高的海，布满风险，随时考验你，也载着你不断驶向前方。市城投公司自2023年成立起，七年来，在市委、市政府的指导和支持下，渐渐学会了驾驭惊涛骇浪的本领，通过招商引资、土地转让、银行融资、自主经营等融资运作，摸索出了一条自己前进的航道，驶向成功的此岸。 招商引资，制造双赢的局面 俗话说“筑巢引凤〞、招商引资形同筑巢引凤、巢筑得怎么样，确定凤凰来不来，来了以后能不能下蛋，这考验着筑巢人的战略眼光、营运技能和效劳态度。 市城投公司成立才三个月，就着手开发建设朝阳路。白手起家，两手空空，最大困难是资金严峻缺乏，不找市长找市场，形势迫使公司打破传统观念的束缚，投身市场。借助别人的力量筹集资金，首先想到是招商引资，怎么引，得拿出方法措施来，市城投公司实行了三项举措： 一、科学规划吸引人。科学规划说具体点就是精确     给朝阳路定位，建条什么样的街，它既要求因地制宜，又要把握市场走向，既要紧跟时代潮流，又要具有超前目光。要像一块磁铁吸引投资开发商，激发他们投资的欲望，让他们看到期望和前景。经过细心调研，广泛听取意见，朝阳路定位于建设一条集商贸、写字楼、居住于一体的全省精品街，其中包括融入现代购物新理念，赶超时代潮流的500米步行街。这种定位，得到了宽放开发商和市民的认同，并拥跃参与。 二、诚信效劳感动人。这些年，各行各业都搞招商引资，大家都在拼优待条件：往往无视了投资商的感受，有眼光的开发商更看重的是人格魅力，诚信的态度。投不投资，甚至确定于某一个动作和细节，某一句语言和语气。市城投公司自己搞开发建设，感受和他们是相通的，自己想什么人家也想什么，自己急什么人家也急什么，话要说到人家心里，事能做到点子上。公司售楼部位置好，销售红火，而几位投资朝阳路的开发商也要销售楼房，他们愁的是找不到这么抱负的地方，公司替他们想到了，不怕影响自己的生意，在自己有限的铺面内，腾出一半地盘，先后让四家开发商进店销售。不仅如此，还关心他们搞筹划、做广告，顺当翻开了销售局面，开发商深受感动。 三、确保利益双方赢。当然，最关键的是确保回报率，我们出让给开发商的土地，都是黄金地段的，都是十字路口，最具商业人气的地方，开发商们感到踏实放心，没有后顾之忧，自然踊跃，短短半年，七家开发商全部到位，有几家甚至不顾地价昂贵，就是情愿投资朝阳路，图的是和市城投公司打交道放心。他们共投资1.3亿元，建设大楼共11栋，面积10万平方米，占朝阳路建设面积的2/5。福建德和集团建设的德和四星级大酒店，建成后生意兴隆，越来越火，成为酒店行业中的佼佼者。其它六家销售兴盛，家家赢利。 四、不断学习向前进。朝阳路招商引资为公司供应了贵重经验。但市场在变化，市城投公司不断在学习中前进，不断开阔视野，拓宽渠道，学习和探究更多的招商引资方式。2023年底，公司承建宜阳新区宜阳大厦，该楼是宜阳新区三大主要建筑之一，须融资2.8亿元。公司因同时承建包括该工程在内的七项工程，资金压力很大。在市政府的支持下，接受BT方式公开招商，通过努力，由新余永益置业投资。江西中联建设集团承建，现已顺当开工。这标志公司市场化运作又一次取得了成功，更为今后建设融资开拓了一条新的道路。 土地转让，发挥土地最大效能 土地由于是不行再生资源，所以才特殊贵重，用它来做什么，才能发挥最大的效能，是格外慎重的工作，我们不但要对今日负责，更要对明天负责。 一、公司拍卖跟着市场走。土地转让，市城投公司也是从朝阳路工程起步的，经受了两个不同的阶段，一是摸索阶段，主要是依靠面对面的洽谈，在相互心中的底线间讨价还价，方法是旧的，观念也是旧的，无视了市场，卖出的价格也不抱负。吃一堑长一智，观念的转变带来了行动的转变。市城投公司土地转变进入其次阶段，市场化运作即土地公开拍卖，效果马上显现出来了，土地价格飙升了。例如朝阳路5x地原谈判价为400万，开发商还讨价还价，不愿成交。交由拍卖后，同是这个开发商，以540多万竞拍成交。又如朝阳路7x地，仅2.9亩多地，却以每亩268万的价格拍出，制造了当时地价之最，被称之为“地王〞。朝阳路的土地也由每亩80万提升到了120万，上升50%。 二、土地热卖靠你自己走。当然，土地的价值，不是造竞拍拍出来的。通过对那些位置偏僻偏冷的土地的转让，市城投公司不断提高市场运作水平，进入了成熟价段。擅长把生地变熟地，冷土变热土。 当然不是靠海吹胡侃，而是立足于战略规划，经营定位和效劳质量，只有这些工作到位才能点土成金。以月亮湖的土地转让为例。月亮湖位于城区西北角，320国道东侧，原是土岗、菜地和池塘，位置较偏，交通不便，因而不被人们留意。而市城投公司认真进行了分析，找到了它有塘有水的亮点，取名月亮湖。洪亮的名字起到了画龙点睛的效应。随后，修建通道，马上拉近了它与城区的距离。造势时突出它适合做住宅小区的优势，给人们描绘了一幅傍水而居的奇特情景，取得较好的宣扬效果。与此同时，公司贷款7500万元，扎扎实实地搞好三通一平（通路通电通水平整土地），形成了地绿水明的环境，最终把人们的视线吸引过来。偏冷之地变成了投资热土，很快转让出1010亩土地，收入达1.46亿元，现在月亮湾住宅小区、市老年公寓等工程已间续开工兴建，迎来月亮湖的新的春天。 土地是不行再生资源，转让出去，不仅是方式方法的问题，关键是科学规划，充分利用，让它发挥最大的效益，制造更奇特的明天。市城投公司总结了这些年的经验与教训，找到了自己的动身点。 银行贷款，追求效益的最大化 这些年，市城投公司的主要融资手段，还是通过土地房屋等资产作抵押，向各商业银行和信托公司融资。从2023年至2023年，累计融资7.03亿元，有力地保证了建设工程的资金的需要。 融资要留意效益性，用市城投公司的人的话来说：这是拿别人的钱自己用，或者是拿明天的钱今日用，来之不易，还得付利息，要一个钱当两个钱用。因此，他们尽可能做到效益最大化。 效益，来自企业的综合实力，包括你的经营、管理等多种因素，市城投公司在朝阳路工程建设中，精打精算，努力切约开支，降低本钱，表现了较强的效益意识，朝阳路原址叫黄泥塘，是城里的“黄土高坡〞。削坡修路，有40万方余土要运往郊外，运输费用很高。工程指挥部通过走访觉察四周某单位有废弃鱼塘需要填平，双方很快达成协议，公司买下了倒土权，大大拉近了运输距离，节省资金近300万元。在拆迁中，袁州轴承厂有一栋七层住宅楼，拆了重建，耗资160多万，假设平移，即省钱又省时，可是要担风险，通过科学论证，确定实行平移，并取得成功，节省经费70万元。 在追求经济效益的同时，还不能无视社会效益。市城投公司七年所承做的工程中，有70%多是属于城市根底设施，例如大道、迎宾公园、清沥江大桥等，都没有直接的经济效益，它的效益是无形的，但又是重要的必需的。这些工程为举办第五届农运会，为创立全国绿化模范城、全国卫生城、中国优秀旅游城市、全国交能畅通管理模范城做出了奉献。同样，也为的经济进展供应了良好环境。市城投公司在施工中一样追求卓越，大道、迎宾公园等工程均成为城市建设的亮点工程，得到了广泛的好评。 融资还应当留意可持续性，主要是准时归还利息和本金，俗话说有借有还再借不难。市城投公司主要是把握好度，要摸着石头过河，依据归还力量用钱。自己是这样，要求别人也这样，这样才能按期还贷，保持诚信。2023年至2023年，公司共融资3.43亿元，全部按期还贷，保持了信用，才使2023年顺当融资3.6亿元，并获得国家开发银行将融资额提高到10亿元，为今后的融资奠定了有力的根底。 自主经营，壮大自己的关键 城投公司作为企业，还应当抓住市场的机遇，选择一些项目开展经营，作为筹措资金的渠道，进展壮大自己的资本。一般都会选择与自己相关的房地产，市城投公司也不例外。 在公司成立之后，随后成立了城投房地产开发，在朝阳路工程建设中，开发建设商铺、住宅、写字楼、车库等共15万平方米，实现销售收入2.2亿元，除去朝阳路建设投资1.8亿元，实现利润5000万元，同时尚有待售商铺等固定资产4800万元，上交税利3571万元。换句话说，市政府未花一分钱，建设了朝阳路，还得到了税利，市城投公司得到了丰厚的利润，充实了资本，壮大了实力，保证了城市根底设施多项工程的资金周转。 另外市城投公司还做了不少尝试。2023年在市政府的支持下，但建了锦源国资管理主要是盘活那些转让、抵押的国有资产包，使之增值。操作中必需先收购再转让，有确定风险，锦源国资管理初涉之一领域，投资1300万，回收500万，没有取得明显效果，尚待进一步摸索。 朝阳路工程中的房地产，使市城投公司得益不少，丰厚经济效益自不待言，更贵重地是生疏到这项工作的重要性。作为企业，必需不断壮大自己才能在竞争中立于不败之地，市场经济从来讲的就是实力。其次是选择的重要性，做什么经营不能任凭而是要充分论证，把握机遇。当然，挫折任何时候都有，关键是总结经验准时调整。 几年来，市城投公司投身市场，走出了一条多元化融资之路，为城市建设供应了较充分的资金。但是融资面仍不够广，融资方法不是很成熟，融资额也不是很大，离城市进展的需求仍有差距。好在已经上路，只要认真探究，不断总结，路确定会越走越宽。 7