2023年深圳征地拆迁考察情况报告.docx

深圳征地拆迁考察情况报告 XX市2022年发布了XX市宝安龙岗两区城市化土地管理方法，通过该文件将两区集体土地转为国有土地，农村集体经济组织全部成员也相应成为城镇居民，政府对当时农村集体经济组织在籍人员进行了养老保险办理。按文件规定，政府对原集体组织的继受单位或者经济组织和个人分期分批给予适当补偿，补偿费用包括土地补偿费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。 从2022年2023月20日之后，深圳XX县区已无集体土地，政府按一定的标准给予继受单位和个人非农建设用地（比例大致为单位面积的15%），并确定位置、面积，这局部非农建设用地用于继受单位或个人的开展或分红，其余转化后的国有土地由XX市土地储藏中心收回。当政府拟对国有土地进行建设时，采取城市拆迁方法，需要补偿地上的附着物（主要是房屋），一般采取评估方式。有证房采用政府每季度发布的房地产交易均价作为参考（8000元/平方米），无证房那么还要低一点（6000元/平方米）。 由于土地性质转为了国有，就不存在征地报批手续，征地拆迁的模式以建设单位主导，街道具体实施，国土部门进行监督指导和费用监管。具体操作如下：建设单位通过勘界测绘确定红线后委托辖区街道实施，街道通过对房屋等附着物进行测绘和评估，并制作出工作方案送国土局部审核，国1 土部门请专门的评估中心来判断方案的合理性，然后送区政府审定。区政府审定后，街道按工作方案实施，同时提出补偿方案（精确到每一个人）交国土局。国土局对补偿方案进行审核，看是否有政策补偿上的突破，总的来说将补偿费用上浮15%局部给街道作为拆迁户的奖励或者对个案的灵活处理，另外上浮3%作为工作经费。补偿方案无误后，国土局完善土地协议，根本上采用货币安置补偿的形式。 利弊分析。通过将土地性质的迅速转化，减少分批征用麻烦，一次性完成城乡过渡。按一定的标准给予继受单位和个人非农建设用地，有利于解决城镇化后单位和个人的社会保障问题，减少信访和社会矛盾。由于当时对非农建设用地的规划存在一定的局限性，造成现在进行城市规划建设时需要对地块进行调整或者置换。XX市目前已不支持强制拆迁方式，当需要占用非农建设用地进行必要的城市设施建设时，如果该地的继受单位70%以上的股东不同意补偿方案，那么无法进行拆迁，加大了征地拆迁难度。 第二篇：学习征地拆迁安置考察报告征地拆迁安置工作是制约我县工业园区建设、县城和集镇开发的瓶颈，为借鉴外地成功经验，找准我县工作切入点和突破点，3月3日—7日，县委副书记姚富正率县人大、县政协相关领导XX县区委办、县委组织部、县政府办、县就业局、嵩阳、杨桥、杨林三个乡镇的有关领导、局部村（居）委会书记一行43人赴成都进行学习考察，学习借鉴成都征地拆迁、劳动就业、社会保障等方面的成功经验和做法。此次考察日程安排紧凑，内容精广相济，使大家开阔了眼界，丰富了见识，学习了经验，看到了差距，启迪了思维。现将考察情况汇报如下： 一、征占土地的几种方式XX市在拓展城市空间，加快工业化进程中，探索形成以下几种成功的土地使用方法： （一）土地换社保（又称“双放弃换社保〞）由政府对自愿放弃宅基地使用权和土地承包经营权的农民按规定给予补偿，并解决社会保障，以此解决农民的后顾之忧，鼓励农民自愿退出宅基地、承包地，由农村走向城镇，实现农民变市民（也称“双放弃换社保〞）。 （二）“两股一改〞实现土地权利共享、共赢推行农村集体资产股份化、农村集体土地股权化和以转变农民身份为主体的村民委员会改社区居民委员会工作（简称“两股一改〞）。具体做法是：以村为单位将集体资产股份量化到人、集体土地股权到人；农村集体资产股份化和集体土地股权化后，交由村级股份经济合作社统一管理，合作社对全村的土地进行一次整理。对于有工程支撑的村由合作社统一与工程业主签订土地流转合同，按股份和股权享有相应的收益。暂时没有工程的，由村级股份经济合作社统一经营。 （三）“三个集中〞加快土地优化重组和合理流转在加快城市化、工业化进程与保护耕地、保护农民利益两者之间，成都找到一套行之有效的方法，被归纳为“三个集中〞，即：“工业向园区集中，农民向城镇集中，土地向业主集中〞。通过“三个集中〞，加快土地的优化重组和合理流转，实现了土地资源的集约利用、农民经济生活空间的转移。 （四）“五不一扶持〞打造“五朵金花〞XX市对于城市近郊开展，探索出一条不征地、不拆迁、不失业、不失利、不失权和加大财政扶持的“五不一扶持〞的城乡统筹开展的路子，使当地农民实现离土不离乡，就地市民化。如XX县区三圣花乡通过打造“五朵金花〞（“花乡农居〞、“荷塘月色〞、“东篱菊园〞、“幸福梅林〞和“江家菜地〞），使农民就地就业市民化，同时拥有租金、薪金、股金和保障金“四金〞，成为令人羡慕的“新市民、新居民〞。农民就地就业市民化后可获得四项稳定收入。一是租金收入：以转包、出租、互换、转让、入股等方式，土地向专业大户、工商业主和经营能人集中，形成规模化、集约化的农业生产基地。农民土地承包权流转，每亩每年可获得1800元以上的租金；农民房屋出租，每户每年可获得3-2023万元租金。二是薪金：农民到龙头企业务工，每人每月可获得600元以上的薪金收入。三是股金：农户以宅基地和土地承包经营权入股乡村酒店、农家乐等工程，以“保底分红〞的模式分享收益。四是保障金：农民到达社会保障条件后，每月可领取养老金，住院可报销住院费。 二、拆迁的三大“法宝〞——“法制、民本、市场〞 XX市在旧城改造拆迁中总结形成拆迁的三大“法宝〞即。“法制、民本、市场〞，既保证了拆迁的顺利进行，又最大限度的让拆迁户从中得到实惠，实现了城市改造和社会稳定。 （一）法制——让拆迁更阳光拆迁与被拆迁、损失与补偿、迁移与安置等矛盾如何化解，是旧城改造的难点、焦点。XX市通过完善相关法律法规，以好的政策为拆迁提供强有力的法律保障。从房地产评估，到拆迁安置、补偿，从政策到标准，一律公开透明，让百姓监督。XX市民把这一举措称之为“阳光拆迁〞。阳光拆迁标准了拆迁行为，实施了一系列严格的监管措施：一是公开拆迁工程发包。实行向具备拆迁资质的拆迁代办单位公开招标、邀标，并由纪检、监察、审计等部门予以监督，杜绝暗箱操作；二是建立代办拆迁单位责任制。凡拆迁工程必须依法办事，落实各项拆迁政策，让老百姓有足够的时间理解、消化政策，有足够的时间做好搬迁准备。坚决杜绝违法拆迁，野蛮拆迁，对拆迁居民的宣传发开工作必须做深做细；三是公示拆迁评估、拆迁补偿安置的十大工程。对拆迁评估、拆迁补偿安置的十大工程等在拆迁现场实行公示，增强拆迁工作的透明度，在拆迁中加强对拆迁工作人员实行严格监管，对违规、违法行为坚决依法查处；四是建立拆迁人员信用档案。在催促拆迁人员加强自律方面发挥了积极作用；五是建立健全资金监管制度。对拆迁资金进行严格监管，有效防范了代办拆迁单位通过虚报、冒报等方式套取拆迁安置款和改造资金被挪用等风险的发生。 （二）民本——让改造更贴心XX市坚持“以人为本〞做拆迁，实施了一系列维护被拆迁群众利益、扶助弱势群 体的重大政策举措，让拆迁户在拆迁中得到更多实惠，更大利益。XX市引入了廉租住房政策，对“双困户〞的拆迁，均可优先申请廉租住房租金补贴，且由XX市住房保障中心直接审批发放。为减轻有“低保证〞的住房困难户在支付购房款方面的问题，又实行了对其一次性发放五年廉租住房租金补贴等政策。在资金方面，引入银行按揭，解决购房一次性支付困难。拆迁户无 论是选择“货币补偿〞还是“产权调换〞方式，都可以将想购置的二手房或拆迁安置房，通过XX市住房置业担保公司作抵押申请住房贷款，而且手续简便，速度快、费用低。 （三）市场——让资源更优化XX市大胆引入市场机制和“经营城市〞理念，探索出一条“政府主导，市场化运作〞的旧城改造路子，让城市土地等资源更加优化配置，运作模式更加多样化。XX市在拆迁中遵循“统一规划、整体改造、多轮驱动、利益共享〞的原那么，按照优化后的控规确定拆迁改造范围，片区内各企、事业单位均可作为主体参与实施该地块的拆迁改造，鼓励各企、事业单位自筹资金进行改造；对不具备经济实力的企、事业单位，由改造业主严格按照有关政策统一组织实施拆迁改造。拆迁腾出的土地按照控规划分为假设干片块统一组织拍卖，拍卖收益在扣除片区应公摊的所有费用（含道路、绿化、学校等各项公建配套设施费用）后，由各地块参与业主根据所提供的地块大小按比例予以分享。通过这一拆迁模式，成功调动了拆迁业主的积极性，变被动为主动拆迁，形成多赢的局面。其具体做法是：——旧城改造目标化。把旧城改造作为目标任务，由具有法人资格的实力雄厚的经济实体作为工程业主具体组织实施；——改造方式规模化。采用“化零为整，组合成群，成片拆迁，市场运作〞的方式，将XX县区危旧房屋分成多个片区，集中拆迁集中开发，降低了融资和整体改造的难度；——改造资金市场化。工程业主将改造地块进行工程包装，从商业银行获取改造贷款，待地块完成拆迁腾空后，面向社会公开出让，收回投资还贷，这样根本解决了旧城改造中资金短缺的“瓶颈〞问题。 三、补偿和安置方法 （一）征用土地补偿标准 1.土地补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍；征用其他土地的土地补偿费，按征用耕地的土地补偿费的一半计算。 2.安置补助费。征用耕地需要安置的每一个农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的安置补助费，按征用耕地安置补助费的一半计算。 3.依照上述规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经批准，可以适当增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。 （二）户籍制度改革失去土地和局部失去土地的村组，人均耕地0.3亩以下的农民，直接办理农转居手续；人均耕地0.5亩以下的，村集体可以向有关部门提出申请，成建制为农民办理农转居手续；进城务工人员的户籍，可根据本人的意愿向有关部门提出申请，办理农转居手续。失地农民转为城镇户口后，享受与城镇职工一样的社会保障待遇。 （三）人员安置对农转非劳动力安置对象，实行自谋职业、单位安置等方法。对男性年龄50周岁以上不满60周岁，女性年龄40周岁以上不满50周岁的农转非人员，实行自谋职业安置。农转非劳动力安置对象自谋职业安置的，经本人提出申请并公证后，由征地单位按一定比例支付给安置对象土地补偿费、安置补助费；由单位安置的，征地单位将每个安置对象的土地补偿费、安置补助费一次性拨给安置单位。男性年满60周岁，女性年满50周岁的农转非人员为退养安置对象。退养安置对象经公证后，由征地单位将土地补偿费、安置补助费一次性支付给个人。不满18周岁的农转非人员，征地单位一次性发放生活补助费。 （四）住房安置实施“安居工程〞，建设新居工程和新型社区，农户可按政府规划享受集中居住区的定向安置居住房人均35平方米（超过享受面积的部份按商品房价），同时配套人均8—11平方米的商业用房，在集中居住区建有相应的配套设施，如：停车厂、文化活动中心，电影放映厅、劳动就业效劳站就业培训室、电子阅览室等。 四、培训和就业XX市在考虑失地农民住房、户口的同时，还充分考虑失地农民的就业，使农民失地不失业、失地不失利 主要做法是。加强失地农民的技能培训和就业效劳；规定业主和园区要优先安排所占地的劳动力进园务工；构建农村社保体系，让农民和市民一样享受公共品和公共效劳；制定扶持政策，集中安置失地农民。一是建立适应失地农民就业的保障机制，社区效劳业首先用于安置失地农民，即就地安置。由政府出资成立专业性公司，通过市场运作来安置失地农