2023年原创重磅报告聚龙小镇调研报告新编.docx

【原创】重磅报告：聚龙小镇调研报告 聚龙小镇考察报告 为深化我们对于旅游地产开发模式的认识，扩大视野，借鉴学习旅游地产开发的成功经验，11月26号，本部门所有职员赴XX县区黄塘镇聚龙小镇学习考察旅游地产开发运作的成功经验。取其精华，弃其糟粕，以利于日后在我们工程运转过程中利用其成功经验，并躲避其产生过的一些问题。 一、工程背景 聚龙小镇位于泉州东北方风景秀丽的聚龙山麓，由XX省聚龙养生开展于202223年春投资创立，规划控制面积20220亩，是一座集养生、休闲、文教、商务、酒店、医疗、运动、人居于一体的综合园区。以“倾力打造世外桃源生态人文小镇〞为目标，规划建设聚龙湖公园、聚龙山森林公园、现代农业体验园、运动公园、高尔夫公园、湿地花海园等主题休闲、运动性公园，并配套建设有商业中心、酒店、医疗保健中心、教育与艺术中心等综合配套体系。园区背靠绵绵数万亩自然森林，栽植有数千类奇花异木，空气中负氧离子含量达每立方厘米上万个，平均气温较市区低2至3度，处处鲜花绿树、鸟语花香，集天地钟灵之气的优越环境和非凡气势于一身，堪称世外桃源、养生仙境，是休闲养生的好去处。 该工程是一个以森林、湖泊、运动、休闲为主题主题的世外桃源，充分保存了原生态的山水环境，以聚龙山为主峰的山脉，恰似聚龙小镇的一道天然屏障。以50万平米聚龙湖为主的大大小小的湖滨公园有十来个，甘泉湖、逸龙湖、逸翠湖、运动公园水系、桃花源水系、大门口及黄塘溪水系等等，水系面积上千亩。 1、区位概述 聚龙小镇位于泉州东北隅XX县区黄塘镇大寨山内，整个小镇地势呈北高南低状，西北背靠大寨山，东南地势开阔，外通黄塘溪，内拥聚龙湖，与黄塘台商创业基地相邻，距沈海高速公路惠安互通口3.8公里，距离福厦高速铁路惠安西站约1公里，园区景观大道连接城西大道， 距XX市中心15分钟车程，距晋江机场25分钟车程，距厦门机场40分钟车程，区位交通十分便捷。 2、自然条件 聚龙小镇所在的黄塘镇大寨山，旧时人烟罕至、土地荒芜，上山的小路崎岖不平，虽有一座小型水库却早已废弃，几乎无人问津。大寨山外的黄塘溪，沙土堤岸，堤身薄弱，坍塌严重，植被稀少，干旱季节无水可供灌溉，汛期一来又是水漫金山，附近农田常常颗粒无收。黄塘溪是XX县区最大的河流和生命溪，担负着沿岸4.47万亩农田灌溉和湄洲湾南岸、城南供水公司、洛阳水厂的供水任务。 二、工程规划 聚龙小镇总体规划面积为20220亩，整个园区全部利用荒山坡地改造，园区总体规划形成“一心，一轴，三环、五区〞的规划格局： “一心〞——以聚龙湖为内核形成景观核心区，建设湖滨景观休闲公园，形成具有600亩水面和30万平方米景观的湖滨观光园；“一轴〞——生态人文景观轴，以入园口区-景观大道-海拔505米的聚龙山为纽带，建设各项水土保持和环境保护设施，培植植被，配置四季欣赏花卉，建设惠安传统石雕艺术博览园和自然森林观光园；“三环〞——环山自然森林带、环湖养生居住生活带、环湖运动休闲带；“五区〞——养生养老效劳区、休闲文化运动区、原生态森林体验区、文教图书博览区、新农村建设示范区，建成集养生、运动、休闲、文教、商务为一体的宜居城乡综合体。 三、聚龙小镇景观设计要点 1、建筑 聚龙小镇园区内现共规划建设五个高档居住区，包括陶然新村、陶然居两个高层花园洋房，高级高层公寓东篱新村，以及高级独栋别墅区甘泉居。小镇内所有的建筑风格均以从欧式建筑风格演变而来的简欧风格为主，整体建筑线条简洁明确，建筑外墙颜色以暖色为主，以缓和简洁的建筑线条所带来的冰冷感。 2、植物配置聚龙小镇现有园区总面积为122.96公顷，其中 园林绿化面积达86.1公顷，整个园区绿化覆盖率达81%，相比照整个泉州地区的房地产工程来说，聚龙小镇园区内部的绿化覆盖率是比较高的。园区内的的植物配置景观多种多样，除了景观大道的行道绿化、花钵小景以、水生植物及树阵等常见的植物景观外，园区内还利用到垂直绿化及屋顶绿化等比较新颖的植物景观配置形式。 在植物种类的选取上，保存原有树种以及大量使用外乡植物是聚龙小镇植物配置的一大亮点，利用大量的外乡植物如各色三角梅、刺桐、凤凰木、造型榕树，与局部引进的优质景观植被进行合理的配置，营造出良好景观效果同时的同时， 不仅极大的降低植物的养护难度并且在很大程度上节约了在植物造景及养护上的资金投入。大量使用时花植物形成季相鲜明的植物景观是聚龙小镇植物配置的另一亮点，初春桃花绽放，木棉飞絮；初夏凤凰花红半边天；盛夏赏莲荷美景；金秋枫叶转色，金桂飘香；就连寒风凛冽的冬季，也有傲骨腊梅，迎风绽放。 3、水系 聚龙小镇位于XX县区重要的水源黄塘溪畔，未开发之前园区内就有一座废弃的水库，外通黄塘溪，内拥聚龙湖，园区内水资源丰富，形成以聚龙湖为核心，逸龙湖、逸翠湖及园区内各单独水景为一线的水景系统。聚龙湖作为聚龙小镇园区内最大的水系，全湖面积达600亩，湖面平静，围绕着聚龙湖，形成以聚龙湖为中心的湖滨景观休闲公园和湖滨观光园，而聚龙湖极其相关的湖滨观光园也成为聚龙小镇最大的景观核心区。 除了聚龙湖，园区内还分布着面积较小的逸龙湖、逸翠湖以及各类小型水景，以聚龙湖为中心，形成聚龙小镇的园区内部的水景系统。 四、聚龙小镇考察中发现的优点 1、注重细节，园区内景观细节考虑到位 在本次考察的过程中，我们发现，聚龙小镇在规划设计上，不仅仅对整体布局等大方面考虑周全，在细节局部更是做到精致细微，考虑到最小的景观部件，整个园区内的景观细节处理都比较到位。 如左图。运用插花艺术原理，将陶罐、花钵与观花、观叶植物搭配，使角落的小景不仅与绿化背景相融，而且从背景中突出，形成幽静清雅的小景角落。 如右图。入户小径利用植物围合屏障与汀步的结合，既保证私密性，又使小径变得活泼，在汀步的前端利用山石、时花点缀，更显轻松活泼。 如右图。棕榈植物与芭蕉的搭配，形成上下错落的常绿屏障，与院内高耸的乔木辉映，突出景墙的隔景作用，同时运用到隔景与借景两个造景手法。 2、利用惠安本地传统的石雕文化，大量使用惠安石雕小品，加深园区文化底蕴 惠安石雕自古以来就很知名，是惠安除惠女以外的另一大地域文明 特征。惠安石雕做工巧妙精致，大局部石雕是对传统故事里的人物进行想象雕刻的，聚龙小镇巧妙的利用这一特征，大园区内大量使用惠安石雕，作为园区内的景观小品或点景小品，既增加了园区内景观小品的丰富度与客观性，又增加了游人在游园时欣赏的乐趣。 3、大量利用原有植物以及外乡植物造景，营造出良好的景观效果同时大大节约了造景本钱 在聚龙小镇，没有大量名贵的花木树种，其造园利用的植物大局部是四处可见的外乡植物，甚至利用到很多在常人眼中不起眼的植物，通过与局部引进树种合理搭配，形成良好的景观效果的同时，不仅极大的降低植物的养护难度并且在很大程度上节约了在植物造景及养护上的资金投入。 五、聚龙小镇存在的缺乏 1、水面够大，但以静水面为主，缺少灵动的动态水景 水面积大可以说的聚龙小镇最大的卖点之一，其园区内仅聚龙湖占地面积就到达600亩，加之黄塘溪的水系支持，整个聚龙小镇内的水资源可谓非常丰富。但是在聚龙小镇水景的处理上还是存在一些缺乏。首先聚龙小镇采取的方式的以湖为中心，向外扩展，第一圈为公园景观第二圈为建筑，这样的处理形式将建筑与水面的距离拉远了，形成园内有水不亲人的效果，建筑与水景的融合度大大降低。 其次，水系设计不够灵动，缺少生态灵性美。众所周知观水有观其型听其音。但是在聚龙小镇，水只见其型不闻其音，尽管水资源丰富，但是园区内水系设计以静水面为主，动态水景较少，整个水系只能静观，没有动感缺乏自然的张力。 2、园区内缺乏生活必须的商业街铺，园内居民生活较不方便 在考察过程中，我们最大的感受就是园区内人气缺乏，整个园区内出现购房多，入住少的情况。考察过程中，我们也一直在讨论关于入住率底的原因，其中一个重要的原因就是园区内生活较不方便。 一方面，聚龙小镇内部只有一条小型商业街以及一家综合超市，居民的日常消费娱乐活动在园区内几乎无法开展；另一方面过少的商家入驻，降低商家竞争，园区内形成少数商家垄断整个园区消费活动的现象，这一现象直接导致商家的效劳质量与水平的下降，进一步降低园区内居民生活品质。 3、园区内缺乏大的人流集聚中心，没有可以开展大型活动的硬质铺装广场聚龙小镇整个园区规划面积达2万亩，园区内包括体育馆、学校、高尔夫球场等活动场所，但是唯独缺乏一个大型的人流集聚中心，无法开展大型活动。纵观聚龙小镇，整个园区内只有吻峰台和营销中心两个小型的硬质铺装广场，对于占地面积达两万亩的小镇来说，这是远远不够的。缺乏足够大的人流集聚中心，意味着小镇不能开展大型的居民互动活动，对于居民来说，他们的日常娱乐生活又少了一项，而对于小镇来说，缺乏开展大型互动活动的时机，整个小镇的人居气氛就会变得冷清，导致小镇内缺乏生机与人气，不利于营造较好的人居气氛。 4、整个园区内风格揉杂，缺乏具有记忆点的特色景观 首先，聚龙小镇园区内所有的建筑风格为从欧式风格演变而来的简欧建筑风格，整体建筑线条简洁明确，凸显建筑风格。但是在对欧式建筑风格进行简化过程中，对于分区建筑的协调性考虑缺乏，尽管园区内所有的建筑风格都是从欧式演变而来的统称为简欧的建筑风格，但是不同的区域的建筑保存了不同的欧式建筑元素，整个园区内建筑没有共同的特征，缺乏识别特色，不仅没有到达整体统一的一个建筑识别特征，反而使得园区内的建筑分别显得杂乱缺少章法。 第8页 共8页