2023年银行资金介入保障房建设调研报告.docx

2023年银行资金介入保障房建设调研报告 一、推动银行资金进入保障房建设领域的难点 （一）国家现行政策导致银行趋利性在保障房领域凸显。一是整体信贷额度特殊紧急。随着银根收紧，信贷投放、存款预备金、以及动态差额存款预备金率的实施，各个商业银行的流淌性资金紧缺，可用于投资的资金缺乏，银行在用于投资的资金缺乏，银行在可投资的资金选择上，趋利性必定使商业利益考虑会多投放一些高收益的贷款项目。二是地方政府资本金难以足额支付保障房建设。财政收入较好的兴旺地区尚牵强支撑其保障房建设，而欠兴旺地区地方政府难以支撑保障房建设。 （二）国家对于保障房还款机制的优待政策，补贴制度不明朗。一是低收益、长回收周期导致银行不愿涉足。银行投入到保障房建设的贷款还款周期长、收益率低，甚至租金难以掩盖收益。二是还款来源不确定。还款来源是政府还款、开发商垫资还是租用保障房的人群以租金长期还款的制度不确定。三是政府、银行和开发商之间没有达成全都的利益链条。作为利益甚微的保障房领域，政府有多大的补贴，多少优待措施，开发商和银行之间有多少利益可图均不明朗。这些政府和制度的缺失导致银行和开发商对前景不明朗、利益不明确，不敢贸然进入保障房建设领域。 （三）贷款资金风险难以把握，管理难度大。一是消逝风险后，抵押物的处置权不明。投入保障房的资金，租金回收漫长，且银行无法拿到房屋产权，缺乏符合规章的抵押物。二是只有当地政府把握的有巨资背景的央企，才能得到地方政府的青睐，而垄断的竞争简洁滋生腐败，增加社会不稳定因素。三是还贷保障成为商业银行最为关注的问题。公租房不能出售且租赁价格把握得较低，还贷现金比较有限且收回本息时间较长。此外，经适房和限价房虽然可以出售，在资金回流上风险小一些，但土地大多来自政府划拨或限制性用途，因此盈利性受到严峻限制。 二、对推动银行资金保障房建设领域的政策建议 （一）确立优待的政策指导方针，以引导银行将信贷资金投入到保障房建设领域。一是探讨争辩将保障房贷款单独计算、专户管理、单独核算，不受差额存款预备金率的制约，以此鼓舞银行增加保障房贷款。二是建议出台优待政策，用以定向做地方平台的资本金以支持保障房建设。 （二）加快制定相关优待政策、补贴制度。一是赐予银行及开发商相关优待，将一般商品房开发贷款业务与保障房开发贷款业务结合起来，确保银行和开发商有利可图。二是政策性银行充分发挥其作用，在保障房建设中加大信贷支持力度。三是政府可对银行供应有法律效力的担保合同，确保贷款的还款来源，通过相关的财政配套政策进行担保，将“定心丸〞赐予银行，撬动银行的这些“逐利〞的资金。 （三）加大风险把握力度，合理分散管理风险。一是协调好风险与效益、财政政策与货币政策的关系。二是要赐予开发商合理开发本钱和合理利润，保证其还本付息的力量，必要时可以有一些相应的政府补贴。三是在“打包〞形式中，提高一般商品房将来的盈利，确保掩盖保障房的信贷风险。四是政府在贷款银行设立特地账户，用于存放公租房租金，银行可以从租金中扣除贷款，一旦消逝账面缺口中，银行可通过卖房，降低损失。 （四）加大对于保障房建设中金融业务的创新力度。一是保障性住房的信贷融资向国家开发银行等政策性银行倾斜，增加软贷款发放量，向优质开发商、地方政府发放长期贷款。二是引导社会资金进入民生领域，尝试间接融资，吸纳各种社会资本进入民生领域。三是社保基金要通过信托公司合理参与到保障房建设中，解决地方政府财政压力。由于社保基金投资的风险容忍度极低，因而信托贷款必需要由银行担保，而由政府方面协调银行出具保函。五是动用全国住房公积金，为保障性用房建设供应有力的资金支持。住房公积金中的闲置资金，能用于支持保障性住房建设。缴存住房公积金的中低收入住房困难职工，可优先购置或租赁。 3