对房地产融资状况分析——以某上市房地产企业为例 金融学专业.docx

题 目：对房地产融资状况分析——以广西万科房地产企业为例 摘 要 房地产行业是否健康发展与国计民生有很大的关系,它作为国民经济的重要部分,在钢铁、建材、家电等各个相关产业的是否能快速进步方面扮演了极其重要的角色。在一些国家，房地产是金融行业。中国已经经历了30年在经济上的摸索期，只有房地产发展起来，房地产业金融市场才能发展，但是有关房地产业融资的渠道却一直很单一，至今融资依然主要倚靠银行，还没有建立多元化融资渠道的局面。资金是房地产企业的生命,尤其是房地产行业。目前，企业开发新项目依然靠从银行借款,所以银行承担着绝大部分房产商的经营风险,同时也不利于我国经济的发展。与此同时，国家又需要采取一些手段来操控房地产行业,于是房地产商想要融资变得更加困难了。本文将综合国内外文献的研究成果，从什么是融资方式、房地产融资渠道现状、问题的各方面进行浅析，以期找到解决当前现状的方法。 【关键词】 多元化 融资渠道 房地产企业 II Abstract The real estate industry does have a great relationship with the healthy development of it as an important part, beneficial to the people's livelihood, national economy in iron and steel, building materials, household appliances and other related industries can rapid progress has played an extremely important role. In some countries, the real estate finance industry. Chinese has gone through 30 years in the economy the trial period, the only real estate development, real estate financial market can develop, but the real estate financing channels has been very simple, yet still mainly rely on bank financing, not to establish a diversified financing channels. The situation of funds is the real estate business life, especially the real estate industry. At present, enterprises in developing new projects still rely on borrowing from banks, so the banks responsible for the vast majority of real estate business risk, but also not conducive to China's economic development. At the same time, the country also needs to take some measures to control the real estate industry, and real estate developers want financing has become more difficult. This paper will research results the literatures, from what is the status of real estate financing, financing channels, all aspects of the problem are analyzed, in order to find a solution to the current situation. Key words: pluralistic; The financing way;  The Real Estate Enterprises IV 对房地产融资状况分析——以广西万科房地产企业为例 1.引言 1.1选题的背景、目的和意义 房地产开发企业最大的特点在于投资规模大，风险大，周期长以及收益高等，所以房地产企业需要在前期投入大量的资金，因此，房地产开发企业需要融资，尤其是在其前期发展过程中，而单一的融资渠道，不能满足企业资金需求，再加上国家出台的各项相关政策和要求，更加加剧了房地产开发企业的融资形势面临着一片窘境的惨状，所以，发展融资渠道的多元化是现阶段房地产开发企业迫切需解决的问题。另外随着商品房的高库存以及人口结构的不断改变，房地产行业的发展已经进入了一个新的瓶颈期，在这种前提下，房地产行业想要挣得属于自己的市场，并且得到进一步的发展，就必须找到属于自己健康的融资方式，也就是各房地产企业必须找出适合自己、强大、且多元化的融资渠道。 从十九世纪末，我国经济进入了新的发展时期。03年，国务院发布了《关于促进房地产市场保持健康发展的通知》，明确说明房地产行业将逐渐变得有力量促进国民经济增长，所以需要各方帮助房地产业的发展。但房地产作为一个需要大量开发资金的行业，房地产企业能够健康发展的前提是能想办法募集到大量的资金，因此仅靠单一的内源融资根本不足以支撑房地产企业前期的发展。所以，房地产企业作为资金密集型产业，迫切需要找到非常有效的融资渠道。 一般来说,房地产企业都会遵循自己企业的各种经营现状、自身的经营目标以及企业价值来为寻求一条有效而快速的融资渠道。房地产企业是否选择了合理的融资渠道在企业的是否能够健康发展扮演了一个非常非常重要的角色。对于房地产行业而言,如何进行适合自己的多元化融资渠道的选择和资本结构的基本配置,显得尤为重要。目前,相比发达国家来说,我国的资本市场发展显得有点落后，房地产企业的资金基本来自银行借款。在国家的宏观调控和房地产企业贷款百分比被银行逐步提高大前提下,并且国内资本市场的也逐渐发展壮大,我国房地产企业应该如何抓住机遇,在时代洪流下不被抛下，就需要房地产企业在如何拓宽自己的融资渠道、降低融资成本、控制融资风險、优化资本结构等方面下苦功夫。最后，房地产企业融资渠道的如何选择最终都会影响企业的资本结构、影响企业的融资风险、影响企业的融资成本,最终影响企业的价值。所以如何走出一条适合自己的强大、健康、多元化的融资渠道非常重要。 1.2国内外文献综述 在发达国家,他们的房地产金融体系很完善的,房地产资本市场发展成熟,但是我国的存在不足。虽然资本主义与我国的社会主义不同。然而,理论依然值得借鉴。目前来说,美国房地产资本市场发展最为完善。 Sirmans(2011)在其所著的《Real Estate Finance)) 期望从金融的角度,渗入到房地产企业的融资渠道的方方面面。内容主要是分析房地产业的行业现状、经营目标和可选择的融资渠道,并分析了怎样使用金融工具而选择适合自己的融资渠道。 Durand(2010）期望从融资渠道最优化组合和未来发展方向分析,他重点阐述了房地产资本市场与证券的各种联系。 Brown Matysink(2006)所著的一书《Real Estate Investment,a Capital Market Approach)),其中分析了资金的时间现金流,研讨了房地产行业的经营风险与预期的投资回报率,并深入研究了如何进行房地产投资组合管理。 NickFrench(2012) 主要研究投资。他收集了古往今来的许多精确数据,通过确立各数据的函数关系,分析各融资方式的融资风险，投资回报率等收入。国外的研究点主要在原理和金融工具的使用国和如何投资才能获得最大利润。但是，这些研究并没有为房地产业做出贡献。 姚丽君(2015) 说出了房地产业主要倚靠银行不好的地方,以及她强烈建议要发展房地产业融资渠道的多元化,融资渠道多元化能降低经营风险产企,她还教我们如何规避一些不必要的风险。 丁欣(2015)经过数据分析指出,各机构对贷款条件要求越来越高，房地产业想要获得流动资金也变得越来越难，在募集资金的使用上会感到束缚,不利于它们长足的发展。 赵先立、李子君(2013）研究了我国已经成型的房地产业，比如保利、万科等,她认为,从06年开始,我国房地产企业的银行负债是先下降，然后又上升。大部分倚靠银行。,所以需要体制改革，改革房地产企业的融资渠道，实现融资渠道多元化。 吕莲菊(2013)主要研究了我国房地产业融资渠道存在的问题，他也认为要加快融资渠道的改革步伐,完善融资市场,为企业发展适合自己的健康的多元化融资渠道提供环境,但在这样做的同时需要注意一些有关的风险。 黄硕(2016）也指出,银行扮演了非常重要的作用,银行的健康发展，对我国经济至关重要。同时也有利于我国房地产行业的快速健康发展，银行贷款占据了房地产业融资渠道的大片江山。导致企业直接融资发展不均衡。而且，由于我国房地产开发企业太过依赖银行贷款,房地产幵发企业直接融资所占比重很小。 胡志凌(2008)探讨了我国房地产融资所面临的窘境及各种问题，并且分析了房地产业现存的融资方式。对房地产商来说来说,过度依赖银行贷款不仅会使得企业的财务风险增加,而且容易受国家政策影响。。对金融机构来说，更容易是自己经营失败，面临破产风险。但是他特别指出近期房产商的银行负债率有所下降。所以房地产业也有在努力，努力创新自己的融资方式，努力想要活下来，这是值得庆幸的。 张亚辉(2011)他的观点新颖在创造性的发展融资渠道,他认为我们首先需要发展属于自己的金融市场但是我国的金融市场并未得到优先发展。企业需要完成由银行贷款想直接融资的过渡。这样不仅可以规避风险还可以提高自身的融资效率。,因此房地产企业在接下来的发展中,要逐渐建立有利于自身进行直接融资的市场环境,创造属于自己企业的融资环境。 刘怡(2012)全面研究了房地产业现今比较流行的融资渠道组合，她认为如何实现房地产企业融资渠道的多元化,是房地产企业必须要面临以及改变的现状之一,如房地产投资信托基金、资本市场融资、住房抵押贷款证券化等。 郭冬梅、曾国辉(2008) 在深入分析了目前我国房地产企业现有融资渠道之后,也说明了房地产业融资渠道的发展趋势要从以下几点来进行：:完善房地产抵押贷款市场，加大直接融资资金所占比例、融资租赁也有用、完善企业债券体制等。 孙慧、夏扬(2011)指出我国房地产企业融资过度依赖于银行贷款,而定金及预收款似乎也走得不太顺畅,在其他资金占有率不断升高的同时,外资注入，得到发展,企业开始更少使用直接融资,在这大前提下,于是，房地产证券化开始逐渐发展壮大。但是,经济危机爆发以后，逐渐认识泡沫经济的发展需要各种融资方式的组合。 张印(2016)详细解释了目前我国房地产行业的主要融资渠道的优缺点、长处以及短处。并在此基础上展望了我国未来发展多元化融资渠道的趋势。此外，他也认为我国应该尽快发展直接融资的方式，给银行和房地产业双方都减轻经营压力。 陈因(2016) 指出,房地产业想要出人投地必须实现多元化的融资渠道的局面。并且认为房地产投资信托基金是房地产业实