2023年巴蜀山庄休闲度假村项目开发可行性分析报告29476新编.docx

巴蜀山庄休闲度假村工程开发可行性分析报告202351291476 xx休闲度假区工程可行性研究报告 一、工程概况 1、工程名称：xx休闲度假区 2、投资总额：11500万元 3、工程单位：xx省xx县旅游局 4、工程负责人：俞志兴 ：1382023931788 5、工程选址：xx县珍珠山乡境内 6、联系 ：（202393）7343601 二、工程开发的可行性 1、xx旅游业现状 xx，位于赣东北，风景优美，山青水秀，人杰地灵。在全球环境日趋恶化的今天，xx可谓是最后一块净土，生态旅游十分丰富。在这里，您可以春赏五色芳菲，夏探清幽奇洞，秋观漫山红叶，冬访平湖鸳鸯，被许多海内外媒体誉为未被污染的“生态绿洲〞。xx全县面积为2947平方公里，素称“八分半山一分田，半分水路与庄园〞，全县森林覆盖率达81.5%，是全国十六个“生态农业先进县〞之一。鸳鸯湖是全国最大的野生鸳鸯栖息地，每年冬季，有2022多对鸳鸯飞到这里越冬。灵岩洞国家森林公园，大小溶洞有36个，壮观的石林犹如万马奔腾，还有大片大片的古树群。现代农业生态示范村——晓起，金山生态茶业观光园，高砂生态渔业观光园，这些丰富的生态产业旅游资源，都具有国际性影响，极具开发的价值。来到xx，处处是风景宜人的青山碧水，足以让游客流连忘返。因此，许多游客把xx称为“中国最美的乡村〞。目前，xx县已形成三条旅游精品线路： 1、东线，伟人故里古村游。景点有。小桥流水人家李坑、宗族古风村——汪口（xx省文物保护单位、中国历史文化名村）、伟人故里——江湾、古文化生态村——晓起（xx省生态农业示范村）。 2、西线，山水奇观生态游。景点有。文公山（xx省风景名胜区）、古城旅游区、金山生态茶业园、鸳鸯湖（xx省自然保护区）等。 3、北线，古洞古建古风游。景点有。江南第一生态漂流丛溪漂流、清代商宅群延村、聊斋影视村思溪、宋代廊桥彩虹桥（xx省文物保护单位）、黄村经义堂（百柱祠，xx省文物保护单位）、灵岩洞国家森林公园（xx省风景名胜区）、大鄣山卧龙谷、理学名村理坑（xx省文物保护单位和中国历史文化名村）。 2022年到达20230万人次，2022年到达138.04万人次，2022年到达189万人次，2023年全县接待游客243万人次，预计到202223年年接待游客350万人次，迅猛开展的xx旅游业急需开发度假类产品，而珍珠山乡秀水湖自然生态保护完整，是开发度假类产品的首选地。 2、交通条件 xx位于赣东北，东邻国家历史名城衢州150公里，西毗瓷都景德镇80公里，北枕国家级旅游胜地黄山120公里，南距上饶天下第一仙山三清山60公里，景婺黄（景德镇-xx-黄山）与景婺常（景德镇-xx-常山）两条高速公路现已开工，202223年正式通车。xx是一颗镶嵌在皖浙赣三省交界处的绿色明珠。珍珠山乡xx休闲度假区位于xx西部，离县城紫阳镇50公里，公路为柏油马路。逍遥湖狩猎度假区距鸳鸯湖风景区30公里，凤游山风景区2023公里，水路还与XX县区连接，交通区位优势十清楚显。 3、气候特征 珍珠山乡地处亚热带，属东南季风温暖湿润气候，平均气温16.7℃，年均无霜期252天，年均日照时数约1868小时，年均降水量1821mm，是适宜人们休闲度假的好去处。 三、森林旅游资源优势 珍珠山乡有山林面积18万亩，全乡森林覆盖率达85%以上，以天然常绿阔叶林为主，树种多达20230多种，最突出的是楠木群、红豆杉、千年银杏、古樟等，还有500亩水面的山溪水库，7000多亩水面的秀水湖（共产主义水库），湖中有许多大小岛屿。珍珠山的茫茫林海，蜿蜒起伏，风光旖旎，山青水秀，林木葱嵘。林间山坳处还涌出汩汩泉水，汇成山溪，游鱼碎石，粒粒可见。山涧中青石古道，曲径通幽，怪石嶙峋，飞瀑流泉，山麓山花烂漫，花香馥郁，野果缀满枝头。湖面碧波荡漾，波光凌凌，鱼跃鹭飞，鸳鸯戏水，水天一色。 众所周知，森林里分泌释放空气负离子，能调节神经系统的兴奋和抑制状态，改善大脑皮层功能，也能促进血液循环，使红血球和血红蛋白量增加，加速肌肉内积存乳酸的运输，从而去除疲劳，它还能增强肺部换气，提高肌体免疫能力，辅助治疗老年人常见的肺气肿、高血压、气喘病、关节炎、失眠症等多种病症。一般情况下，空气中负离子含量在700个/cm以上有利于人体健康，据有关专家考证，珍珠山乡森林里负离子含量已到达20220个/cm以上，所以可以充分利用森林中负离子，开展休闲保健养生旅游。 珍珠山森林中还有众多珍稀野生动物，现已发现濒危物种黄喉噪眉，红嘴相思鸟，中华秋沙鸭，黑麂。国家i、ii级保护动物52种，省级保护动物87种，主要为黑熊、水獭，野山羊，猕猴，穿山甲，狼，云豹，野猪；鸟类主要有翠鸟、长尾雉、红腹锦鸡，鸳鸯，布谷鸟，等等，为开发天然狩猎场提供了资源保障。 综上所述，珍珠山乡开发以秀水湖为中心，集森林观光、森林养生保健、狩猎、水上旅游、休闲度假为一体的度假区，融入xx西线旅游区，市场潜力巨大，前景很好。 四、工程规划范围 xx休闲度假区总占地面积12平方公里，都属于珍珠山乡境内，林地与水面各占6平方公里，以秀水湖为中心，半径4.5公里左右向四周辐射。 五、工程规划的原那么 1、可持续开展原那么。使旅游业的开展与经济和社会开展相协调，把环境保护列为可持续开展的重要高度，认真贯彻环境 33保护国策和执行“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用〞的方针。 2、与xx各景区互补原那么。一个景点与周边区域的关系，包括竞争关系与非竞争关系，竞争并不排斥合作，在人力资源上，市场推广和管理经验上，相邻各景区可广泛合作，同时，客源流动上又在客观上使各景区构成互相拉动，提供关系，逍遥湖度假区与xx的其他景点上存在互补性。 3、市场导向原那么。根据市场需求确定景点建设和产品开发的方向，注重市场分析以此确定景区功能定位。 4、依靠科技推动旅游开展原那么，加强信息化建设，引进先进的旅游效劳技术手段和管理方式，如采用会员制方式经营。 六、各功能区布局规划 把珍珠山秀水湖开发了一个度假胜地，综合考虑现有资源的分布特点，保持整个景区功能的完整性，把景区分为五个功能区。 1、入口区。设定在山溪林场，主要建设停车场、游客中心，公厕等旅游效劳设施。 2、休闲度假区。建设度假木屋150栋，每栋建筑面积200平方米，根据不同消费层次，再建设200个床位的山庄及综合游乐场。整修秀水湖，建设码头，购置休闲游船，供游人在逍遥湖上荡舟。 3、森林观光园。从楠木群沿山势修建游步道，终点到牛角套，建设木制或青石板的游步道长度6km左右，让游客在森林里观光的同时享受森林浴，起到养生保健的作用。 4、天然狩猎场。规划1500亩原始森林作为天然的狩猎场，其中900亩是狩猎核心区，600亩为控制区。 5、水上旅游区。在秀水湖7000亩水面上开发水上娱乐活动，开展水上摩托艇，水上飞机等活动，湖心岛旅游开发，因秀水湖与XX县区共产主义水库是一体，可以通过水上活动吸引乐平方向的游客到秀水湖狩猎场度假、观光，形成游客互动，增加经济收入。 七、客源目标市场的开拓 1、市场开展定位 秀水湖未来市场开展定位应是。以乡村旅游、文化旅游和生态旅游为主题，积极与黄山、景德镇和上饶其他景区对接，建设成为沿海兴旺地区的后花园，立足以南昌、上饶、景德镇、九江为主的省内市场，积极开拓长江三角洲、珠江三角洲和XX市的群众与贵族人群的旅游市场。 2、目标客源地市场划分 目标客源地市场划分要依据目标区域的距离、交通条件、经济水平、文化背景的异同、居民的习惯等综合因素来确定，不仅要考虑到现状市场的来源，更重要的是要预计到目标区域的客源开拓增长潜力。根据xx县文化与生态旅游区的旅游产品特色和我们对旅游市场的研究分析，把秀水湖的目标客源地市场进行如下的划分： （1）根底市场 以南昌、上饶、景德镇、XX市为主的省内市场。南昌是xx省的省会，人口众多，居民出游率较高。目前有高速公路到上饶，有火车直达景德镇，交通较为方便，是晓起村省内的重要旅游市场。上饶、景德镇、九江三市距离xx较近，随着xx省公路网的进一步改善和该区域的经济社会的开展，未来将是重要的近距离市场。 （2）一级目标市场 以长江三角洲为主体的江浙沪市场和XX市场。以长江三角洲为主体的江浙沪是中国经济最有开展潜力的区域，经济、社会建设快速开展，城市化水平日益提高，也是全国最重要的客源产出地之一。长江三角洲与xx的交通较为便利，二至三年之内，其主要城市皆有高速公路直达xx或者上饶，这个区域将是xx县未来客源市场的主体。武汉是长三角外距离xx最近的区域性特大城市，目前有高速公路一直通到景德镇，远期黄山至景德镇经过xx的高速公路建成后，两地的行车时间不超过6小时，交通更为便利。 （3）二级目标市场 珠江三角洲、环渤海经济区、闽南和安徽市场；国内其他地区区域性大中城市； 香港、澳门、台湾以及日本、韩国市场。珠江三角洲、环渤海经济区、闽南均是我国经济较为兴旺的区域，现代化、城市化水平较高，人口集中，出游率高。安徽与xx省毗邻，距离较近，且历史上xx属于安徽的徽州府，有着深厚的亲缘关系。秀水湖的客源市场主要集中在城市，尤其城市里面董事长、经理、城市白领、外国游客等群体，故而国内其他地区的中心城市是秀水湖的重要的潜力市场。港澳台市场是内地旅游目的地的重要市场。日本、韩国现在是我国国外旅游市场中排名第 一、第二的客源国，这些地方是秀水湖海外客源市场的主体。 （4）时机市场 上述区域外的国内外地区。 八、投资估算 此工程建设总投资11500万元。 1、征地 土地：80亩×3万元/亩=240万元林地：800亩×0.5元/亩=400万元 2、停车场：5000平方米20230万元 3、游客中心（兼办公用房）250万元 4、公厕2023座150万元 5、狩猎场铁丝网及低电压装置建设（1500亩）800万元 6、狩猎场、动物养殖场建设60万元 7、狩猎场枪支购置等费用20230万元 8、秀水山庄建设（约2023000m）3000万元 9、6km游步道建设130万元 2023、秀水湖湖堤、码头建设20230万元 11、秀水湖码头、一个湖心岛（主题公园）建设800万元 12、水上娱乐工具购置500万元 13、150幢度假木屋（20万元/幢）150×20=3000万元 14、综合游乐场（网球场、飞標练习场等）202300万元 15、度假区艺术长廊（文化交流中心、书画艺术创作室）150万元 16、电力设施120万元 17、供、排水设施240万元 18、前期工作费180万元 19、不可预见费180万元 九、建设工期及优惠方法 1、全部工程分两期建设 第一期工程（2年）。（1）旅游根底和配套设施；（2）秀水山庄；（3）6km游步道；（4）狩猎场；（5）秀水湖湖提、码头建设；（6）度假区艺术长廊。 第二期工程（2年）。（1）150幢度假木屋；（2）秀水湖水上旅游建设；（3）综合游乐场。 2、优惠政