2023年建筑行业案例笔记.docx

 我的案例条记〔03年〕 二００三年天下房地产估价师执业资历测验条记 房地产估价案例与剖析 目    录 第一局部  房地产估价原那么………………………………………………1 第二局部  估价次序………………………………………………………2 第三局部  房地产估价技巧道路…………………………………………3 第四局部  估价方法………………………………………………………3 一、 市场比较法………………………………………………………3 二、 收益法……………………………………………………………5 三、 本钞票法……………………………………………………………7 四、 假设开拓法………………………………………………………9 五、 基准地价修正法…………………………………………………11 第五局部  差异估价目的下的估价………………………………………11 一、 地皮应用权出让价钱评价………………………………………11 二、 房地产让渡价钱评价……………………………………………12 三、 房地产租赁价钱评价……………………………………………12 四、 房地产典质代价评价……………………………………………13 五、 房地产保险估价…………………………………………………14 六、 房地产课税估价…………………………………………………14 七、 征地跟屋宇拆迁弥补估价………………………………………15 八、 房地产的联络、吞并估价………………………………………15 九、 房地产胶葛估价…………………………………………………16 十、 房地产拍卖底价评价……………………………………………17 十一、 企业种种经济运动中触及的房地产估价……………………17 十二、 损害抵偿估价…………………………………………………18 第六局部  各品种型的房地产估价………………………………………18 一、 寓居房地产估价…………………………………………………18 二、 贸易〔含餐饮〕房地产估价……………………………………18 三、 商务办公〔写字楼〕房地产估价………………………………18 四、 旅店〔含文娱〕房地产估价……………………………………19 五、 产业房地产估价…………………………………………………19 六、 专门用途房地产估价……………………………………………19 第七局部  估价讲演格局…………………………………………………19     估价讲演罕见过错……………………………………………………21 第八局部  估价讲演案例…………………………………………………23 第九局部  投资剖析………………………………………………………23 第十局部  网上下载………………………………………………………24   案例剖析解题思绪 1、征询答：考估价的根本领项，估价目的、工具、时点〔市场变更对估价后果的阻碍〕，代价外延，技巧道路，方法应用进程中应留意的征询题〔如参数应拔取客不雅值，盘算折旧时应用有效通过年纪跟经济寿命〕等。 2、单项选择：考有用执法、有用方法、估价时点、代价外延。 3、挑错：考对估价的一般恳求，对讲演的熟习水平，根来源根基理的一般应用，估价方法操纵。 4、改错：考估价方法在应用中的难点。 一、房地产估价的技巧道路：断定房地产价钱外延跟价钱构成进程。   1、什么是技巧道路？道路的三个方面       ①价钱外延，由目确实定    ②估价思绪，由原那么道理断定  ③估价方法，由估价工具房地产的类  型、估价方法的有用前提及所搜集材料的数目跟质量决议。   2、技巧道路与估价恳求事项的关联？     　①与估价方法：每种方法都表白了一种技巧道路〔p6〕    　 ②与估价工具：估价技巧道路反响了估价工具房地产的价钱构成进程。    　 ③与估价目的：目的决议外延，从而决议道路。对估价按照、估价所思索的要素、采纳的代价标 准及估价方法均有阻碍。         ※ a、估价工具实体、权利情况、区位与代价外延有亲切关联。             b、差异范例房地产有用差异的估价方法，有差异技巧道路。            d、估价工具情况〔①旷地②有修建物的地皮③地上修建物〈在建、新建、旧建〉④房地、未 来情况的房地产要在今后情况方案情况或是最精确应用下评价⑤含有别的资产的房地产〕 ④与估价时点：估价论断存在特别强的时间相关性跟时效性。估价工具在差异的时点形态是差异的。 ⑤与估价原那么：技巧道路反响价钱构成进程，估价原那么表白了价钱构成道理，因此制订道路要遵守估价原那么。   　⑥以上各项在断定技巧道路时要片面思索相关事项。 3、估价道路确实定进程： ①理解估价的根本领项〔工具、目的、时点〕；  ②遵守估价原那么；  ③断订价钱外延〔必定要先说明晰〕；    ④断订价钱构成进程；    ⑤再断定估价方法。 二、房地产估价方法 1、各方法之间的关联  ①种种方法数据材料的不断定性，角度差异，范围性，同时应用、互相印证。  ②各方法在本质上是分歧的，根本上比较法的变形P34       ③各方法互相援用P54 比较工程 比较法 本钞票法 收益法 假设开拓法 代价角度 买方、卖方 卖方 买方 卖方 卖方 代价转换 价钱—价钱  局部价—全体价 年收益—价钱 全体价—局部价 代价范例 比准价钱 积算价钱 收益价钱 剩余价钱 代价偏向 过来—现在 过来—现在 今后—现在  今后—现在 3、估价工具与估价目的、估价方法。估什么？什么缘故此估？怎么样估？ 4、估价方法的选用标准P8 三、估价原那么。各原那么均对价钱进展限制，独特构成价钱的框架。 1、正当原那么：A、正当产权： 占用、应用、收益、奖励四方面。    B、正当应用：要契合都会方案、地皮用途操纵。    C、正当奖励：①拆迁范畴内的不克不及典质。②划拨地皮不克不及单独典质。③团体地皮未经征用不得出让。④相邻关联、独特所有、区分所有。⑤地皮所有权下的租赁权，拥有期内占据、应用、收益权。⑥典质权跟地役权 2、交换原那么〔1〕交换性〔可比实例必需存在交换性〕〔2〕客不雅性〔本钞票、收益等必需客不雅〕 3、最高最精确原那么。应以正当原那么为前提。说的是房地产的经济代价最高。 不是楼越高越好，剩余技巧也说明这一点。   〔1〕先用收益法求出带有旧修建物的房地价，再用本钞票法求V建，二者相减得V地。   〔2〕可以验证修建物相关于地皮是否过年夜？思绪：用本钞票法求 V建，再用剩余法V建二者比较 4、估价时点原那么道理P97       5、公正原那么  四、估价目的〔中心〕 1、差异估价目的要受差异执法法例制约。①市场准入；②前提限制〔最超过让年限、拍卖、招 标前提、二次典质等〕；③对价钱进展的明白规那么〔拆迁价、基准地价〕 2、差异目的阻碍价钱外延〔底价、最廉价、现房价、交流价〕 3、差异目的阻碍估价工具〔保险不含地、改制不含根底装备用度〕 4、目的决议价钱构成。是因决议价钱外延而决议的；  5、目的决议时点跟价钱构成对应的市场前提； 6、目的决议估价的假设前提、阻碍方法的选择。    7、目的阻碍技巧道路。 五、房地产代价构成及调配法那么 1、执法法例政策〔市场准入、限制前提、价钱规那么、方案限度〕； 2、产权原那么断定〔有用房、划拨地皮、共有否、典质否〕 3、客不雅性原那么〔用度、本钞票、收益都要客不雅〕 4、带租约的房地产让渡价钱；    5、专门买卖〔税费转嫁、相邻地块〕 7、百年轻店〔好似仁堂〕全体让渡，如用剩余法跟收益法盘算，其后果中包含着商誉代价，要扣撤除。  扣除房地产以外资产的奉献；    8、房地的婚配征询题。 六、 材料的搜集。材料反响构成价钱的阻碍要素，哪些要素对价钱有阻碍就搜集哪些材料〔阻碍的水平、偏向、关联差异，要有针对性〕 1、 一般材料：  〔③工程有关文件。 〔2〕 估价时点房地产市场情况的材料：① 一般性的；② 地域性的；③ 本范例房地产材料〔贸易、 专门物业〕 〔3〕 估价工具情况的材料：地皮的、屋宇的地位、面积、权利情况…… 〔4〕 估价工具地区前提材料：① 交通。② 情况。③ 繁荣水平。    〔5〕 相关执法、法例、政策。 2、 差异估价方法应搜集的要紧材料〔四章Ｐ191〕 〔1〕 市场比较法：① 买卖实例及实例房地产情况。② 差异买卖情况价钱差异的材料。③ 房地产价 格指数及汇率方面的材料。④ 房地产情况修正的有关技巧材料。 〔2〕 本钞票法：① 地皮获得本钞票方面的材料。② 地皮开拓跟屋宇树破方面的材料。③ 治理用度方面 的材料。④ 本钱率、利润率、税费等标准方面的材料。⑤ 修建物成新度、从新购建价钱方面的 材料。⑥ 修建物的折旧方面的材料。 〔3〕 收益法：① 估价工具房地产或类似房地产运营收益或租赁收的材料。② 估价工具房地产跟 似房地产的运营用度材料。③ 折旧、剩余收益年限等材料。④ 资源化率方面的材料。 〔4〕 假设开拓法：① 同类房地产市场现有竞争情况、今后趋向。② 同类房地产市场售价。③ 同类    工程开拓周期、开拓用度。④ 同类工程开拓利润或收益材料。⑤ 折现率断定的有关材料。 七　估价讲演 〔一〕 阅读讲演：1、先理解估价根本领项。2、理解代价界说。3、理解方法技巧思绪。4、看估价依 据全不全，假设限度前提，专门说明。5、测算进程。6、估价后果 〔二〕 过错范例    1、不片面。①缺有效期、价钱外延、天资等；②假设限度前提；③估价按照、基准地价、估价人 员现场调查；④估价后果。 2、不标准。①术语不标准；② 表白方法不标准〔带有情感颜色、不置可否如可以年夜约〕；③错不字。 3、不充分。(1)取值按照不充分〔数据起源、资源化率取值〕；(2)推理说明不充分。① 时间修正未 说明市场情况剖析。② 比准价钱的未说明来由。如加权、平均。③ 种种方法最初综合取值的理 论按照。 4、不分歧。①后果讲演与技巧讲演不分歧；②两种方法之间参数不分歧〔基准地价、比较法中的年期修正、资源化率〕；③讲演中有两个估价工具，离开评时参数过错应；④前面的要素剖析跟后而前面的取值盘算不分歧；⑤推理说明与论断不分歧。 ５、 禁绝确。①每一项描绘禁绝确〔评价目的〕；②推理剖析禁绝确〔与常理相悖〕；③方法选用禁绝确；④技巧道路禁绝确〔公式、代价外延、时点、构成进程〕  〔三〕 罕见过错 A、封面  B、目录  C、致委托方函〔时点、工具、目的、后果、具名、盖印〕D、估价师申明 E、假设跟限度前提：① 说明不全〔评价时，产业房地产作贸易用途，假设……〕；② 他项权利 〔典质权对资产的阻碍〕；③ 专门处理〔无奈确认的数据专门处理〕；④权证说明〔证与用途 不分歧，产权征询题，他项权利是否评价，出让地皮最高年限超越的处理如：商地本应40年，证 载70年，要按40年处理，划拨地皮让渡的说明〕。 F、估价后果讲演〔１〕 委托方〔一般无误〕〔２〕 估价方〔看是否超等评价〕 〔３〕估价工具：区位、什物、权利。①面积前后不符，分部之跟不契合总面积；②产权情况：地皮权利、性子〔团体仍然国有〕、出让年限、出让起止日期、剩余年限、有无胶葛、他项权利、共有权，是否为划拨地皮 。③方案前提：改动用途、改扩建等变卦情况。④修建物装修情况要详细、尤其是贸易用途。⑤修建物建成时间、已应用年限、耐用年限、尚可应用年限。⑥地皮用途，修建物用途，差异楼层用途。⑦估价工具引见不片面，缺少直截了当感化于价钱的主要内容。 〔４〕估价目的；      〔５〕估价时点〔与估价目的对应精确到年月日〕 〔６〕代价界说〔代价范例标准及对应的有关前提〕 〔７〕估价按照〔执法法例、技巧按照、委托方供应的估价职员操纵及搜集的材料〕 〔８〕估价原那么。 〔９〕估价