2023年建筑行业案例分析总结.docx

 案例剖析年夜总结〔两套总结版本〕 根本上不人总结的，归结了一下罢了 总结1： 案例与剖析测验指错题中罕见的过错1 一、估价讲演本身的不完满 1缺少标准中“估价讲演的标准格局〞所恳求的必备工程。 2、对估价工具描绘不清 〔1〕不说明估价工具的产权，即不说明委托方能否拥有估价工具的地皮应用权跟屋宇一切权。 〔2〕对估价工具的性子不描绘明晰 〔3〕对估价工具的物资实体情况描绘不明晰 3、行文、谴词造句不当〔术语禁绝、用词带剧烈的情感颜色、词义模糊〕 4、逻辑不谨严 〔1〕前后不分歧〔数据、方法选用与测算进程中的方法应用、标题与内容、数据起源无出处、推断推理不充分的来由〕 5、写作有过错 〔1〕评价后果中不说明币种，不进展年夜写。 〔2〕对外币表白的后果，不写明折算成国民币的汇率。 〔3〕表白方法不科学[/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/color] --------------------------------------------------------------- 案例与剖析指错题中罕见过错2 二、估价方法选用上的过错 1、只应用了一种估价方法 2、能用市场比较法的不用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为此中的一种估价方法。 4、存在投资开拓或再开拓潜力的房地产的估价，未选用假定开拓法作为此中的一种估价方法。 5、适宜采纳多种估价方法进展估价的，差异时采纳多种估价方法进展估价。估价方法的选用不结合估价工具的特色或不契合有关的规那么 --------------------------------------------------------------------------- 按理与剖析中的指错题中罕见的过错3 三、应用估价方法时的过错 1、收益法 〔1〕收益限期断定过错。 〔2〕不以客不雅收益跟畸形用度作为价钱评价的依照。 〔3〕关于客不雅收益不思索到今后的变更。 〔4〕收益的测算过错。不思索收租率或入住率或满客率；不思索年夜众流畅比；求取的方法过错；收益盘算中有关面积套错了。 〔5〕畸形用度的测算过错 A用度的测算脱漏了工程或添加了分歧理的工程。第一，将一次性领取的用度及与总收益不直截了当相关的用度作为猎取客不雅收益的直截了当需要的用度。第二，关于租赁房地产采纳收益法评价时，畸形用度中税金的盘算只计罢了房产税，而不盘算业务税及其附加跟地皮应用税。第三，本人运营的房地产，在畸形用度的盘算中脱漏了运营利润。第四，把所得税也作为总用度的一个构成局部。  B、用度的盘算上钩费根底过错。 C、用度的盘算方法过错。 D、参数断定过错。 E、总用度中包含了折旧费。 F、关于带租约的房地产让渡的评价。租约期内总用度的扣除工程不按租赁条约的商定。 〔6〕资源化率断定过错 A、资源化率选定过错 B、用途差异的局部采纳了一样的资源化率 C、平安利率选择过错 D、把物价下跌率跟经济增加率作为资源化率。 ---------------------------------------------------------- 案例与剖析指错题中的罕见过错4 2、市场比较法 〔1〕修正系数确实定不充分的来由 〔2〕比较实例的数目不敷，即不到达三个以上〔含三个〕的可比实例。 〔3〕修正系数的取值纷歧致、不标准或比较物与参照物互相倒置。 〔4〕单项修正对可比实例成交价钱的调剂幅度超越了20%，或许各项修正对可比实例成交价钱的综合调剂幅度超越了30%。 〔5〕比较修正的偏向过错。 〔6〕可比实例不契合前提。 〔7〕地区要素与个不要素混杂不请。 〔8〕地区要素与各不要素详细比较修正工程的选择不结合估价工具与可比实例的差异。 〔9〕地区要素与各不要素详细比较修正工程的选择不与评价工具的特色结合起来。〔10〕比较修正工程有漏项。 〔11〕直截了当比较与直截了当比较混杂不清。 〔12〕地区要素比较修正的外延理解过错。 ××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××× 总结2： 房地产估价讲演罕见过错1  一、讲演书不完好〔共8项内容〕               1. 封面               2. 目录               3. 致委托方函               4. 估价师申明               5. 估价假定跟限度前提               6. 估价后果讲演               7. 估价技巧讲演               8. 附件    二、讲演书不完好               1. 估价后果讲演书漏项〔共13项内容〕  一) 委托方〔委托单元全称、法定代表人跟住宅，团体委托的为团体姓名跟住宅〕二) 估价方〔估价机构全称、法定代表人、住宅、估价资历品级〕 三)估价工具〔提要说明估价工具的情况，包含物资实体情况跟权利情况。此中，对地皮的说明应包含：称号，坐落，面积，外形，四至、四周情况、景不雅，根底装备齐备水平，地皮平坦水平，阵势，地质、水文情况，方案限度前提，应用近况，权属情况；对修建物的说明应包含：称号，坐落，面积，层数，修建构造，装修，装备装备，立体安排，工程质量，建成年月，保护、颐养、应用情况，年夜众配套装备齐备水平，应用近况，权属情况〕 四) 估价目的〔说明本次估价的目的跟应用偏向〕 五) 估价时点〔说明所评价的客不雅公正价钱或代价对应的年月日〕 六) 代价界说〔说明本次估价采纳的代价标准或代价外延〕 七)  估价依照〔说明本次估价依照的本房地产估价标准，国家跟地点的执法、法例，委托方供应的有关材料，估价机构跟估价职员操纵跟搜集的有关材料〕 八) 估价原那么〔说明本次估价遵照的房地产估价原那么〕 九) 估价方法〔说明本次估价的思绪跟采纳的方法以及这些估价方法的界说〕 十〕 估价后果〔说明本次估价的终极后果，应分不说明总价跟单价，并附年夜写金额。假定用外币表现，应说明估价时点中国国民银行发布的国民币市场汇率两头价，并注明所折合的国民币价钱〕 十一) 估价职员〔估价职员的姓名、估价资历或职称，并由本人署名、盖印〕 十二) 估价功课日期〔说明本次估价的起止年月日〕 十三) 估价讲演应用的无效期〔说明本估价讲演应用的无效期，可表白为到某个年月日止，也可表白为多常年限，如一年〕     2. 估价技巧讲演漏项〔共7项内容〕               一) 个不要素剖析               二) 地区要素剖析               三) 市场配景剖析〔详细说明剖析类似房地产的市场情况，包含过来、现在跟可预感的今后〕   四) 最高最精确应用剖析〔详细剖析、说明估价工具最高最精确应用〕   五) 估价方法选用〔详细说明估价的思绪跟采纳的方法及其来由〕   六) 估价测算进程〔详细说明测算进程，参数断定等〕   七) 估价后果断定〔详细说明估价后果及其断定的来由〕 案例剖析中罕见过错2 一、估价工具属于房地产的 1) 地皮应用权人交接不清 2) 地皮应用权性子交接不清，如是出让仍然划拨地皮，团体地皮仍然国有地皮等 3) 地皮应用年限交接不清，如起止年月等〔划拨地皮不需交接〕 4) 能否存在地皮应用权证不交接 5) 能否存在屋宇一切权证不交接  6) 屋宇用途交接不清  7) 修建物构造交接不清  8) 屋宇建成年月交接不清 9) 屋宇的权属交接不清〔特不是典质的情况〕 10) 屋宇的形态交接不明晰〔如在建工程的投入数目〕 二、估价方法选用上的过错               1、只应用了一种估价方法               2、能用市场比较法的不用。               3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为此中的一种估价方法。               4、存在投资开拓或再开拓潜力的房地产的估价，未选用假定开拓法作为此中的一种估价方法。 5、适宜采纳多种估价方法进展估价的，差异时采纳多种估价方法进展估价。估价方法的选用不结合估价工具的特色或不契合有关的规那么  三、应用估价方法时的过错  1、收益法  〔1〕收益限期断定过错。   〔2〕不以客不雅收益跟畸形用度作为价钱评价的依照。     〔3〕关于客不雅收益不思索到今后的变更。     〔4〕收益的测算过错。不思索收租率或入住率或满客率；不思索年夜众流畅比；求取的方法过错；收益盘算中有关面积套错了。    〔5〕畸形用度的测算过错  A用度的测算脱漏了工程或添加了分歧理的工程。第一，将一次性领取的用度及与总收益不直截了当相关的用度作为猎取客不雅收益的直截了当需要的用度。第二，关于租赁房地产采纳收益法评价时，畸形用度中税金的盘算只计罢了房产税，而不盘算业务税及其附加跟地皮应用税。第三，本人运营的房地产，在畸形用度的盘算中脱漏了运营利润。第四，把所得税也作为总用度的一个构成局部。  B、用度的盘算上钩费根底过错。               C、用度的盘算方法过错。               D、参数断定过错。               E、总用度中包含了折旧费。               F、关于带租约的房地产让渡的评价。租约期内总用度的扣除工程不按租赁条约的商定。               〔6〕资源化率断定过错               A、资源化率选定过错               B、用途差异的局部采纳了一样的资源化率               C、平安利率选择过错               D、把物价下跌率跟经济增加率作为资源化率。  2、市场比较法 〔1〕修正系数确实定不充分的来由 〔2〕比较实例的数目不敷，即不到达三个以上〔含三个〕的可比实例 〔3〕修正系数的取值纷歧致、不标准或比较物与参照物互相倒置。 4〕单项修正对可比实例成交价钱的调剂幅度超越了20%，或许各项修正对可比实例成交价钱的综合调剂幅度超越了30%。 〔5〕比较修正的偏向过错。 〔6〕可比实例不契合前提。 7〕地区要素与个不要素混杂不请。 8〕地区要素与各不要素详细比较修正工程的选择不结合估价工具与可比实例的差异。 9〕地区要素与各不要素详细比较修正工程的选择不与评价工具的特色结合起来。 〔10〕比较修正工程有漏项。 〔11〕直截了当比较与直截了当比较混杂不清。 〔12〕地区要素比较修正的外延理解过错。 案例剖析改错题总结3  1、从估价讲演的构造上讲，内容不完好            a、缺委托估价方            b、缺受理估价方            c、估价工具概略交接不清，所需材料搜集不片面。 地皮需说明：称号、坐落、面积、外形、四至、用途、生熟水平、地皮近况、地质前提、产权情况及说明、地皮应用权起止期、地价区类等。修建物需说明：称号、坐落〔门牌〕、面积、楼层数、构造、装修、装备、建成年月、用途、产权情况及证明等。单独估价修建物时，也要有地皮证明。别的，还应对情况作扼要说明。             d、缺估价目的，或目的不清。 是何种前提形态下的价钱。如熟地、毛地；开拓园地仍然工程实现时的地皮；已竣工修建仍然在建工程；期地、期房现房等。             e、估价时点：不是一段时间，而是某一日。             f、缺估价依照。估价方法及操纵的要紧依照；与估价目的相共同的正当性依照等。                   房地产估价案例剖析总结记载4 一综合不雅察               1比照估价标准看估价讲演案例能