2023年房地产企业融资策略研究基于保利地产的案例分析副本.doc

房地产作为一个刚需型产业，在我国的开展过程中始终是国民经济开展的重要支柱。但就房地产企业自身来说，主要呈现资金需求量大、投资周期长、投资收益高的特点。就当前房地产行业的实际开展情况来看，房地产企业的融万亿元万亿元，同比增长6.9%。在持续的投资增长过程中，融资本钱也在不断的增加，而在融资过程中，房地产企业无法防止的会遇到来自各个方面的风险。就现阶段房地产开展而言，如何在不断融资过程中保证企业能够有效的躲避相关风险是一个亟待解决的问题。在我国房地产金融市场体系逐步完善的根底上，再加上市场竞争的进一步加剧，如何扩展自身的融资渠道、优化融资结构以及降低融资本钱已经成为当前我国房地产企业需要正视的主要问题。 始终处于同行的顶端位置，具有良好的融资效果，并能够借助较低的融资本钱实现对自身核心竞争力的提升。但是，随着行业竞争以及资源整合加剧等问题的出现，保利房地产在使用传统融资方式的过程中依然存在诸多的问题，而本文引入房地产信托概念，对保利整个房地产行业的融资开展起到一定的参考作用。 关键词：房地产企业 融资问题 融资策略 房地产信托 Abstract As a just-needed industry, real estate has always been an important pillar of national economic development in the course of our country's development. However, as far as the real estate enterprises are concerned, their main features are large demand for funds, long investment cycles and high investment returns. The current real estate industry, the actual development of the situation, the scale of real estate financing has shown a rising trend. In 2023, China's real estate development amounted to 8.6 trillion yuan. By 2023, China's real estate development investment reached 10.3 trillion yuan, an increase of 6.9% over the same period of last year. In the process of continuous investment growth, financing costs are also constantly increasing, and in the financing process, real estate companies will inevitably encounter from all aspects of investment risk. At the present stage of real estate development, how to ensure that enterprises can effectively avoid related risks in the process of continuous financing is an urgent problem to be solved. On the basis of the gradual improvement of the real estate financial market system in our country and the further aggravation of the market competition, how to expand its own financing channels, optimize the financing structure and reduce the financing cost have become the major problems that China's real estate enterprises need to face seriously. As one of the large-scale real estate enterprises in China, Poly Real Estate Co., Ltd. has always been at the top of its peers in terms of financing, has good financing results and can enhance its core competitiveness with lower financing costs. However, with the advent of such issues as competition in the industry and intensified resource integration, there are still many problems in the use of traditional financing methods in Poly Real Estate. In this paper, the concept of real estate trust is introduced to improve the financing of Poly Real Estate Co., Ltd. , So as to seek the corresponding countermeasures and suggestions, it will play a certain reference role for the financing development of Poly Real Estate Co., Ltd. Key words: real estate enterprises financing problems financing strategies REITs 目录 第一章 引言 1 第一节 研究背景和意义 1 第二节 文献综述 2 一、国外研究现状 2 二、国内研究现状 3 第三节 研究方法及研究内容 5 一、研究方法 5 二、研究内容 5 第二章 融资策略相关理论介绍 6 第一节 融资规模 6 第二节 融资结构 6 第三节 融资渠道 7 第四节 融资方式 7 一、自由资金 8 二、预收账款 8 三、股权融资 9 四、债权融资 10 五、银行借贷 10 六、资产证券化与房地产信托（REITs） 10 第三章 保利地产现状及分析 14 第一节 保利地产公司背景简介 14 第二节 融资风险分析 17 一、经营能力指标堪忧 17 二、偿债能力指标不佳 19 第三节 融资策略分析 17 一、股权融资 24 二、银行贷款 25 三、债权融资 26 第四章 保利地产开展REITs融资的可行性分析 27 第一节 制度环境分析 27 第二节 市场环境分析 28 一、房地产市场 29 二、金融市场 31 第五章 完善企业融资策略的建议 33 第一节 注重融资创新并构建多元化融资渠道 33 一、注重融资创新 33 二、增加直接融资以及非信贷占比 34 三、制定多元化融资策略 35 第二节 优化融资结构以实现资金供求均衡 36 第三节 增强企业盈利能力以提升企业融资能力 37 一、增强企业盈利能力以提升企业自我融资能力 38 二、增强企业融资议价能力 38 第四节 完善内部控制制度并优化融资风险管理体系 38 一、完善内部控制制度 39 二、优化融资风险管理体系 39 第六章 结论 40 第一节 主要成果与结论 40 第二节 本文的缺乏及展望 40 参考文献 42 致谢 44 第一章 引言 第一节 研究背景和意义 房地产是我国重要产业之一，其自产生之日开始到现在经历了较为曲折的开展过程，其开展阶段主要可以概括为“起步一一炒作与调整一一稳定协调一一调控、反调控与总体反思一一全面调整〞。其中，2023年是我国房地产业开展突飞猛进的一年，在该年度，房地产迎来了价格的飞速开展，期间虽然也遇到了一些小插曲，但其总的开展趋势依然没变，时至今日，房地产的价格变化趋势仍然没有发生变化，还是处于上升阶段，鉴于房地产业价格出现的过渡上涨现象，国家也对此引起重视，并公布相关的文件对该现象进行限制。不管是房地产业的快速开展还是房价的攀升，这些现象都深深吸引着相关的投资人士，刺激更多的房地产业纷纷投入到开发房地产的潮流之中，融资规模不断刷新历史记录，房地产行业已经是我国经济体系中的关键组成局部之一。 “资金需求多、投资规模大、投资周期长、投资收益高〞等特点是对房地产业的高度总结。之所以说其高风险高收益并存，是因为利润丰厚往往只是房地产业的好处之一，与此对应的是房地产业往往还要面临较高的风险，此处涉及到的风险主要来自于企业的融资活动。从过去很长时间开始，我国房地产企业融资的规模就处于不断的扩大当中，一直到现在仍是如此。2023年，我国在开发房地产方面的资金总量到达8. 6万亿元，这已经是该行业连续五年增长率为23%。在2023年以后，这一增速有所放缓，不过仍旧是处于不断地上升当中。持续增长的投资额意味着融资的增加，站在房地产商的角度来看，现阶段的主要问题是寻找适宜的方法在融资过程中确保企业风险可以被控制在较低水平，同时限制本钱的过度上涨。 联前源不动产住房一号资产支持专项方案（以下简称保利租赁住房REITs） [1]岳廉. 养老地产PFIR融资模式及风险分析[D].西安建筑科技大学,2023. ，该项方案获上海证券交易所审议批准。该方案的实施规模拟定数据高达五十亿元，保利地产租赁住房在重庆、北京、广州等区域均有所覆盖，它旗下的诺雅效劳式公寓、N+青年公寓、和熹会、瑜璟阁商务公寓是行业内知名的租赁物业，而此项保利租赁住房REITs为底部的物业项挑选了保利地产的租赁方式 [2]范森. G房地产公司工程融资方式案例研究[D].辽宁科技大学,2023. 。此项产品优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级为AAA，获得优先级评定的市场份额作为股份在上海证券交易中心均可进行交易和转让。保利地产租赁方式被用在底级物业层，将实行住房的各类产品从储存、发行都实行分期制度，放大了“用REITs打破租、住之间的屏障，将租、住结合一体形成缜密的环绕形式〞的可行性，实现了国内REITs产品的大胆创新和重大突破，为租赁住房资产证券化提供了借鉴的范本。 结合保利房地产股份而言，本文的选题现实意义表达在: 第二，针对保利地产的融资问题和问题成因提出相应的改进措施，主要措施有：更加注重非信贷和直接融资；以资金供求平衡为指导思想对融资结构进行针对性调整；增强企业盈利能力和自我管理能力；全面提高公司内部控制章程的整体水平。为该公司解决融资方面的问题提供可行的意见，对于增强该公司核心竞争力而言意义深远。除此之外，保利地产是我国房地产行业领域的佼佼者，对其存在的负面问题进行分析研究可以为有关企业的改进提供参考依据。 第二节 文献综述 一、 国外研究现状 对于房地产企业融资策略的研究有助于房地产企业找到切实可行的方案扩大企业规模。房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)通过全球来看，最早