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2023年物业管理考察报告 应××国特许房屋经理学会的邀请，以中国物业管理协会常务副会长徐俊达为团长的物业管理考察团一行11人，于2023年11月23日—12月7日赴××国进行了考察和访问，并与××国房屋特许经理学会进行了广泛沟通，收获颇多，现将××国物业管理有关状况介绍如下。 一、××国住房建设和支配制度 在20世纪初，大约90%的××国人是靠租房解决居住问题的。到了20世纪未，××国推行住房制度改革，将国有住房出售给租户，还有一些半官方的机构即住宅合作社也集资建房，将房屋出售或出租给中低收入家庭，还有一些经济条件好的××国人直接从私人开发商手中购置房屋，但这个比例不高，大约占5%左右。1980年以来到现在，××国各地区地方政府将150万套房屋出售给了个人。目前为止，70%的××国人拥有了自己的住房，其中在××格兰这一比例达70%，威尔士到达了73%，苏格兰64%，北爱尔兰为75%。一项调查说明，90%的××国人期望拥有一套有产权的住房。政府将公有房屋出售给个人，价格是低于市场价格的，给了租户很多优待，也促进了住房制度的改革。比方伦敦地区一套房屋，政府出售给个人时价格为169975××镑，而购置者再次出售时价格可达207246××镑，差价达4万××镑。我国从20世纪90年月开头的住房制度改革就借鉴了××国模式。 由于××国地多人少，大局部住宅以独立式别墅存在，其次是联体别墅，经济条件较差的居民住高层住宅，这也确定了××国物业管理的类型。 二、××国物业管理类型 ××国房屋的类型确定了物业管理的类型。一般来讲，非住宅即商业楼宇的管理模式和我们差不多，管理的重点也是房屋及设备设施管理，包括设备的日常运行，修理和改造等。物业管理效劳内容和标准通过物业管理托付合同商定，管理费用也大多接受佣金制。 而住宅的物业管理和我们有很大不同，比我们的物业管理要简洁，由于大局部人住在独立式别墅里，别墅之间的道路、绿地及各种市政管线、设施均由政府部门维护管理，业主需每年交纳物业税〔council tax〕,一套别墅〔建筑面积200平方米左右〕一年的物业税大约1600××镑，相当于一般职工工资〔年工资36000××镑〕的4.4%，是完全可以承受的。业主房屋本身的修理管理，那么由业主自行选择物业管理公司来负责。当然，业主也可以自己做一些零修理的活儿，由于在××国，水、电零修理的人工费是特殊贵，根本上是每半小时50××镑，这和我们水、电工特殊廉价相反。 由于房屋互不相连，修理及管理效劳都特殊简洁，社区关系也特殊简洁，很少会产生邻里纠纷和共同事务的处理。 除了独立式别墅外，还有少量的人住在高层楼房里，但是这些住宅区规模都比拟小，不象我们大规模的社区，一般都是一栋楼为一个物业管理区域。这样的楼房一般是由私人开发商建设的，物业管理也分为前期物业管理和正常期物业管理。前期物业管理也是由开发商选定一家物业管理公司，原创：开发商在出售房屋时，会制定一个公约，公约中明确物业公司的名称，物业效劳的内容、标准和效劳收费，包括建设单位、物业管理企业和业主三方各自的权利义务关系，购房人要对此予以认可。业主入住以后，可以成立业主委员会，业主委员会对开发商选择的物业管理企业不满足的，可以解聘，自行选择满足的物业公司。 住宅区的物业收费一般也接受包干制，每年是一个固定的数目，包括清洁、保安、房屋修理等效劳本钱以及物业公司的酬金。当然，帐目是需要向业主公开的，物业公司的帐目，业主可随时随地到税务部门去查询。对于小规模的楼宇，业主或许不会去选择一个公司，而是直接选择一个房屋经理，负责管理房屋事务，这样对业主来讲会节省一些费用。 关于业主的决策机制问题，也是通过召开业主大会来确定重大事务。如对楼宇公共部位的修理问题，到底该不该修，如何修，由全部受益业主共同协商确定。假设全体业主达不成全都意见，那么任何一个业主都可以向政府主管部门〔类似我们的房产管理局〕申请政府裁决，政府主管部门申请后，可以实地勘察，认为房屋存在平安隐患必需修理的，会责令全体业主限期达成全都意见，达不成全都意见的，政府部门会组织专业单位修理，修理费用由全体业主分摊，并在修理费用的根底上加收30%，作为政府的收入，此举在于催促业主自行达成全都意见。 三、××国特许房屋经理学会 在××国，政府对从事物业管理的企业和个人没有特殊的限制。但有一个半官方的非赢利性组织，即××国特许房屋经理学会〔chartered instituteof housing，简称“cih〞〕，在物业管理行业特殊有权威性,特地负责物业管理从业人员的培训和沟通，他不受政治派别所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科学性和艺术性。该学会成立于19世纪中叶，是一个只接受个人会员的组织，目前有会员18000多人，大局部会员在××国，我国香港地区有2023多会员。该学会的经济来源主要靠会员会费和供给各种诸如培训效劳全部的费用，如有赢利归组织全体成员全部。学会的机构有理事会，由在行业里知名望的人担当，共31人。学会总部设在××国考文垂市〔coventry〕，总部设有专业进展部、联合效劳部、政策部、培训教育部、企业事务及秘书部等，在××国很多地区及我国香港地区设有分部。虽然参加学会并非是强制性的，但是一旦成为会员，受聘于物业公司或业主的时机比拟多，因此，要在××国从事物业管理，参加该学会特殊必要。学会在行业地位特殊高，可以代表全行业与政府就有关问题进行谈判。 参加该学会的条件是：直接从事房屋修理和效劳的从业者，或者3年全职高校生或5年半脱产高校生，加上一年的实践，就可以申请参加学会。应当说，入会门槛并不高。但参加学会以后，学会对会员供给的效劳是特殊多的，主要的效劳是培训，通过培训传授专业学问，提高竞争力量，从而更好地为雇主效劳。每年分部对会员都有培训，总部每年还会召开一个全球性的年会。培训的内容包括房屋政策，实际操作经验，房地产金融学问等。平常给会员供给的效劳包括各种各样的专题培训，还有办的学会杂志，周刊、月刊等。 四、住房管理注册学院〔cpd〕的多种培训模式 cih最具特色的就是各种形式针对不同人群的培训课程。cih下属的住房管理注册学院是一所在住房管理领域内供给卓越的专业培训以及专业学习的学院。无论是想要深造的个人,或是需要学习新政策的公司员工;或者正在重组公司的人员,学院都能够供给量身订做的系列培训以符合需求，也可为业主或一线管理员工供给远程学习课程。 学习可以通过两种方式,一种是在遍布××国，威尔士，苏格兰和北爱尔兰的学院以职工脱产形式学习；另一种是以远程学习方式进行cih资格认证的学习，cih资格认证是一种适合大多数人的学习方法。具体来讲，培训方式如下： 〔一〕成为cih的a级会员, 包括以会员价购置专业用书如报告等，有权从本地进入cih网络,免费的政策信息及建议，以会员价格参与cih培训,研讨会以及会议，有权使用全部住房管理教育问题的建议书,实践培训以及职业信息和供给时事通讯电子周刊,以保证学员把握最新专业动态，供给住房管理资料以及住房管理内部刊物。 〔二〕二级认证课程设计可满足以下人群需求:现在并未从事住房管理行业，但在考虑将来应聘住房管理相关职位的人士；业户期望了解住房学问的；参加住房管理行业的新人，期望提升对于住房管理的整体生疏；在住房管理相关领域内工作。二级认证相当于gcse(a-c级)或mvq二级资格。二级认证须完成以下四个单位：什么是住房管理，住房管理中的沟通技能，住房管理中的个人进展。 〔三〕三级认证课程设计可满足以下人群需求：住房管理领域内的专业人士,如工程管理与维护人员，期望参与到住房管理效劳中的业主;期望猎取专业技能的一线住房管理工作者。三级认证须完成下述课程：房屋及设施设备管理与维护；可持续进展社区；看护及门房效劳等。完成三级住房管理资格认证，将成为cih的合作会员，在名字后面，亦可使用certcih的缩写以证明专业身份。 〔四〕四级认证课程设计可满足以下人群不同需求：期望在企业内到达管理层职位的人士；期望在支持性住房管理，同学宿舍管理或一般住宅管理领域内获得高级技能的人士；期望完成cih专业资格认证第一局部的人士。在一年内，可以完成4级住房管理资格认证，包括以下内容：住房管理；支持性住房；同学宿舍管理。完成4级资格认证将关心您成为cih的合作会员并可以名字的后面加上certcih的缩写以说明专业身份。 〔五〕远程教育 cih建有远程教育中心以关心学员在不便利脱产学习的状况下进行学习。远程教育中心每年3月和9月招生，并设有三级和四级全部课程。 远程教育是一种灵敏机动的学习方式，它可在工作之余，准时对专业技能进行充电，以扩大个人职业前景。当无法选择脱产学习时，远程教育可供给给一个猎取专业资格论证的学习时机。当开头课程学时，学院将设定以固定的指导日期，批改学员的作业并赐予反应意见。 另外，学员通过学习取得cih的职业资格，这也是国家认可的职业资格认证，在竞争剧烈的雇佣市场,取得资格认证能帮个人在申请职位时显出优势。 四、××国物业管理经验给我们的启示 ××国的物业类型相对单一，尤其是住宅以别墅为主，物业管理相比照拟简洁，工作重点侧重于解决技术层面的问题。而我国住宅以集合式为主，相邻关系和共有关系简洁，物业管理公司侧重于公共关系的协调和公共事务的处理。但他山之石，可以攻玉，××国物业管理还是有很多地方值得我们借鉴学习。 〔一〕政府对物业管理活动中的干预和监督不行缺少 物业管理效劳是一种民事活动，但它是涉及千家万户利益的公共性效劳，因此政府部门必需加大行政监管力度，标准物业管理市场秩序，制造公正的市场环境，疼惜宽敞消费者的权益。目前消逝的一些新旧物业公司接撤管纠纷，业主内部之间的争议久拖不决等，很多地方政府主管部门或实行回避态度，将问题推由业主通过司法途径解决，或想管但束手无策，其实这不利于冲突的快速化解，不利于社区乃至社会的稳定。在这方面，××国房屋管理政策规定，原创：业主会议因修理达不成全都意见的，任何一个业主都可以申请政府部门裁决，这样有利于房屋得到准时修理，保障宽敞业主的权益，也避开问题议而不决，从而促进业主提高协商效率。因此，在社会主义市场经济建立初期，法制还不健全的状况下，政府对物业管理活动的适当干预和监督是特殊有必要的。 〔二〕加大对物业管理从业人员的培训，是提高物业管理效劳水平的根本途径 中国物业管理业经过二十多年的进展，已经成为拉动国民经济增长、增加就业岗位的一支重要产业力量，它在保障房屋的平安合理使用，为业主制造良好的生活工作环境，促进社会稳定发挥了乐观作用。但我们仍应看到，物业管理企业数量众多，水平却参差不齐。仍存在南北差异，东西差异。即使同一个城市，物业管理企业之间的水平差距也很大。既有深受业主赞扬的优秀企业，也有业主格外痛恨的劣质企业。要提高物业管理行业效劳水平，削减业主投诉，从而提高业主满足率。目前光靠市场竞争机制是不能解决问题的，主要缘由是当前市场准入门槛低，进入行业后，优胜劣汰的市场竞争机制还不能完全发挥作用。且由于物业管理行业进展过快，管理房屋人员素养跟不上业主不断增长的物业效劳需求。即使业主大会行使决策权，更换了物业管理公司，但新来的物业管理公司未必比原来的公司强，缘由就在于从业人员素养普遍偏低，更换物业管理公司解决不了业主问题。因此，我们可以借鉴××国特许房屋经理学会的培训制度。一个员工进入物业管理行业简洁，但是进入行业后，能够受到各种形式各种内容的终身教育培训，不断学习专业学问，培育效劳意识，树立职业道德，提高职业技能，从而能为为业主供给更加专业的效劳。只有这样，才会提升行业的整体效劳水