房地产市场调研报告.doc

房地产市场调研报告 房地产业作为一种重要的经济杠杆，是城市发展中承担城市建设、经济发展的重要力量。2020 年《政府工作报告》指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。近年来，XXXX处于基础设施建设向产业发展转变的关键时期，加强宏观调控，保证了房地产市场平稳发展。近期研究院组织力量对XX房地产市场发展情况进行调研，形成以下研究报告。 一、房地产市场基本情况 2020 年，随着新冠疫情在全球的不断蔓延，世界经济受到严重冲击的背景下，X月国务院发布《关于构建更加完善的要素市场配置体制机制的意见》、国家发改委印发《2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》等文件，从土地、户籍和资本等方面提出改革意见，完善土地、人口和资金等要素的市场化配置，加速推进区域一体化进程，促进资源向中心城市及重点城市群集聚，强化金融监管，因城施策更加灵活，释放中长期利好，保证房地产市场平稳运行。 全国房地产市场。从反映各等级城市综合房价的纬房城市分级指数看，20XX年以来，一线城市房价总体表现为稳中有降，二三四线城市房价平均涨幅较大，其中四线城市指数上涨XX.X。2020年，在疫情影响下，一线城市指数上涨X.X，二线城市指数上涨X.X，涨速相对较快，市场恢复迅速；三四线城市市场稳中有降，特别是三线城市指数下跌X.X，降速明显。 但随着2019年X月，国家发展改革委《2019年新型城镇化建设重点任务》的要求，超大城市要大幅增加落户规模、Ⅰ型大城市要全面放开放宽取消落户条件等。我们认为，未来人口将逐渐持续向大城市、少数几个城市群聚集，导致刚性购房需求增加，并在土地资源紧缺等因素的影响下，一二线城市房价必将大概率出现上涨，房地产市场分化将加剧；例如，2020年，XX优化入户政策，规划户籍人口增加XX万人，X-X月份XX房价大幅上涨，目前，XX新房均价为XXXXX元/㎡，2020年上涨幅度X.X，其中四月份一手住宅成交XXXX套，创近X年新高。三四线城市受“棚改”政策逐渐转向“旧改”，土地资源较丰富、人口流出、经济下行等因素的影响，房价出现回调。 XX房地产市场。2019年，XX楼市跌宕起伏，年初高XX土地拍卖楼面价突破万元，掀起楼市热潮，然而年中过后，“金九银十”销量一般，年底，房企冲量打折优惠，市场呈降温趋势。但市场依然活跃，优质区域竞争激烈，住宅市场整体呈现“供不应求”局面。从区域看，高XX凭借经济发展和区域规划优势，在土地价格方面领跑全市，XX、XX、XX个区域供求规模领跑全市，其中XX全年成交规模约XXXX万㎡；从成交面积段看，面积XXX-XXXm2占成交量的XX.X，市场开始由刚需住宅向刚改或改善型住宅转变，大平层住宅超越洋房受到购房者关注。 XX房地产市场。2019年，XX房地产开发行业增加值为XX.XX亿元，占GDP的比重为X.X，对GDP贡献率为XX.X，2019年XX房地产业和建筑业实现税收约XX.XX亿元，累计留存市、县级税收收入XX.XX亿，占地方财政预算收入的XX.XX。XX大型房企云集，有XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX等大型房地产企业XXX家，有XX物业、XX物业、XX物业等物业服务企业XXX家。20XX年X月到20XX年X月，XX房地产总销售面积XXX.XX万㎡，新房共销售XXXXX套，其中XX-XXX㎡的房型占比XX；目前在售项目XXX个，XX新房备案成交均价为XXXXX元/㎡；截至X月底，XX商品房库存面积XXX.XX万㎡，共有XXXXX套；存量房约XX万套（含XX限购区域X万套），存量房交易共计约XXXX套。 二、XX房地产情况分析 近三年来，XX在完成辖区社会事务代管托管、XX获批建设国家中心城市、XX史上“最宽松落户政策”、建设大XX新中心等多重因素推动下，经济高质量发展，“三个环境”持续优化，城市品质带动区域价值不断提升，房地产市场快速发展，呈现平稳健康增长的态势。主要有以下特点： （一）房地产市场供应状况 1.房地产开发投资稳步增长，增速放缓。XX房地产开发投资整体呈上升趋势，但投资增速呈回落态势，从2019年X月同比增长XXX.X，下降到20XX年底的同比增长XX.X，回落XX.X个百分点，受疫情影响，今年X-X月累计同比增长降至XX.X，同比增速从最高点下降三分之一，一定程度上反映了房地产开发企业对XX房地产投资开发趋于理性，谨慎度不断提升，逐渐控制其在XX的开发规模。 2.土地供应市场活跃供销两旺。一是居住用地供销两旺。近三年来，XX土地交易市场活跃，热度不断攀升，对大XX区域土地供应起主要作用。20XX年，XX总计成交居住用地约XXXX亩，占XX的XX，成交总金额约XXX亿元，其中，住宅类亩均价为XXX万元/亩，住宅类亩单价区间XXX-XXX万元/亩（XX地产视线）；20XX年XX住宅类用地成交约XXXX亩，占XX的XX，成交总金额约XXX亿元，其中，住宅类亩均价为XXX万元/亩，住宅类亩单价最高约为XXX万元/亩（昂赛咨询）。 2019年住宅用地平均地价同比增长XX.X。二是XX地块频现。XX内部土地供应分布不平衡，20XX年，居住类土地成交主要集中在XX新城、XX新城和XX新城，XX新城和XX新城因距XX主城区较远、城市配套不足等因素影响，土地成交面积相对较少；20XX年，随着机场轻轨的开通、机场三期工地开工等影响，居住类土地出让主要集中在XX新城和XX新城，XX新城的居住类土地供应也逐步放量。具有良好生态环境和未来高端规划的区域土地竞争激烈，出现“高溢价、高地价、高楼面价”三高状态。20XX年，招商地产与中海地产、保利地产等企业经过XX轮竞拍，以XXX万元/亩拍下XX板块XX亩住宅用地，溢价率达到XX。 今年X月X日，XX有限公司溢价拍得XXXX两宗地，其中一宗XX.XXX亩的住宅用地溢价率XX.XX，亩单价达到XXXX万元/亩。 3. 商品住宅施工比重下降、有效供给不足。XX房地产投资以普通住宅为主，商品房屋施工面积中的住宅施工面积比重从高点开始回落，比重逐渐降低，近一年来占比从XX.X下降到XX.X，平均占比XX.X。商品住宅施工面积占房屋施工面积比例下降了X.X，反映出XX商业、办公楼等其它商品房屋施工面积比重在逐步增加。 房地产的施工面积反映潜在供给面积，竣工面积体现有效的供给面积。20XX年XX房屋施工面积累计XXXX.XX万mX，累计增长XX.X，房屋销售面积XXX.XX万mX，累计增长XXX.X，房屋累计竣工面积XX.XX万mX，累计增长XXX.X，住宅竣工面积累计XX.XX万mX，累计增长XXXX；20XX年，XX房屋销售面积是竣工面积的XX.X倍，加上部分企业的捂盘惜售，放慢入市速度等因素影响，短期房屋有效供给不足，房价上涨较快；施工面积是销售面积的X.X倍，是竣工面积的XX倍，XX房地产去化周期为X.X个月，高于XX市X.X个月，随着库存逐渐增加，受房地产竣工周期等因素影响，预计今年和明年大量楼盘将上市，市场供给将大幅增加，有效缓解房地产供求结构性失衡局面。 （二）房地产市场需求状况 1.商品住宅价格稳中有涨。XX“620”新政后，XX区域内房价有所降温，XX需求旺盛，热度不减，受地价上涨、高标准开发、高品质建设等开发成本上涨等因素的影响，XX在加大土地供给的同时，采取引导消费者理性购房等措施，房价趋于平稳，未出现较大幅度上涨，从2019年X月-2020年X月期间上涨幅度XX，目前市场均价为XXXXX元/m2，同期高新、XX分别上涨XX、XX。 2.新房销售需求旺盛。XX商品房销售态势良好，销售面积逐月增长，市场需求旺盛，主要以刚改型、改善型消费者为主。一是XX商品住宅销售面积逐月累计增长，销售趋势平稳。20XX年，XX房地产累计销售XXX.XX万㎡，其中住宅为XXX.XX万㎡，商品住宅销售增速出现先升后降趋势，从年初的XX.X，快速攀升到X月的XXX.X，到年底又降至XXX.X，与XX市场情况出现“共振”。在疫情影响下，20XX年，X-X月商品房累计销售XXX.XX万㎡，销量与20XX年同期（XXX.XX万㎡）基本持平，累计增速为X.X，增速快速回落。二是销售以刚改型、改善型为主。20XX年X月到20XX年X月，XX新房共销售XXX.XX万㎡，销售XXXXX套，其中XX-XXX㎡的房型占比XX，XX㎡以下和XXX㎡以上分别约占XX、XX，呈现出“两头轻、中间重”的态势。 3.存量房交易市场不活跃。XX住宅主要以自住和家庭唯一住房为主，并且新房均价与二手房价格差异不明显，交易手续复杂等因素影响，XX二手房交易市场不活跃，XX目前存量房交易共计约XXXX套，约为存量房的X.X。XX范围内X月份在售二手房约XXXX套，均价XXXXX元/㎡。 4.商品住宅市场区内价差较大。目前，XX房地产在售项目XXX个（含原XX和XX市项目），新房备案成交均价为XXXXX元/㎡，X月XX新房市场均价为XXXXX元/㎡，环比上涨X.XX，新房均价最高的XX与最低的XX差距在XXXX元，区域价差分化明显。 三、XX房地产发展的思考 （一）加强宏观调控，实现供需平衡 现阶段，保持XX房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对XX经济社会发展至关重要。XX自然资源、规划等部门应及时跟踪市场信息，为保持XX房地产业健康发展和有效满足市场需求做好服务等保障监督工作。 土地方面，一是要科学制定XX整体结构合理、总量平衡的房地产开发土地供应计划，注重把控供地节奏，保证土地的可持续化发展。以2019年空港新城为例，居住用地供应量大，供应面积约是XX的X倍、XX的X倍，而住宅地价约是XX三分之一、XX的二分之一。二是进一步完善土地收储的长效机制，加强闲置土地、政府保留用地或暂不宜 进入市场交易土地的收购，根据市场需求和XX城市建设的需要逐步投向市场。三是加强土地有偿使用的力度，严格执行招拍挂制度，严禁以其他方式取得房地产开发用地；加强房地产市场的批后监管，严格执行土地使用权出让合同约定的开竣工时间和建设进度。 规划方面，一是要以规划为引领，科学规划，守住规划，以XX未来的空间布局以及结构形态，利用房地产开发空间的拓展和压缩，调控住宅用地的开发结构、开发规模以及布局的调整。二是要以单元开发进行综合规划，集中规模化开发，控制单体开发建设。三是要严格规划执行，坚持先规划后出让土地政策，杜绝随意调整规划、变更规划，严禁违规建设的行为。 金融方面，在疫情影响下，房地产开发的投资、商品住 房的销售等均不同程度受到影响，金融政策更应精准施策，在“房住不炒”政策下，适当增加房地产企业的金融等支持政策；进一步支持刚需和改善型住房需求，促进房地产市场平稳发展。 房管方面，一是要优化预售证办理流程，加强预售价格管理，强化项目开发进度的建设管理，按照土地出让合同约定的住宅上市时间，严防开发企业捂盘惜售情况的发生。二是要加强房地产市场的监督检查，进一步做好房地产开发行业信用信息管理平台建设，对开发企业实施分类管理，加强开盘现场的监管、在售楼盘的巡查，销售过程中违规行为的监管。三是及时了解价格、交易等市场真实情况，加强对市场销售、供需情况的分析，掌握市场整体情况，进一步加强后期物业管理等。 （二）持续高标准建设，提升城市品质 随着人民群众对住房建设标准和品质提出更高的要求，XX坚持建设高标准的建筑、高品质的城市、更宜居的环境来满足人民群众对美好生活的追求。一是严格落实《XXXX规划建设品质标准（2019）》《XXXX居住小区规划建设品质标准（试行）》，并根据需要及时对标准予以更新调整，将标准涉及的相关要求纳入行业监管，建设高标准、高品质建筑。严格监督执行开发类住宅项目容积率在X.X以下，居住小区建筑高度不得大于XX米、最低X米的住宅层高等品质标准。二是鼓励使用城市建设新技术，如推广海绵城市、干热岩技术、绿色建筑等，推动建筑节能提升城市品质。三是加强房地产开发企业监管，使其建立从建筑的规