2023年可行性研究报告风险分析.docx

可行性研究报告风险分析 可行性研究报告 工程名称：xxxx超市申报单位：xxxxxx地址： xxxxxxx联系人：xxxxxxx申报日期：2023年5月 23日工程可行性研究报告 一、总论 1.1工程背景 1.1.1工程名称 昆明理工大学怡园师生效劳超市 1.1.2承办单位概况 本工程由城东市场开发承办。公司成立于202223年5月，注册资金2022万，公司性质为国有独资企业，主要负责城东市场的建设管理运行。经营范围为城东市场的开发建设、房屋租赁、摊位租赁。 1.1.3报告编制依据（1）投资工程可行性研究指南（试用版）；（2）建设工程经济评价方法与参数（第三版）；（3）相关设计标准标准等1.1.4工程提出的理由与过程 昆明理工大学怡园生活区共有八栋宿舍，加上食堂等职工共有一万人左右。目前只有一家超市，同学买东西要排队，给学生的生活带来了很大的不方便。由于是独家经营，没有竞争对手，已有超市的商品价格偏高，效劳态度不太好，所以，对于即将引进的超市有必要性和必然性。对于改善同学的生活便利有很大的现实性。 1.2工程概况 1.2.1拟建地点 本工程位于昆明理工大学怡园校医院对面1.2.2建设规模与建设内容 建设规模。工程总占地面积300平方米，建筑面积600平方米，其中地上建筑面积600平方米。 建设内容。建筑物地上主体三层，一层为超市，二层为职工宿舍。 1.2.3主要建设条件 本工程为昆明理工大学建设工程，地处昆明理工大学校园区内，周边供水、供电、通讯、交通等城市根底设施配套条件较好。 1.2.4工程建设进度 本工程方案于2023年2023月开始，2023年1月完成，预计建设工期3个月。 1.2.5工程投资和筹资方案 本工程总投资为60万元，其中建设投资30万元，筹资方案为银行贷款。 1.2.6主要技术经济指标 表1-1工程主要技术经济指标表 序号工程名称单位数量1工程占地面积300㎡2建筑面积600㎡4容积率25绿地率16.7% 26投资估算60万元7年均营业收入20万元8年均利润总额2023万元9年均净利润2023万元 2023投资净利润率万元7.4%11财务内部收益率（税后）2023.31％12投资回收期（税后）9.55％1.3结论与建议 本工程的实施是满足昆明理工大学学生生活需求，提高学生生活品质的需要，符和开展的总体战略部署，有助于促进和谐校园的开展。 二、工程的规划相关性及建设必要性 2.1工程的规划相关性 昆明理工大学共分为怡园、景园、恬园，共方案配备两个超市，符合总体规划要求。 2.2工程的建设必要性 2.2.1提升学生生活质量的需要。 昆明理工大学怡园共有师生、职工一万余人，但目前只有一个金果便利超市，占地面积缺乏300平方米，所以，购物排队是正常现象，给同学的生活带来了极大的不方便，更不要说是生活品质了。对于即将要建的师生效劳超市不但解决了同学购物挤，排队难的问题，还从一定的程度上改善了生活条件，提高了生活品质。 2.2.2完善校园功能 便利的生活条件给同学带来安心的学习气氛，学生是国家未来的希望，而齐全的生活配套也是必不可少的。只有心安才能有好的成就，为学生提供一个便捷的生活环境是社会和国家必须做到的。 三、场址选择 3.1场址现状 3.1.1地点与地理位置 本工程位于昆明理工大学呈贡校区怡园生活区，周围是宿舍、校医院。 3.1.2场地土地权属类别与占地面积 昆明理工大学师生效劳超市的建设场地位于昆明理工大学呈贡校区怡园，属于教育用地，土地所有权归国家所有，使用权为城东市场开发。工程总占地面积600㎡。 3.1.3现有场址利用情况建设场地现为暂住房。 场址建设条件3.2.3交通条件 昆明理工大学呈贡校区师生效劳超市位于校区内，在校区内交通路线旁，交通很方便。 3.2.4公用设施条件 1、给水 2、排水 3、供电 4、通讯 四、建设工程定位分析 4.1工程效劳区域概况分析 4.1.1效劳区域定位 工程所在区域内只有一家金果超市，占地面积缺乏250平方米，而该区域面积达179万平方米，人口一万左右，明显超市太少，给同学生活带来极大不便。 4.1.2效劳区域社会开展水平 昆明理工大学呈贡校区怡园生活区，配套相对齐全，有银行、精品店，小吃店、复印店、书店、茶室、体育馆等。但就缺乏一个超市来满足同学的日常购物需求。 4.1.3消费群体分析。 由于本工程属于学校内的超市，所以消费群体主要以学生为主，其次相关教职工。 4.2工程功能定位4.2.1效劳半径4.2.2效劳对象 该工程的效劳对象以昆明理工大学呈贡校区怡园同学为主，其他人员为辅。 4.2.3效劳内容 超市主要经营日常生活用品。 4.2.4经营方式 零售为主，批发为辅。 4.2.5市场定位 该市场的市场定位为社区普通市场。 五、建设方案 5.1建筑设计指导思想与原那么 5.1.1指导思想 超市建设的标准应与社会开展相适应。本着“以人为本，方便群众，布局合理，便于管理〞的宗旨，运用现代建筑材料并通过先进的建筑处理手法，从基地实际出发，紧密结合功能要求，依据各种现行设计法规、标准和政策，合理布局，设计好每一平方米的建筑。注重建筑节点的精密组合和外观效果，使建筑形态更具生命力和时代感，到达与城市环境共生的境界，创造出适用、平安、经济、美观的设计成果，求得最好的工程、社会、经济、环境效益。 5.1.2设计原那么 （1）功能第一的原那么。任何时候都要把满足超市建筑的功能要求放在首位，结构、布局、外观造型，都应服从功能的需要，为完成功能要求效劳。 （2）经济高效的原那么。设计要考虑节省投资，节约用地，减少空间浪费，提高有效使用面积，并使各局部交通简捷流畅。设计时要考虑节约管理人力，降低维持费用，节约能源。 （3）环境协调的原那么。在市场建设设计时，要特别重视环境设计，充分保护和 4利用自然地形和天然资源（如水面、林木），并注意菜市场运营时污水废弃物的排放，防止对周边环境的负面影响。 （4）考虑开展的原那么。设计必须考虑到可以预见的将来，当然首先要立足于当前使用的功能，把当前与长远恰当地结合起来。全面规划远、近期建设工程，一次规划，逐步实施，并为可能的改建和开展留有余地。 （5）因地制宜的原那么。设计首先要根据国情国力，要根据现实情况，由所提供的地基、投资，及当时当地的技术、经济条件进行设计。菜市场设计还应符合城镇当地总体规划和市场的布局要求，合理的组织人流、车流、物流，便于利用城市已有根底设施。 （6）密切配合的原那么。城东市场的设计需要开发单位与设计方面，以及规划、施工诸方面的密切配合。在前期调研，资料搜集、分析、整理和说明，以及设计进行之中，都应该积极配合，互相协作。 （7）符合标准的原那么。菜市场在进行设计时，还应遵循相关标准和标准，满足建筑功能和需求功能。 5.2工程总体规划方案5.3工程方案 5.3.1工程方案选择的原那么 （1）满足功能要求，满足各分区的朝向、光线、风向、风速、平安、卫生、防护等要求。合理组织交通流线，配套设置机动车和非机动车停车场（库）。（2）建、构筑物设计方案力求平面功能布置合理，立面简洁但不单调，朴素大方，具有良好的景观设计效果。 （3）根据生产性质和使用功能，确定建筑物的防火、防爆、防腐蚀的一系列性质，并按照相应标准设计。 （4）积极采用现代建筑材料和先进的建筑处理手法，力求发挥功能效益、美观效益，节省投资。 （5）建、构筑物结构布置，造型和构造处理应考虑工艺、安装、检修等一系列要求。 建筑结构方案的选择 六、环境影响评价 （1）建设施工噪声控制合理放置施工机械，尽可能布置在对场界外造成影响最小的地点，并在高噪声设备周围设置掩蔽物。加强施工管理，合理安排施工作业时间，禁止夜间进行高噪声作业。以液压工具代替气压工具，打桩应采用液压钻孔、浇注桩头的低噪声施工方法。 （2）建设施工水污染控制 在施工前期应同步设计好排水沟和沉淀池，将建筑泥浆水和冲洗水经沉淀别离后的上清夜排入污水管网，沉淀泥浆应定期外运。建筑废物应按指定地点堆放并及时清理，防止因暴雨冲刷而流入附近水体。建议在施工场地设置简易厕所和化粪池，对施工队伍居住地的食堂、浴室和厕所污水进行处理。（3）建设施工大气污染控制 建议施工单位采取以下措施：开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定 5湿度，以减少扬尘量；开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，防止长期堆放；确需较长时间堆放在户外的散粒建筑材料，如黄沙、碎 八、工程实施进度 8.1建设工期 本工程建设包括工程前期、土建施工、设备询价与采购、设备安装调试（含系统调试）等过程。建设工期从土建施工到工程建成竣工预计为3个月。 8.2实施进度安排 根据本工程工程实施各阶段工作量和所需时间推算，大体安排实施进度如下：2023年2023月完成工程审批工作；完成工程施工设计和工程招标工作；2023年11月开始施工； 2023年12月完成主体工程； 2023年1月完成建筑装修和配套设备的安装并进行工程竣工验收。其中建设总工期3个月。在土建工程实施过程中同步进行设备的订购工作，工程 九、投资估算及资金筹措 9.1投资估算 9.1.1投资估算依据（1）建设工程经济评价方法与参数（第三版）（2）投资工程可行性研究指南（试用版） （3）建筑工程费用按当地的类似工程建筑造价估算 （4）其他费用参照XX省投资工程其他费用定额及国家有关取费指标估算；（5）预备费按工程费和其他费用的5%估算；（6）土地征用费按XX县区政府相关规定估算。（7）利率按银行五年以上长期借款利率7.56%计算（8）业主方提供的有关资料9.1.2建设投资估算 本估算的范围包括土建工程、配套系统工程的建设费。本工程建筑设计较为高档，建设投资估算以建筑设计标准为依据，投资估算要满足建筑设计要求。按照建设工程经济评价方法与参数（第三版）的规定，将建设投资的估算分为工程费用、工程建设其他费用和预备费三局部，分别估算。（1）建筑工程费 建筑工程费依据相关专业所提供的建（构）筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标确实定参照XX省同类工程造价水平，并按现行价格水平予以调整。本工程建筑工程费用估算为60万元。（2）工程建设其他费用（3）预备费（4）建设投资9.1.3建设期利息9.1.4工程总投资 9.2资金来源与筹措 6本工程资金建设投资为30万元，资金来源为银行贷款。 本工程总投资使用方案和资金筹措情况详见附表2“工程总投资使用方案与资金筹措表〞。 十、财务评价 2023.