2023年自持物业困境的类型化分析及解决路径.docx

自持物业困境的类型化分析及解决路径 近些年来，在地方政府土地招拍挂政策中，房地产开发企业自持局部物业已经变为成功竞拍的重要条件。通常来说，土地出让合同或挂牌公告中都会载明，要求房地产开发企业竞得土地上所建物业的一局部在未来都不得销售、不得转让，只能租赁或者由自己经营。传统的快周转模式已经难以适应自持物业政策的新形势，房企应当顺势而为，转变经营模式。 一、关于自持物业的背景与沿革 1.自持住宅 长期以来，随着城镇化进程的加快，普通人往往追求在城市中能够有自己的“立锥之地〞。这样的思想在一定程度上诱发了房价的不合理上涨，“地王〞频频见诸报端。为了促进房地产行业平稳有序开展，各地政府开始通过在土地招拍挂中“竞自持〞的方式保证房屋供应。所谓土地“竞自持〞，就是在土地招拍挂过程中，当缔结到达一定溢价率后熔断不再增价，转而竞拍自持面积，当到达自持上限后，再辅以竞配建、抽签等方式，确定最终竞买人。 2023年“9·30新政〞开始，北京率先出台了“企业自持商品住房〞土地竞拍规那么，而后全国多个城市在土地拍卖流程中参加“竞自持〞政策。2023年3月，杭州跟进该政策，推出新的土地竞价规那么“溢价封顶后竞自持〞。2023年8月，杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细那么〔以下简称“自持细那么〞〕出台明确规定：企业自持商品房屋作为单一产权申请办理不动产登记，不得分割、销售、转让。2023年7月，杭州再次发布关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知明确规定：自持项目单次租期最长10年，单次收租期限不得超过1年。2023年12月，杭州发布杭州市住房租赁合同网签备案管理方法〔以下简称“方法|〞〕严控“以租代售〞，方法规定：所有国有土地上房屋出租都需要进行网上备案。2023年7月30日，杭州市发布了2023年第二批住宅用地集中出让公告，明确取消“竞自持〞的拍卖规那么。在杭州实行了四年半之久的“竞自持〞政策终于迎来尾声，而竞自持浪潮之下出让的土地却依然要受“自持物业〞特殊规那么的调整。 2.自持商业 传统的商业多是以非自持的形式存在的。譬如，临街商铺、住宅底商、专业市场商铺、写字楼，开发商往往会将这些物业销售，以带到高周转的目的。又或者通过返租的经营形式，在经营一定期限之后全身而退。上述的散售型商业项目受到互联网经济的影响非常之大，局部商业已经陷入了后期运营困境。 在市场经济的浪潮之中，开发商需要积极应对市场变化。纵观房产行业，大型房企自持商业地产逐渐成为了一种趋势和常态。对于企业来说，通过“统一规划、统一管理、统一招商、统一运营〞，进行业态组合、聚集片区人气，整体拉升物业价值，能够使企业获得持续稳定的现金流及盈利能力。对于政府来说，地方政府希望通过房企对自持商业的良好运营带动土地价值的提升，带来区域经济的整体转型和开展。同时，自持商业的成功运营不但可以满足当地的商业消费需求，还可以带来税收提升和就业时机的增加。此外，高端自持商业往往还可以提升城市界面与形象。 二、自持物业的困境的类型化分析 1.自持物业开发建设中的挑战 自持物业对开发商资金实力要求高。目前的地产项目规划、用地及建设规模有偏大的趋势，房企需要投入大量资金购地、建设，而回收投资只能靠长期的经营收入，回收慢、周期长。房企的资金及运营管理本钱要求都在增高，只有具备一定实力的房企才有能力经营自持物业项目。中小房企几乎不可能触碰过高自持比例的土地。 此外，自持物业往往需要进行单独的设计，方便建设完成后的租赁与运营，增加了开发商的设计本钱。自持细那么第二条规定：“企业自持商品房及其配套设施设施应与所在地块商品房同步设计并按土地出让合同的约定开工和交付。分期开发的项目，首期开发中须落实不低于竞投比例的自持商品房屋并确保自持商品房屋和相应的配套根底设施、公建设施同步开工、同步交付。〞自持物业必须在首期中同步开工、同步交付，进一步加大了开发商的资金压力。 2.自持物业运营中的挑战 自持住宅的运营中无法回避的一个问题就是商品房买受人与自持住宅物业承租人对于配套根底设施的共用共享问题。通常来说，存在自持比例的住宅，定位越高，商品房买受人与自持物业承租人的矛盾就越明显。另一方面，根据国务院物业管理条例第34条规定：“一个完整的物业管理区域由一个物业效劳企业实施物业管理，因此不允许自持物业的建设单位在小区内自行开展物业管理。〞物业效劳公司对于同一物业管理区域〔同一小区〕内的业主不能进行区别对待。而从物业效劳费用角度看，买受人和承租人缴纳的物业费用是一样的，也应当享受同样的物业效劳。 而包括杭州在内的局部地方政府对公租房的物业费又做出了特别规定，同一小区内的租户和业主缴纳物业费的标准不一样。目前局部开发商通过“物理隔离〞的方式限制承租人使用配套设施，这又进一步加大了承租人的不满程度。如果租户和业主缴纳物业费的标准不同，那么这两类住户享受不同的、有差异的物业效劳也是可以理解的因为“权利与义务相统一〞是权利本位视角下关于法学根本范畴的一个根本陈述。 3.自持物业的资金回收困境0 自持物业政策在推出之时就明确了“不得转让、不得抵押、不得分割〞的原那么。自持细那么规定：企业自持商品房屋应凭确认书，作为单一产权申请办理不动产登记，不得分割登记，并在不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让〞，企业持有年限与土地出让年限一致。 三、自持物业常规运营路径的风险 1.“以租代售〞的风险 目前许多房企通过以长期租赁的方式实现资金回笼。有的房企与客户签订20年的租赁合同，并且一次性收取租金，租金的数额往往与同地段同面积可售住宅的售房款相当，待到20年的租期届满时那么不另行收取租金或是象征性收取极少量租金。关于此种做法，完全违背了自持物业“不得转让〞的初衷。对此，自持细那么第九条规定：企业自持商品房屋应全部用于公开对外租赁，对外出租单次租期不得超过10年。第十三条规定：企业将自持商品房屋“以租代售〞或通过其他方式变相销售的，由住保房管部门予以认定并责令整改，可作为不良行为计入企业诚信档案，并由国土部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。这也就是说，如果开发商为了加快资金回笼速度铤而走险地以租代售，那么很有可能会被取消后续在杭州拿地开发的资格。而关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知〔以下简称自持通知〕那么明确，自持物业单次收租期限不得超过1年。可以说是釜底抽薪，让“以租代售〞一次性回款在杭州成为历史。 2.“抵押式出租〞的风险 由于自持住宅不能转让的特性，当房企不能还款时，抵押权人不能够通过法拍等方式实现自己的抵押权，没有银行会接受房企以自持物业为抵押申请的贷款。许多房企另辟蹊径，把房产抵押给客户，客户向房企提供无息借款。并且，房产还还交由客户使用，每月向房企支付少量租金或物业费。待到抵押期限届满后，房企向客户归还“借款〞，客户交回房屋。此种方式有涉嫌“非法吸收公众存款〞的可能，根据中华人民共和国刑法第一百七十六条：非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处分金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处分金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑，并处分金。 3.“众筹〞融资的风险 有房产企业试水以“众筹〞合作的方式开发自持地块项目。房企通过将自持物业分成假设干份，并由各企业认筹，向房企缴纳款项。项目建成后，自持物业作为认筹企业的员工宿舍，员工通过众筹平台支付给众筹企业，房企提供物业等配套效劳，众筹企业支付运营费用。此模式下，房企可以提前回款，并从后期效劳中获益；众筹企业享受土地增值收益和租金回报。但是，该模式需要有众筹平台作为中介，涉及到的风险很大，一但众筹平台有违规操作，便会引发资金危机。此外，“众筹〞同样需要以长期出租作为前提，自持细那么中对于租期的限制同样可以适用于该模式。 4.“以房偿债〞模式的风险 当房企不能归还到期债务，其自持物业从财产所有权角度看，应当作为偿债资产。在实践中，房企也通过抵偿协议、法院裁决、司法拍卖等方式，以自持物业来清偿债务。目前自持细那么对自持物业的转让存在限制，当房企通过自持物业清偿债务时，债权人或是物业受让人恐怕难以办理抵押登记。此时债权人或物业受让人可能会要求房企另行提供资产偿债，无疑进一步加大了房企的财务压力。 四、自持物业困境的解决路径 1.厘清边界与坚守红线 自从2023年自持物业首次在北京出现，规制自持物业的法规与政策就在不断丰富与完善。前文所提到的四种常规运营的模式无非是在政策明确禁止之前的过渡型手段，而随着杭州市自持细那么、自持通知等政策出台，上述的常规运营模式不是囿于政策难以复制，就是触犯法规引起负面的后果。当我们回到竞自持这项政策的初衷，回到自持物业“不得转让、不得抵押、不得分割〞的处理原那么上来，我们就会发现，一切希望在自持物业上继续重现高周转经营的处理模式都是违背竞自持政策初衷的，都是和自持物业处理原那么相悖的。应当说，寻找自持物业困境出路的第一个前提，就是要厘清自持物业的边界、把握自持物业的处理原那么。 2.及时退场——转让股权 房企面对自持物业带来的巨大资金压力，可以通过寻找合作方的方式减轻压力。具体来说，房企在完成前期的开发建设之后，可以通过转让项目公司股份的方式，将自持物业转移给旗下的物业运营公司〔包括住宅运营与商业运营〕，从目前的市场看，许多经验丰富的房企已经设立了自己的长租公寓品牌，在项目公司完成开发建设之后，便会把自持物业转移给长租公寓运营，有效释放了一定的资金压力。在未来，我们是否可以考虑将更大体量的自持物业整合起来，由少数几家专门的物业运营公司进行运营。 开发建设与运营出租相对别离的模式并不缺乏政策支持。国务院办公厅发布的关于加快培育和开展住房租赁市场假设干意见提出，给予企业规模化租赁税收优惠政策支持；住建部发布的住房租赁和销售管理条例〔征求意见稿〕中也提到，应当鼓励开展规模化、专业化的住房租赁企业。 3.长期持有——资产证券化 自持物业给房地产企业带来了一定的资金压力，但是如果房地产企业能够深化运营，加强品牌开发，体现自持物业的商业价值，无论是自持住宅还是自持商业，都能够完善房企的产业链。现实中悖论在于，房地产企业的开发建设往往非常依赖融资贷款，在传统高周转的模式之下，房地产企业可以通过预售制度快速回笼资金减轻财务压力，但是自持物业对于“长期持有〞的要求使得房地产企业的资金被无情地固定在自持物业之上。 资产证券化是增强减轻房企财务压力的一个有效手段。证监会和住建部联合发布的关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知、关于加快开展和标准管理本市住房租赁市场的通知明确支持了住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，同时鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。目前比拟成熟的模式有两种：第一种是长租公寓的租金收益权ABS模式，一般以私募基金或者以信托贷款给有经营权的项目公司，项目公司以租金作为抵押，用自持物业产生的租金现金流归还贷款；第二种是房地产投资信托基金REITs模式，由专门投资机构聚集特定多数投资者的资金进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。值得一提的是，资产证券化作为一种金融手段，对底层资产的数量与品质存在一定的要求，局局部散、体量小的物业可能会导致资产证券化难以到达逾期利润。因此，如果志在长期持有物业，就应当对持有的物业进行整合，保证作为融资底层资产的物业的数量与品质。