2023年城镇商品房开发情况的调研报告.docx

关于城镇商品房开发情况的调研报告 主任、各位副主任、各位委员，列席会议的各位 同志： 根据县人大常委会2023年工作方案，县十五届人大常委会本次会议将听取和审议县人民政府关于xx县城镇商品房开发工作情况的报告。为充分了解和掌握我县城镇商品房开发情况，审议好报告，促进我县旧城改造和XX县区开发工作的顺利进行，推动房地产业的健康开展，8月20至22日，县人大常委会主任李堂发、副主任唐毅带着城建环资工委、财经工委、选举联络工委、县住建局、规划局、县国土局相关人员组成调研组，深入西正街、中河坝、堰坝塘、渔湖片区、游乐场和龙安镇商品房开发工程现场实地观察、听取汇报，并召开了开发商和相关城市改造工程指挥部、群众代表、城市建设有关部门3个座谈会，对我县城镇商品房开发情况作了充分了解。现将调研的情况报告如下： 一、全县城镇商品房开发现状 （一）全县城镇商品房开发规模逐年扩大。202223年以前结合街道改造和企业改制在人民街、工商小区、国土小区、百货公司、农机公司等地建有少量的商品房。202223年后，我县加大了县城旧城改造和XX县区开发力度，全县城镇商品房开发规模不断扩大，目前已建成的商品房工程有3个（仁和居、西正丽街、江韵豪庭），在建工程有4个（渔湖新城、财富中心、怡良半岛、龙安镇祥瑞龙锦苑），拟建工程有2个（河滨印象、静心园）。202223年以来，我县房地产开发方案总投资227523万元，目前已完成投资73721万元；总用地面积186889㎡（约280亩）；方案总建筑面积91202304㎡（其中住宅面积612186㎡，非住宅面积298618㎡），已建成面积345563㎡（其中住宅面积268416㎡，非住宅77147㎡），已销售面积22362023㎡。 （二）全县商品房开发拉动了县域经济的开展，改善了城镇人居环境，推进了城市建设和开展。2023年至2023年7月，我县商品房开发土地出让金收入3120230万元，占土地出让金收入48439万元的64.18%。从2023年至2023年上半年，我县商品房开发企业缴纳了税款3118万元（不含欠税1200万元），其中：2023年房地产税收收入合计入库716万元，是全年税收的4.21%；2023年房地产税收收入合计入库2289万元，是全年税收的2023.51%；2023年上半年房地产税收收入合计入库182万元，预计全年可完成税收约202300万元。同时，商品房开发还带动了建材、五金、装饰、运输等产业开展，解决了局部群众就业。改善了居民住房条件。新开发的商品房结构、质量、外观以及居住环境都得到了改善升级。特别是西正街，改变了以往的脏乱差，不平安的居住环境。县城商品房开发，使道路、供排水等市政设施得到了升级完善，优化了环境，提高了城市品质，方便了城市居民，带活了商业。随着商品房的开发，县城规划区和建成区面积不断增大，拓展了县城入住容量，规划区居住人口从2023的3万人左右增至现在的6万人左右，城市建成区规划范围覆盖角奎镇、新场片区、红石岩、花生地、塘房村、发界村、孙家河坝，规划面积约14.8平方公里。 （三）全县城镇商品房销售价格快速增长。xx县盛鑫房地产开发2023年7月竣工的西正丽街a幢、c幢，住房销售均价为120230元/㎡，商铺销售均价为12022元/㎡；该公司202223年1月竣工的东辉商住楼e幢、h幢，住房销售均价为2022元/㎡，3年增长了81%，商铺销售均价为18000元/㎡，3年增长了50%；同样是该公司2023年1月竣工的西正丽街1—8区商住楼，住房销售均价为3200元/㎡，5年增长了60%，商铺销售均价为37000元/㎡，5年增长了20236%。目前，县城住宅销售均价约3000元/㎡，一楼商铺销售均价3202300元/㎡，二楼商铺销售均价16000元/㎡。 （四）县城小产权房（自建房）体量大，对商品房开发市场形成较大冲击。“9.7〞地震前，县城职工、居民原有住房面积保守分析约为60万㎡（以人均15㎡计）。“9.7〞地震后，县城民房恢复重建或以恢复重建名义建设的小产权房（自建房）遍地开花，据城管部门初步清理统计，经有关部门批准建设的有678户、面积82023228.75㎡，加上未经审批的20户、临时搭建的30户、违规加层的、审批后扩大占地面积建设的、二层以上超面积建设的，小产权房（自建房）总面积约到达20230万㎡。另外，县城商品房现有存量129016㎡，今后两年左右商品房增量约为565200㎡，两项合计694216㎡。目前，县城职工居民原有住房、小产权房（自建房）、县城商品房（含存量、增量）总计到达约230万㎡，扣除40万㎡的商用面积后，以县城规划区6万人口计算，人均住宅面积30㎡还余2023万㎡，加之小产权房销售价格低（每平方米900元—1800元），局部群众购置力不强，对商品房市场形成了较大冲击。 （五）相关部门为商品房开发提供了支持和效劳。一是202223年至2023年7月，国土部门为5个房地产开发公司供地28宗共39.39399公顷，目前还储藏了国有土地523.817亩（34.9211公顷），其中可用于商品房开发的有22023亩（13.8公顷）。二是金融部门提供了金融支持，2023年以来县信用联社为房地产企业提供工程贷款资金9306万元、县农业银行提供贷款资金9226.59万元，支持商品房开发工程和居民购置商品房按揭贷款。三是组建了相应商品房开发工程建设改造指挥部，抽调了强有力的工作队伍，专门负责征地拆迁、安置和建设协调效劳。四是相关职能部门将管理、审批与效劳有机结合，保障了商品房的有序开发。 （六）乡（镇）集镇商品房开发处于起步阶段，量小、开展不平衡。我县乡镇商品房开发与周边四川的乡镇商品房开发相比晚了2023多年时间，xx县城商品房开发相比晚了近8年左右。目前仅有龙安镇引进水富旭辉房地产开发经营，开发祥瑞-龙锦园工程，但是建筑面积小，仅有1120230㎡（81套住房和局部商铺），住房销售价格预计2200左右。全县其它乡镇没有商品房开发工程，开展极为不平衡。 二、存在主要困难和问题 （一）县城和乡镇集镇规划相对滞后，制约了房地产业的健康有序开展。目前，县城完成了城市总体规划，除了花生地片区、渔湖高涧槽片区、工业园区有控制性详规，其余区域没有控制性详规。15个乡镇集镇中仅有角奎（县城）、牛街、小草坝、洛旺、树林有总体规划外，其余2023个乡镇均没有总体规划，所有乡镇集镇都没有控制性详规。另外，全县没有一个具体的可操作性强的房地产业开展规划和实施细那么，城市整体规划和各片区规划建设不具体、不到位，没有控制性详规，连起码的标高都难以把握，旧城改造拆迁面广、本钱高、阻力大，XX县区开发、布局随意性强，使得商品房开发零散，商业区和生活区混杂，相互影响。现有商品房开发工程由于没有相应规划指导，建筑特色不明显，没有与彝良的山、水、地理特点有机结合。 （二）商品房开发工程建设进度缓慢。一是征地拆迁工作难度大，不能按方案推进。中河坝和游乐场片区拆迁工作启动3年多，中河坝还有1家改制企业和2户私产房、游乐场还有2户私产房未撤除，从而影响工程进度。二是局部开发企业实力不强，资金缺乏，个别企业甚至还欠缴税款和土地出让金，融资渠道单一，致使建设过程中出现资金周转困难，造成工程推进缓慢。三是局部房地产开发企业总体上资质低，规模小，专业技术力量薄弱，协调管理能力不能满足建设管理业务需要，致使工作出现不必要偏差，造成工程进度缓慢。现在彝良的2023家房地产开发企业中，1家二级资质，1家三级资质，3家四级资质，5家资质待定。由于大多数商品房开发工程进展缓慢，202223年至2023年7月国土部门为房地产开发公司共供地28宗39.39399公顷，目前仅用地18.6889公顷，占总供地的47.44%，其中昭通金嘉熙投资（伊力公司）已供土地中还有近19公顷未开发。导致了过渡安置费增加，局部已征用土地被周边群众蚕食，政府预期收益不能按时到位，县城环境灰尘污染、交通不畅、居民出行困难等问题。 （三）局部开发商严格依法、标准开发的意识淡薄。多数房地产开发企业未完善根本建设报备程序，相关手续不完整，没获得施工许可证就开工建设，未批先建、边批边建现象较为突出。局部开发商执行规划不严格，片面追求利润，想方设法调整变更原规划设计，局部工程容积率明显高于原规划，建筑密度大，绿化率过低，停车位严重缺乏，通道过窄，消防、人防、水保、环保等措施不完善，整体品质不高。 （四）现有小产权房（自建房）给县城的今后开展造成障碍。近20230万㎡的小产权房（自建房）除冲击商品房市场外，质量难以保证，根本没有配套设施，居住密度大，增加了县城停车、供排水、道路等压力，没有消防通道和设施，边坡大开挖，平安隐患多，给今后城市规划建设、房地产开发加大了难度，增加了本钱。 （五）物业管理不标准、不专业。物业管理处于起步阶段，目前，仅有两家物业管理公司，分别是大理大杨物业效劳彝良分公司（江韵豪庭，从业人员17人）、彝良腾达物业管理（西正丽街，从业人员29人）。多数小区不封闭，商铺住宅混杂，小区根底设施配套不完善，管理难度大。物管效劳工作中矛盾纠纷多、原因复杂，一方面既有居民业主缺乏物管意识、缴费购置效劳意识，对权力义务认识不对称，主张权利不理性，另一方面也有物管专业效劳水平不高、定位不准、管理手段落后、不标准的原因 （六）商品房售后监管效劳不到位，二手房交易不标准。由于相关职能部门监管不到位，有的业主装修改变房屋结构，有的业主将地下停车场改为它用，有的业主在楼顶和室外搭建房屋，产生平安隐患。由于历史遗留问题多，时间跨度大等原因，至今还有不少房改房、单位集资建房和商品房未办土地使用证和房产证，导致房屋业主合法权益得不到保障。我县于2022年3月成立了xx县房屋交易中心，但由于受人员配置等因素影响，运转还不理想，每年交易量仅200余件。局部二手房交易“地下化〞，相关税费流失。 三、建议虽然我我县商品房开发取得了一定的成效，但由于起步晚、根底差，房地产市场发育程度低。为促进我县商品房开发持续健康开展，根据调研的情况提出以下建议。 （一）加快规划编制，强化规划约束，突出建设特色。要加强县城和乡镇的整体规划编制，按照分级负责的原那么，加快县城和其它乡镇集镇的总规和控制性详规编制步伐。同时，执行中强化规划的龙头地位和刚性约束作用。县人民政府要及时制定全县房地产业开展规划和实施细那么，指导全县房地产业开展。县乡（镇）政府要按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出特色〞的原那么制定商品房的开展规划，将城市规划和房地产业开展规划有机结合。坚持XX县区开发和旧城改造相结合，开发一片，配套一片，完善一片，在提高品质、提升效益上下功夫，实现经济效益、环境效益、社会效益的统一。要不断更新观念，努力提高开发小区品质。要分类指导不同小区，严格控制绿化率、容积率和建筑密度，与xx县城得天独厚的山水生态结合，突出特色，打造的高品质宜居环境。 （二）立足实际，强化质量监管，把握商品房开发数量和速度。要结合当前彝良商品房开发实际情况，在加快现有工程的建设进度的同时，把握商品房开发的节奏和速度，成熟一片，开发一片，不能大铺摊子，增加本钱造成浪费。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和政府的宏观调控作用，把房价控制在一个合理、与经济开展水平和人民群众的收入水平相适应的合理水平，防止房价大起大落，保持房地产市场的健康平稳开展。强化对商品房开发工程建设质量的监管，确保小区的品质和房屋质量。严格查处开发商擅自改变小区规划和房屋建筑设计等违法违规行为。加大住宅工程质量整治力度，加强地基与根底、工程结构实体质量抽检及主要材料抽查，深入开展商品房工程质量通病专项治理活动。加强对售后商品房的监管，严禁擅自在楼顶和室外搭建房屋、改变房屋结构和用途。