2023年杂居小区现状调查报告.docx

2023年杂居小区现状调查报告 杂居小区始终是困扰社区各项工作的老大难问题。目前，城区多个杂居小区中，仅靠建设单位、企事业单位或社区进行水电、卫生等简洁维护，管理上处于比较缺失状态，局部居民的满足度不高，给城市管理带来一些工作难度。 一、根本现状与问题 城区现有杂居小区159个，主要集中等社区。总户数9163户，居住总人数28137人，总建筑面积约88万平方米。通过走访与调查，这些小区存在的共性问题主要表现在以下三个方面： 一是设施陈旧老化、居住要素不够齐全。老小区建设时间早，年久失修，普遍存在屋面墙体渗水、道路破损、绿化缺乏、下水道堵塞、线路老化无序等实际问题，加上杂居小区中有相当局部是原来单位的集资房或房改房，平安保障设施不齐全，物业修理无资金来源，局部小区楼盘小且夹杂私房住宅，四周通道多，无封闭式管理条件，存在着防火、防盗等平安隐患。 二是居住区内业主结构简洁、流淌性大。居住在老小区的业主大多是城区老居民和单位福利分房的职工，经济条件好的住户均已外迁新购改善性住房，轮换入住的多数为下岗职工、无业人员、孤寡老人和低收入家庭，此类老小区出租房比例较高，人员流淌性较大。 三是管理上有缺失、公共效劳难到位。小区内业主的公共意识比较淡薄，自治责任与要求难以达成共识，各个社区也因点多面广，管理与效劳难以跟上，加上硬件设施不够完备甚至缺失，导致车辆乱停、杂物乱堆、私搭滥建、违规装修、转变房屋使用性质等现象时有发生，居民普遍反映缺乏舒适感、平安感。 二、相关对策和建议 杂居小区在城区中占有相当大的比重，因此在城市住宅管理和城市的文明建设中具有确定性的作用。今后5-2023内，应把握的指导思想和原那么是： 坚持“政府主导与社会参与相结合、政策扶持与市场运作相结合〞的原那么，实行“先行试点、重点提升、分类指导、稳步推动〞的方法，实施从无偿—低偿—市场化物业渐进的效劳方式，逐步实现物业管理“全面掩盖、标准有序〞的管理目标。 具体方法为“专、改、扶、引、管〞多管齐下，稳步推动： 一专：把社区作为物业管理活动的主体，在各社区内成立物业管理办公室（物业效劳部），专人专岗担当杂居小区内的保安、保洁、绿化、修理等物业管理和效劳工作职责，探究“社区搭台、能人牵头、居民参与〞的社区自助式物业效劳模式。区房管局对社区物业管理机构进行业务指导，抓好行业队伍建设及上岗人员的培训工作。 二改：由政府为主导投资，整合各方力量，把老旧小区的综合改造作为一项重要的公益项目予以规划建设，在整治与改造中坚持四个结合：一是把老小区改造建设与片区规划结合起来；二是把开发改造项目与国家保障房中的“城市棚户区〞改造项目结合起来；三是把改造的主体工程与公共效劳、物业管理功能性用房结合起来；四是将民营投资开发商住楼盘与政府规划建设公益休闲场所相结合。 武汉市中心城区老旧住宅区改造工作，从2023年起连续四年被列为市政府“十大实事〞之一，各中心城区共整修小区道路20.2万平方米，改造排水管网5.73万米，粉刷楼道墙面178万平方米，增建岗亭637个，配套修理工具695台（套），落实物业效劳用房568间1.6万平方米。通过安装太阳能路灯、铺设彩砖、新建自行车棚、配套排渍等25项设施工程，使武汉市中心城区583个老旧住宅区，实现从“全掩盖〞提档升级到长效管理“三级跳〞，路面平、管道畅、楼道亮、环境美惠及到275万小区居民。 武汉市老旧住宅小区物业管理经验告知我们：接受“市场十公益〞的双轨模式，依托四种形式填补老旧住宅区物业效劳空白：即引入专业化物业效劳公司，同时推行社区物业效劳部、业主代表自治和社区单位共管三种非专业化的物业形式。 区近三年连续实施杂居（旧城）改造项目共约100万平方米，2023年已投资700万元改造平云一路等杂居小区600户，惠及2200人。2023年规划改造明珠路片区500户，这种由政府牵头协调，住建（规划）、财政、社区具体承办，逐年规划实施改造，得到市民全都确定与好评。但有两个方面的问题值得留意：一是改造规划与方案征求意见面要宽一点；二是后期物业管理如何对接，建立长效机制方面尽可能与前期方案综合考虑，既管当前更管长远。 三扶：杂居小区是城市化进程中的一个特殊群体，在不断标准和建立长效机制中，政府应当赐予确定的扶持。目前武汉市已有10%社区物业效劳机构启动税收减免和财政年度预算补贴政策，我区可考虑设立“物业管理专项补贴资金〞和“小区物业突发大事应急资金〞制度，该专项资金可以结合城镇综合整治，由各社区依据具体状况申报使用，接手的物业公司可按小区每平方米0.2元的标准享受专项补贴；局部物业公司可享受税金优待政策。小区内物业费标准为每户每月30元，其中居民自行担当20元，政府补贴10元。低保户物业费每月担当10元，政府补贴20元。杂居小区居民名单由社区报街办审核，半年核发一次经费到社区，并由社区将补贴状况张榜公布，接受社区居民共同监督。 四引：我区物业管理尚处起步进展阶段，要进一步加大宣扬力度，引导居民树立三种观念：（1）业主自治观念。物业管理的重要方式是居民实现自我管理、自我效劳，业主代表大会作为确定有关事宜的最高权力机构，业主管理委员会作为具体执行机构，应健全组织，履行职责，主动做好宣扬、沟通、引导工作。社区居委会应协作、指导、监督物业公司工作。（2）质价相符的观念。“优质优价〞是市场经济法那么，让更多的居民认同物业需求，认同有偿效劳，认同等级消费。（3）部门联动观念。针对小区内乱搭乱建、无证经营、占道摆摊、违规装饰等问题，城管、工商、消防、房管相关部门应相互协作，充分发挥城管110作用。房管部门应会同社区完善物业管理纠纷的快速调处机制，民政部门应开展小区“关爱工程〞，对困难户实施救助，工、青、妇应结合社区“义工〞活动，广泛开展“结对帮扶〞延长工程。 五管：建立长期有效的管理机制，是确保杂居小区物业管理朝着社会化、市场化、标准化进展的必定方向。从武汉百步亭（全国文明社区示范点）经验来看，社区对辖区的人文居住状况比较生疏，了解居民的物业效劳需求，小区居民对社区组织比较信任，这些都有利于对杂居小区实施相应的物业管理。因此各社区可以设立物业效劳部参照网格员的方法，对辖区内的杂居小区进行物业效劳和管理，形成政府主导、社区协调、居民自治、部门联动、社会参与“五位一体〞过渡方式。 （1）“自己人〞参与管理。杂居老房集约改造后，物业公司可聘请知根知底的居民当“管家〞：下岗工人做门卫，大爷当巡逻员，大妈做小区保洁员，这种技术含量比较低的工作交由居民负责，既可解决就业，在人工费上也相对低廉。（2）技术工人打通使用。社区物业必需网络一批技术过硬的工程等专业人员。实行集约管理之后，由社区物业对多个小区实施管理，在经费方面完全有力量聘请松散式的技术人员，实行“点单式〞的效劳，商定事项，定向收费，这样既保证效劳到位又能节省费用。（3）物管设备共享降低运行本钱。一辆垃圾车可以将3—4个居民小区当日生活垃圾全部清运；一台打草机、疏通机、电锤等，可供十多个小区循环使用，只需要社区按政府固定补贴资金来一次性购置，分年度保养维护，便可让杂居小区居民“有求必应〞，解决日常生活中的烦心事。 6