市农村集体经营性建设用地入市现状、成效分析与前景展望分析研究国土资源管理专业.docx

绥化安达市农村集体经营性建设用地入市现状、成效分析与前景展望 摘要：2015年由党中央的全面深化改革领导小组提出进行全国经营性建设用地入市改革，说明农村集体经营性建设用地入市制度改革已经被国家推上日程，且改革试点的工作被延长至2019年12月31日。本研究以有关全国各地改革试点研究的文献资料作为经验储备，以黑龙江省安达市为例对农村集体经营性建设用地入市改革现状，用AHP-FCE模型计算不同土地建设项目的经济效果，提出项目选择方案。通过与其他试点的对比，总结安达市土地入市的困境并提出解决策略。 关键词：安达市，农村集体经营性用地，入市，建设用地 ，AHP-FCE模型，困境，策略 Absrtact: In 2015, the Leading Group of the CPC Central Committee's Comprehensive Deepening Reform proposed to carry out the reform of the nationwide market entry system for operational construction land, which shows that the reform of the market entry system for rural collective operational construction land has been put on the agenda of the state, and the work of the pilot reform has been extended to December 31, 2019. This research regards the documents and materials about the pilot study of reform all over the country as the experience reserve, takes Anda City of Heilongjiang Province as an example, calculates the economic effects of different land construction projects with AHP-FCE model, and puts forward the project selection scheme. By comparing with other pilot projects, this paper summarizes the predicament of Anda's land entering into the market and puts forward solutions. Key words: Anda City, Rural Collective Business Land, Market Entry, Construction Land, AHP-FCE Model, Dilemma, Strategy 目录 一、引言 2 二、安达市农村集体经营性建设用地入市现状 2 （一）安达市保国村农村集体经营性建设用地入市现状 2 （二）安达市农村集体经营性建设用地入市整体现状 3 三、安达市农村集体经营性建设用地入市的误区 3 （1）层次分析模型 4 （2）模糊综合评判模型 5 表3 各土地入市项目建设对安达的影响评判数据表 6 五、安达市与其他试点入市现状对比 7 （一）安达市与广西北流的对比 7 1.土地供需天壤之别 8 2.土地用途各不相同 8 3.收益分配相对合理 8 4.入市方式各具特色 9 （二） 安达市与江苏武进市的对比 9 1.土地入市活跃程度不同 9 2.监督管理方式大不相同 10 3.交易中介机构完善程度相差甚远 10 六、安达市农村经营性建设用地入市困境 10 七、安达市农村经营性建设用地入市困境解决策略 10 一、引言 2015 年，党中央的全面深化改革领导小组，提出了要进行全国经营性建设用地的改革，农村集体经营性建设用地入市则是其中的一个重点问题，处于这样的政策环境下，我国设置了 33 个试点改革区，有效的加快了入市实践工作的进度，而安达市作为黑龙江省的试点城市，需要紧跟政策的节奏，完成试点区入市探索任务和经验积累。2018年12月23日，全国人大常委会拟将农村土地制度三项改革试点法律调整实施的期限再延长一年，至2019年12月31日。 安达市不仅是位处黑龙江省哈大齐经济带，时黑龙江省的一个重要县市，而且是本省第一次尝试农村集体经营性建设用地入市改革的地方，安达市作为全国 33 个试点区之一，该市部分地区被设定为全国土地入市改革的试点区域之一一定是因为安达市很有代表性，承担着入市改革的重大责任。在这样的法规制度的空白期和改革经验的探索期间，因此，探究安达市农村集体经营性建设用地入市的改革现状和入市改革现状和对当地带来的经济成效的发展是非常有必要的。 二、安达市农村集体经营性建设用地入市现状 （一）安达市保国村农村集体经营性建设用地入市现状 由于土地流转程序时间长，土地项目建设周期长，因而从2015年政策实施以来的案例对现在的分析仍然有效。本文选取保国村2016年土地入市的经典案例进行分析：2016年保国村流转的土地有两块，分别是村小学（加上村委会）和加油站，并且都是向外流出，没有向内流入的土地。流出的土地面积一共是12000平米左右，其中加油站的面积为3000平米，村小学加上村委会的面积为10000平米（直接入市），一共收入是253万人民币左右。由于保国村属于近郊区，因此土地的价格较高，大约1平米的价格在72-73元左右，而其他村的土地价格只有大约20元左右。其中村小学流转给了海旺家电企业。。 在2019年保国村还会有土地入市，主要是村加油站。窦村长表示流转加油站的原因是村民对于汽油的消费不足以支撑加油站的经营，致使加油站不能正常营业。流转村小学的原因是小学已经荒废，在入市之前小学所占用的土地属于闲置状态，通过流转给海旺家电企业让这片土地发挥它的价值。流转土地后，不仅使闲置的土地得到了充分的利用，还让村里有了资金来进行建设。 保国村把土地入市带来的收入大部分用于基础建设，即进行修路、修路灯、建设绿化、修建广场等等，同时用于退回村民集资建校的款项，还有一部分用于改善村里的奶牛产业。村民能感受到自从安达成为农村集体经营性建设用地的试点之后，生活有了一些改善。 但村民对于土地流转的途径不是很了解，因为保国村的土地流转是在安达市里的土地入市平台招标进行的，程序由市里组织，安达市成为试点以来，土地入市的流程建设已经较为完善。村集体在进行土地入市的过程中没有感觉到麻烦或者其他有意见的地方。村集体的土地从开始招标到最终拿到土地入市的资金大约需要1年左右的时间。 （二）安达市农村集体经营性建设用地入市整体现状 集体土地入市的重要意义在于对旺盛的国有建设用地需求的补充，同时也有对建设用地盘活存量、控制增量的促进作用。针对安达市建设用地的数量和布局情况，市政府采取了就地入市与调整入市相结合的方式，对于地域优势明显的地块，采取就地入市方式；对于位置较为偏远、面积较小的地块，采取调整集中入市的方式，最大限度发挥土地效能，来解决集体经营性建设用地总量偏小，而且分布零散，不具规模，难以形成规模效益的问题。安达市下一步，将开展集中入市模式探索，拟将 5 个村小学校用地（面积都在 1 万平方米左右）复垦成耕地，净增耕地面积 4 万平方米左右。然后将建设用地指标调整到集体未利用地上，开发建设农产品深加工园区。 “东北三省受计划经体制影响大，各类企业更愿意相信国有土地出让制度和出让市场，在选择土地权属方面倾向于选择国有土地而非农村集体土地”的现象是存在的，但是并不严重。针对这种情况，安达市政府采取了两封面的措施，一是加大农村集体土地入市的政策宣传力度，消除居民片面的理解认识；二是完善各类政策保障机制，从金融机构提供抵押贷款服务入手，保障集体土地与国有土地享有同等权益，保证“同权同价，同等入市”目标实现。 自从安达市农村集体经营性建设用地入市以来，对农村产业占有的资本要素影响最大。从生产要素的角度，“农村集体经营性建设用地入市，一方面使让出让土地的农村筹集到资金，从而有资金发展农村产业，为农村产业引进技术和劳动力，加快农村产业的发展；另一方面，买入土地的农村产业加大了生产规模，实现了规模效益，将有更多资金来引入技术、劳动力，从而实现更快的发展。”的逻辑某种程度上符合安达市的现状。在土地入市的作用方面，最显著的作用是用地保障多元化，农村集体经营性建设用地的入市提高了土地的利用率，提供了更多能够发挥当地优势资源的产业顺利落地的机会。 在收益分配方面，安达已经建立了明确的收益分配制度和完善的程序。因此，自成为入市改革的试点以来，安达尚未出现因收益分配而产生的纠纷情况。卧里屯乡保国村村小学集体经营性建设用地，国家和集体之间按照出让价格 2:8 的比例分配，而在村集体内部，由于出让地块上面的建筑物是由农民集资建成，因此，村集体经济组织只对地上建筑物补偿款按照当年村民出资比例进行分配。在地块入市前，由村委会组织全体村民或村民代表召开会议，对入市地块产生的收益如何分配进行充分讨论，在达成一致意见后，该地块才能履行相关入市手续。可见安达市土地入市的政策在方方面面已经相对成熟了。 安达市在集体经营性建设用地入市过程中，政府积极牵头，试点工作领导小组勇于探索，在制定集体建设用地入市相关政策文件过程中，充分结合国有建设用地入市方法和流程。主要探索集体土地与国有土地入市之间的不同，并制定了安达市《集体经营性建设用地登记办法》、《集体土地入市管理办法》、《集体经营性建设用地批后监管制度》等一些了规章制度，为入市工作的探索提供了制度上的保障和操作上的流程。但是安达在土地入市的时候也会遇到一些困难，比如“国家相应的法律法规还不够完善”的状况。 三、安达市农村集体经营性建设用地入市的误区 （一）安达的土地入市之后，相比于原有企业的扩建，可能更多的用于新企业的落地。 首先分析安达市2016年最初入市的4宗土地，其中有两宗是新建项目，两宗是扩建项目，可见新建项目和扩建项目的比例相当，其次，再结合副市长对土地入市对企业的影响的解释是“方便了企业更好的落地”，说明在目前，安达市成为土地入市改革试点初期，土地入市之后，相比于原有企业的扩建，可能更多的用于新企业的落地。惯性思维是“安达市土地流转给相应的企业，原有企业扩大规模，达到规模效益，会实现更好的经营”，在调研和采访之后，发现可能目前对安达有更大影响的是新企业是落地。 （二） 在土地入市政策实施初期，农村流转土地的收入，更多的用于基础建设，因此土地入市对农村产业的影响是间接的。 资金的流入基本上全用于农村的基础建设。因为目前仍属于试点初期，村里会把钱用在最重要的地方，那就是基础设施建设，修路，建绿化带，建广场，修排水设施……而对于村里的奶牛产业，几乎没有直接的投入，但是不能说没有影响，因为村里的基础设施改善了，村里奶牛产业的生产效率会提高，因此，在改革初期，土地入市对农村产业的影响是间接的。 （三） 安达市土地收益的分配很合理。 在收益分配方面，安达已经建立了明确的收益分配制度和完善的程序。因此，自成为入市改革的试点以来，安达尚未出现因收益分配而产生的纠纷情况。卧里屯乡保国村村小学集体经营性建设用地，国家和集体之间按照出让价格 2:8 的比例分配，而在村集体内部，由于出让地块上面的建筑物是由农民集资建成，因此，村集体经济组织只对地上建筑物补偿款按照当年村民出资比例进行分配。在地块入市前，由村委会组织全体村民或村民代表召开会议，对入市地块产生的收益如何分配进行充分讨论，在达成一致意