2023年德福巷调研报告新编.docx

德福巷调研报告 关于开发建设德福巷一条街的调研报告 导语。2023年2月，按照区政府关于“创佳建强奔小康〞建设年争创最正确环境实施方案的要求和史晓红区长指示精神，我局对“德福巷一条街〞进行了专项调研工作。通过实地勘测、现场走访、调查问卷、咨询效劳等多项手段，对德福巷的具体情况有了初步了解。调研报告分为“历史、开展与现状〞、“存在问题〞、“综合分析及建议〞三局部。 一、德福巷的历史、开展与现状。 1、历史与开展。 德福巷位于XX市XX县区南门湘子庙街北侧，隋唐时期曾经为皇城的一局部。上世纪九十年代初，茶馆、咖啡馆和酒吧业逐渐兴起，并逐步走向繁荣、形成规模。过去，西安每年要接待许多中外旅游者，尤其是南门地区，景点众多、经济兴旺、交通便利、游客云集，但缺少高品位的消闲娱乐场所，客人游完名胜古迹，只好守在宾馆饭店磨时间，德福巷咖啡屋的出现，既是市场的需求，同时也让人们领略到了西安古文化和现代气息相融和的魅力。德福巷的繁荣与开展，成为古城日益开放的一个写照。如今，德福巷与古色古香的书院门古文化街东西为照，遥相照应，成了传统文化区中一条最有“洋味〞的街道。 2、目前根本经营状况。 1）经营种类。目前，德福巷共有经营户36家，其中咖啡屋（茶馆、咖啡馆、酒吧）共24家（如表1）；其他经营户12家（如表2）。在24家咖啡屋中，13家在2022年以后开始经营。 2）客源组成： l固定客源（回头客）是各咖啡屋的主要收入来源。有多达3/4的咖啡屋的固定客源占到总收入的50%－80%，只有23.5%的咖啡屋的固定客源为30%或者低于30％。 l总接待量。目前各店的饱和接待总量可达1600人－1700人。有9家店的待客规模超过20230人。 l季节性特点。大局部咖啡屋收入和季节关系密切，特别在“双节〞、“国庆〞和“五一〞黄金周期间客源较多。 l外宾（指外国游客和港澳台游客）所占比率较小。绝大局部咖啡屋（约95%）的外宾数量不到总量的30%，有近半的咖啡屋外宾数量不到总量的2023%。 二、存在问题。通过比较分析各项数据资料，发现问题主要集中在“步行街的设立〞、“交通停车〞、“品牌的经营与维护〞、“对政府职能的意见和建议〞四个方面。 1、设立步行街。 通过问卷调查，在咖啡屋中，支持：反对：无所谓三者的比例是5：3：2。在市民及游客中，支持者占到92.4％以上。支持者的理由和建议是： ●德福巷地处繁华闹市之中，“曲径通幽、闹中求静〞、“追求文化品位〞是64.7%的调查者对德福巷的第一感受；只有17.7％希望定位于“车水马龙、熙熙攘攘〞。所以，设立步行街，将有力限制机动车交通量，极为符合游客和消费者的心理需求； ●建议做好整条街道的主体宣传，经营工程做的纯（单一）一点； ●建议南北两巷口做好包装，整条街统一形象。 反对者主要指40％的咖啡馆经营户，多在德福巷中部，担忧步行街的设立将导致顾客由于不便停车，而选择德福巷两个街口的咖啡馆，从而影响到客源。 2、停车问题。89.4%的顾客认为存在停车困难；76.4%的咖啡馆停车现状表示不满意，“停车不便〞、“被交警贴罚单〞、“因停车不便而散失客源〞等成了抱怨最多的问题。被调查者中，超过90%认为应该为德福巷建设一座大型停车场； 3、品牌的经营与维护。各经营户都认为经营与维护好德福巷这一品牌，既符合整体利益，也有益于个体利益。被调查者都对政府部门寄予了很大的希望，主要建议有： ●各店应打出自己不同的经营特色，独具风格，与众不同； ●倡导高品质的效劳，使德福巷一条街的整体素质得以提高； ●政府、商家及其他部门齐心协力，使德福巷在西安的知名度更 高； “德福巷〞作为一种新时尚文化的象征与代表，在年轻人及中高层收入群中，享有较高的知名度；但是对于群众群体，特别是60岁以上的老年人和局部中年人群体，能够把德福巷和咖啡休闲娱乐联系起来的比率非常低，对其品牌的认知率几乎为零，远低于“书院门〞和“东新街〞。此外，对于品牌的定位和认识，我们从几个方面做了较详细的调查。 1）建筑风格的统一。47.1%的经营户坚持要“统一建筑风格〞； 35.3%表示反对； 17.7%表示无所谓。 2）经营理念。在“商业化〞、“精品化〞、“群众化〞三个经营理念中，首先支持“精品化〞的客户比例最高，占47.1%；其次是“商业化〞，最后是“群众化〞。 3）经营风格的统一。52.9%表示德福巷应该实行“单一的茶秀、咖啡馆和酒吧〞经营，47.1%表示应当顺其自然，允许饭店、美容美发等其他经营户并存，“混合经营〞。 4）“古气〞与“洋味〞。近5成客户表示德福巷应适当强化“古气〞，近2成对此表示明确反对，支持“洋味〞，另3成多客户那么认为无所谓。 5）街容市容〞的“中化〞、“西化〞和“自由化〞。赞同完全“中化〞和完全“西化〞的客户大体相当，约各占1/4；其他1/2表示任其“自由化〞为好。 3、对政府职能的意见和建议。对政府管理部门的意见主要集中 1）在“上级管理部门多，税费多〞和“公安部门经常进行的黄、赌、毒检查，对市场影响很大〞上两个方面。只有11.8%的经营户表示满意现有管理方法，超过70%认为需要改善， 5.9%认为需要强化管理，约有2023%对此不愿意发表意见。有经营户特别指出：“收费合理，放水养鱼，美化环境，提升档次，加强宣传，谨慎规划，让所有经营户有时间、有精力、有资金，与政府共同提高德福巷整体形象。〞 三、综合分析及建议。针对调研中集中反映的4个问题和其他意见，根据我区“旅游兴区〞开展战略和“中心旅游区〞开展规划，我们的分析和建议是： 1、设立德福巷步行街势在必行。我们认为，目前德福巷这个品牌的 影响力有限，游客消费的潜力还远远没有被开发出来。步行街的设立，将减少机动车的干扰，更多凝聚“人气〞，易于形成自己“曲径通幽、闹中求静〞的特点，与周围的繁华闹市相衬，与周围的历史文化景点相适应，迅速提升其知名度。调研说明，设立德福巷步行街的可行性非常大。 1）天时。目前，全区实施“旅游兴区〞战略，德福巷步行街设 立开发，完全符合中心旅游区建设规划；而南门－文昌门的拆迁改造、书院门古文化街的改造完善和湘子庙旅游景点的开发建设，将成为德福巷的“街头招商旗〞，游完以上景点（区），到德福巷休憩最符合游客的心理。 2）地利。德福巷南通粉巷，北接湘子庙街，西临大车家巷，东 与南大街南段相平行。虽深处闹市，但四周环通，易于改造。目前，德福巷是由南往北单行。如改成步行街，机动车可以经由车家巷贯穿南北，对双侧机动车的分流影响极小，完全符合设立步行街的地理条件。 3）人和。问卷调查中超过5成的经营户和9成的顾客完全赞成 设立德福巷步行街，如能解决好反对者最担忧的停车问题，完全支持的设立步行街的经营户将到达8成。 （综上所述，设立德福巷步行街势在必行、贵在可行。作为我区旅游行政管理机关，我们初步提出“开发建设德福巷，设立步行街〞及解决其中困难的主要思路及规划。） 2、力争建设大型立体或地下停车场，解决停车难问题。据调查，德福巷北口东至家市第一医院有咪表停车为14个、西至大车家巷有咪表停车为13个，对面东60米王子饭店地下双层停车场有车位186个，另有第一医院内部停车位（一般不对外）25个。每到下午6点以后或每逢节假日为停车顶峰期，所有车位满员。“停车难〞、交通拥挤现象出现。经勘测后建议：将德福巷北口对面竹笆市土杂用品批发市场（约200－300平方米）规划建设成多层立体停车场，如采用国产钢架4层立体架构，可一次停车300辆以上，且距离德福巷北口仅30米，位置最正确；也可考虑在修建湘子庙时，同时修建地下停车场，此处距德福巷南口较近。 3、“咖啡飘香，德福永驻〞，打响品牌优势，提高知名度。 1）无论是政府、还是经营者，都要统一思想，认清德福巷这一品牌的优势和劣势所在，坚决不移地树立“咖啡飘香，德福永驻〞这一经营思路，提高管理与效劳水平； 2）近80%客户希望政府有关部门能从“树立大品牌、开展大旅游、建设大市场〞的角度，对整条街重新进行相关规划，提升档次； 3）70%的客户希望旅游部门对德福巷的效劳应首先表达在“加强宣传引导〞上，其次，要注重“提升整体形象〞，最后，再加强“市场的标准与管理〞。 4）组织各经营户，进行高档次、高品位的运作与管理，提高效劳水平，提高为国内游客和外国游客效劳的水平和能力，统一组织大型的节假日娱乐活动； 4、统一规划，加强改造，实施“点亮工程〞，美化环境，改善硬件条件。 1）组织有关部门，按照袁书记讲话精神，定位于“人文〞文化建设对德福巷的开发建设进行重新规划； 2）重点做好德福巷两个街口的装饰工程，醒目而涵有品位； 3）整条街道实施“点亮工程〞，让德福巷夜间灯火通明，亦具魅力； 4）加快开发建设湘子庙街，为德福巷的开发建设创造有利条件。