2023年发展电脑城项目的可行性分析报告.docx

关于开展城工程的可行性分析报告 8关于开展城工程的可行性分析报告 开展商概况： 我们是一支专业筹划运作专业市场的团队，近两年来在XX省内成功参与运作了几个电子专业市场，像沙井电子城，明和长安电子广场，斯高数码电子港。现又于今年独立成功运作了xx头电子城工程，其招商效果在行业内有口皆碑。我们这个团队具有丰富的数码、专业市场运作经验和强大的投资经营能力。 近来我们这个团队又参加一支生力军，XX省最大的耗材批发商：深圳德胜公司。其客户资源遍布国内二十余省市，据行业内统计，XX省内的耗材经销商大约60%以上均由其直接或间接供货，这为我们电子专业市场的招商运作提供了丰富的客户资源和强大的影响力。 在清溪开展该工程的整体思路及宗旨： 凭着我们丰富的实际操盘经验和对清溪及周边数镇产品消费潜力的把握及长远预测，我们更看好xx城工程的后期收益。我们方案投资2023年，在工程前二年多的市场培育期（包括招商期）投入资金300万元，2年收回本钱，收益期8年，工程直接效益5000元。 本着企业开展自身的同时，为社会，为政府尽自己应尽一份责任的宗旨，特别在镇外经办王主任的引领和支持下，开展xx工程显得更为任重道远。因此我们将更为努力把xx城打造成一个代表清溪形象的“dg第一区域性名城〞。 第二章珠三角电子专业市场概况 （一）珠三角专业市场开展简介 目前珠江三角洲已形成以深圳、广州为龙头的it产品批发市场，而两地中间的dg那么以电子制造业驰誉全球，其中尤以it产品为最，但dg的电子产品贸易行业那么远远落后于它的电子产品制造行业。 而对电子生产资料市场（简称电子市场）而言，那么形成以深圳华强为重心，以其它各区域性电子市场为补充的开展格局，致使大批dg、广州，珠海，惠州等地的电子产品生产厂家采购生产资料时亦不得不舟车劳苦地到深圳去。 所幸近年来dg的电子贸易行业已有急起直追之势，除了莞城内的东日（一、二期），东升、先科、方中、赛博、太平洋、天源、dg赛格等2023个城之外，又有xx头电子城、明和长安电子广场、凤岗电子城、虎门电子城、常平城、石龙城等专业市场，dg境内这些专业市场的开展已遍布大半个dg。 在dg境内电子企业的分布有两个重心。一个是以长安、虎门、厚街为主的西部；一个是以清溪、塘厦为主的东部。西部地区有明和长安电子广场，虎门电子城，沙井电子城，而东部地区那么只有凤岗电子城和xx头电子城。其中凤岗电子城实际经营面积仅2500平方米，xx头电子城又远离清溪、塘厦这两个电子厂家最密集的镇，xx头本镇那么根本上没有什么电子厂家，其采购客源大都来自清溪、塘厦。而清溪、塘厦作为dg的产业重镇，拥有庞大的市场消费潜力却没有自己的专业市场，实为一大遗憾。 现在，市场已有向各镇开展的趋势，我们统计过，dg现在有一半以上的镇都有或大或小的市场，这就进一步说明原以深圳华强北为霸主的it行业逐渐向dg区域化开展，更为重要的是清溪作为dg产品生产基地拥有着巨大的消费市场，因此开设xx城是整个it行业向着区域化开展的必然、亦是市场迫切需求的必然。 各镇的专业市场相对于深圳华强北、莞城内的专业市场而言，具有租金少，商户生活低、运输本钱少（低本钱经营就可以把产品价格降下来），客户购物便捷等诸多优点，有优势和潜力争取到所在区域的终端消费商户。 （二）、局部周边市场租赁条件一览表 xx城工程开展的必要条件和潜在的商机及前景 （一）xx头电子城及塘厦城对塘厦开展电子城工程的影响 在dg东部，电子生产企业的分布以塘厦和清溪为主。xx头镇在上个世纪90年代以开展房地产为主，而现在其房地产行业越来越不景气，这一届的镇政府领导那么把开展重心放在商贸和产业上，在xx头镇内兴建十大专业市场，一方面希望通过十大专业市场带动xx头镇相关商贸行业的开展，促进各市场所在区域租赁业、运输业、餐饮业、百货业等的开展，另一方面也希望以这些专业市场为契机，通过改善这些行业的市场投资环境，带动这些行业的相关产业的开展。 以xx头电子城为例，现有760个铺面，已出租的有720个铺面，其中经营及相关产品的商户约为345家左右，xx头电子城在选取位置和前期招商方面有其成功的方面，但总体而言有着许多的缺乏，成功之处在于它选取位置在交通要道，地势开阔，停车方便，地价廉价，开发本钱低。缺乏之处在于： 一、它地处樟洋工业区，远离闹市区，而产品销售对象一方面是厂家、企业，另一方面是居民、学校等，这种位置很难带动人气，也很难吸引居民来消费；在xx头镇中心又早开有一家地理位置相当便利的湘江城，许多用户都到哪购置用品，这使xx头电子城原本惨淡经营的商户们更是雪上加霜； 二、xx头镇一直来是以开展房地产为主，其本镇的电子、企业和其他企业都很少，没有太大的消费市场，据不完全统计，现在到xx头电子城采购的客流中，百分之六十都来自清溪；xx头电子城有相当的面积经营产品，规模如此之大，而消费市场又如此之少，如果xx城一开设经营，那么xx头电子城的开展就麻烦了。 塘厦镇毗邻于清溪，但塘厦城的位置离清溪镇中心却很远，同时它的开展商天宇恒公司是为了阻挡外界不在塘厦、清溪开设城而采取的一种“舍卒保帅〞的做法，所以在规模上、资金上、经营管理上投入得微乎其微，很难形成气候。 综上所述，作为定位为区域性商城的xx城，xx头电子城和塘厦城在其经营上构不成任何威胁，但在诸多方面反到有利于它的开展： 一、xx头电子城、塘厦城及较远的凤岗电子城和湘江城都处在dg地区东部的电子、生产基地地带，这种大气候的形成更增强了商户们到这一地带投资经营的巨大信心； 二、xx头电子城和塘厦城经营产品的商户大多数客户都来自于清溪，他们为防客户流失和更好地近距离为客户效劳，就会在xx城开分店，这就为xx城的招商成功积累了根底，也促进了xx城后期的繁荣稳定开展； 三、如果在xx城确实买不到需求的产品，商户便可以到这两处找货源供给客户，这无疑对xx城是一个很好的供需补充。 （二）xx城工程开展的必要条件 综合考虑其它几个电子市场的开展，结合清溪本镇的情况，我们得出结论：在清溪开展专业市场必须满足以下几个条件： １、当地政府的大力支持 这主要是考虑到xx城定位为区域性专业市场，主要消费圈为清溪本镇，这就离不开政府在政策上、在宣传推广上、在协调当地各产品生产厂家进驻xx城等方面给予大力指导和支持。 ２、一支有丰富专业市场运作经验的团队去开展运作这个工程 这个工程成功的先决条件就是招商，招商成功亦就意味着市场成功了一半。而没有一支经验丰富的专业团队，就不可能把握住行业的市场心态，商户的流动意向，也就不可能把握住最正确的招商时机。招商工作讲究一鼓作气，一气呵成，一旦延误战机，那么势必影响整个工程的投资和开展。我们目睹过几个不错的工程的失败，都因没有专业的团队运作而导致。像：dg埃迪玛，XX县区创业电子城。 ３、xx城在选址上的要求 由于专业市场是一个特殊的行业，所以在选址等方面要求较高，一般所选位置不能太偏僻，要有一定的人气，这将给招商和城前期的经营带来很大的便利。综上所述，xx城的选址最正确区段应在人气较旺、交通兴旺的香芒西路两侧。 （三）xx城工程开展的商机及前景 通过一年来我们这个团队对dg各镇的详细调研及对xx头电子城成功操盘运作的经验来看，目前清溪是最适宜开展中型规模专业市场的一个镇。不仅是因为其本身的根底设施、交通便利、厂家密布等诸多条件，更有镇政府对此工程的高度重视和大力支持以及清溪各界人士对它的渴盼和厚爱。 1.以产品为例的消费购置潜力 xx城能够幅射的区域内人口及企业数量 镇人口总数是20234。2万人，平均按每人200元/年的最低it年消费量保守估算： 20234.2万人x200元/年=2。20234亿元/年 那么目前每年就有2。20234亿元的消费规模（此数字还不包括各个厂家、公司、各商业企业、党政机关等的消费），而且这个数字近几年来还在以每年30%的速度向上增长。 注。中国2022年it年零售消费总是是1800亿（包括个人、家庭、个事业等零售消费），按13亿人口计算，中国人均it零售消费量应在138元左右，而XX省的人均消费量是全国的4---5倍。 按it行业内平均15%（除税及交通、租金、通讯、吃饭、人员工资等）的纯利润计算： 2.20234亿元/年ⅹ15%=3126万元/年 每年就有3126万元的利润规模，塘厦电子城单层面积为1500平方米，可容纳134家客户： 3126万元134户=23。3万元/户 每户每年就有23。3万元纯利润购置潜力。 而以上还是直接计算清溪周边五镇，没有包括观澜、光明、谢岗等，其实稍远一点的镇多少还是可以幅射一局部的。且以上数字还没有包括五镇中厂家、公司、各商业企业、党政机关等的消费。可见周边数镇对产品具有庞大的市场购置潜力，远远能满足得了清溪电子城2022平方米的经营规模，这一点对商户而言有着无穷的吸引力。而随着it消费水平的上升，更会使xx城做旺，有更广阔的开展前景。 2.xx城工程的市场定位 xx城工程的市场定位应非常明确，综合了各种因素考虑，先期定位以清溪本镇为中心，力争把整个清溪镇的市场根本开发出来。待它迈向成熟时再加大力度辐射到塘厦、凤岗、樟大头等周边几个镇，从而形成对整个dgit行业造成巨大的影响力。 3.xx城工程的开展前景 xx工程的开展可以按时间的先后顺序由招商开始分成四个阶段。 在招商期间，xx城有一个重要的商户来源，就是xx头电子城。现在xx头电子城中商户的大局部生意均来自清溪，那么清溪如果建立专业市场，xx头电子城中大局部有实力的商户就会在xx城设立一个分店，占据一个位置，然后观察哪个城更适合自己的开展，再决定到哪个城中去。这一点和明和长安电子广场与沙井电子城的开展极其相似，当时沙井电子城刚刚开业，商户的生意和心志都不稳定，这时明和长安招商，沙井的商户去了近300家。另外据我们在xx头招商时各地的商户淡起对清溪、塘厦的感觉而言，到xx城开业时，商户进驻率一定能到达96%。 在开业后的市场培育阶段，鉴于清溪具有雄厚的市场根底，如果招商和初期经营得当的话，其商户的生意一定会很火爆。这就要求招商时不仅要吸收一些大户，而且产品的门类一定要齐全。 一年半后，城经营应完全稳定，可能在其一楼开发xx城二期工程，这实际上应称得上xx城的开展期。 假设干年后，dg的贸易行业一定会和深圳华强北平分秋色，xx城辐射力亦会从一镇的市场扩长到其周边数镇，商户们的红火生意区域跨度也会愈来愈广，这也是xx城开展的成熟期。 第四章、xx城的选址 和投资经营合作 在选址上，我们步行走遍了清溪的大街小巷，考察了许多楼盘、路段甚至考虑了不同的合作方式，但最终选择了现在的地方做专业市场。 一）重新建楼的设想 清溪镇作为dg、电子生产强镇，多年来镇政府和居民都渴盼拥有一个属于自己的专业市场，但镇政府考虑到清溪镇地隅偏僻，外镇来此采购量根本不大，而本镇又无法承载一个大规模市场的供求，以政府名义搞一个小规模的城又觉得意义不大，同时国家政府最近在搞工程方面对地方政府控制力度明显加强，因此要像xx头电子城合作那样可能性不大。 （二）荔横商业广场 这是我们目前在清溪镇找到的较理想可做专业市场的楼盘，其