关于住房社会保障问题——基于贵阳市的实证分析公共管理专业.doc

关于住房社会保障问题——基于贵阳市的实证分析 摘要： 住房是每位社会成员生存和发展所必需，住房保障问题是每一个国家和政府都不可回避的课题。在城市化大发展的时代背景下，我国城市人口数量激增，与之相伴随的是城镇经济的快速发展和居民收入差距的日益拉大，房地产繁荣发展的背后是城镇中低收入群体无力购买、租住适当住房的无奈。为解决好这部分人群的住房问题，我国经过长时间的探索和改革，形成了一套较为完备的城镇住房保障政策。 本文在考察贵阳市住房保障政策发展历程与实施效果的基础上，分析了贵阳市城镇住房保障政策的相关概念和基本理论，结合我国住房保障政策实施过程中的实际效果，指出贵阳市政府在制定与实施住房保障政策中的不足与疏漏，提出相应对策，以求改进和完善贵阳市及全国的住房保障政策。 关键词：住房保障政策；经济适用房；廉租房 Guiyang City-based empirical analysis on housing, social security issues Abstract Access a basic house is necessary for personal survival and development, there isno country can evaded housing problem. As industrialization and urbanization trendof development, China's urban population growth, is accompanied with rapideconomic development and urban income gap widening, behind the real estate boomis the low-income groups in cities and towns can not afford , rent adequate housinghelpless. To solve the housing problems of this part of the crowd, our governmentexploration and reform for a long period has formed a complete urban housingsecurity policy. Examine the course of development and implementation of the effect of the Guiyang City housing security policy based on analysis of the relevant concepts and theories of the urban housing security policies of Guiyang City, the practical effect of the implementation process of China's housing security policies, pointed out that the Guiyang Municipal Government in the formulation of and implementation of the deficiencies and omissions in the housing security policies, the proposed countermeasures, in order to improve and perfect the Guiyang city and the country's housing security policy. Key words: housing security policies; affordable housing; low-rent housing 目录 摘要： 2 1 贵阳市住房政策发展历程 5 1.1探索期 5 1.2住房市场发展期 5 1.3全面深化期 6 1.4市场化机制保障住房 7 2贵阳市当前住房社会保障存在的主要问题及原因分析 8 2.1住房保障供需体系和市场供需体系关系的不协调 8 2.2住房保障制度建设落后，不能满足实际需要 9 2.3忽略“夹心阶层”居民对保障型住房的需求 10 2.4住房保障法律法规不完善 11 3 借鉴香港成功经验、完善住房保障制度 12 3.1香港地区的住房保障政策 12 3.2 加强政府宏观调控，完善住房保障体系 12 3.3建立和完善住房保障制度 13 3.4创新制度，解决“夹心层”群体住房问题 14 3.5加强立法、完善我国住房保障法律体系 14 结论 15 参 考 文 献 16 住房保障政策是社会保障政策的重要组成部分，是随着经济社会的发展、居民收入差距的拉大而产生的。它是指国家通过立法对国民收入进行分配和再分配，对中低收入家庭，特别是有特殊困难的家庭的基本住房给予保障的政策，其实质就是政府借助国家和社会的力量，采取多种保障方式解决中低收入家庭的住房问题。[[]褚超孚.《城镇住房保障模式研究》[M]，北京，经济科学出版社，2008 ] 1 贵阳市住房政策发展历程 上世纪九十年代初，随着《全国基本建设工作会议汇报提纲》的颁布，我国城市住房制度改革正式开始，在过去的这20多年里，我国住房保障制度经历了试点、发展和建立新制度这三个阶段。贵阳市房改也经历了探索期、发展期、全面深化期三个阶段。 1.1探索期 贵阳市从1983年起开始探索着对城镇住房制度进行改革，1988年6月制定并颁发了《贵阳市住房制度改革试行方案》，其中提租发券和补贴出售公有住房的政策对推进住房商品化进程奠定了坚实的基础。在房改的探索期，贵阳市通过实行逐步分期分批提高房租与补贴出售公房的方式，一步一步地尝试着推进住房商品化。此方案的试行使得贵阳市的住房的租售价格逐渐回归市场价格，从而为市场机制的逐步建立奠定基础。随着贵阳市关于若干房改措施的逐步推行，使得阳市住房的商品属性得以确立，房供给者的开发建设单位逐步增加，价格机制对住房的分配起到了定的调节作用。 1.2住房市场发展期 上世纪九十年代初，在中央政府颁布了《关于继续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》中，规定了我国的住房体制改革的思路和方式，即分步提租、建立住房公积金制度、交纳租赁保证金、集资合作建房、出售公房等多种形式。按照上述中央政策的指导思想，贵阳市结合自身的实际情况，出台了《贵阳市住房制度改革规划和实施方案》，其中主要包含了实施推广住房公积金、保证金租房，提高租金发放补贴，实行购房优惠补贴、集资建新房；建立各级市县的住房管理委员会[[] 李勇辉.《城镇居民住宅消费保障制度》[M]，北京，中国经济出版社，2009 ]。 在住房体制改革发展阶段，贵阳市的住房市场在有效的住房制度政策的促进下得到了快速的发展，全市范围内的住房价格向市场合理范围回归。随后，贵阳市的国有体制内的企事业单位在向职工出售公有住房时，执行了当时标准价格，并在售房后不以任何形式向职工发放住房补贴。所谓的标准价是按照房屋价格的基本构成因素，即指住房本身的成本造价及住房所占土地的征用、拆迁的费用。标准价使得先前带有福利性质的住房分配制度，朝着市场价格逐渐回归。标志着住宅市场的价格体系取得了突破性进展。 随着贵阳市的住房体制改革的推进和住房分配市场化程度的提高，全市范围内的商品住宅投资额逐渐增加，参与房地产开发的企业逐年增多，带动了越来越多的非公有制资本生产要素参与进住房市场，通过市场机制进行资源配置。逐步地打破了国有资本对住房市场的垄断独占格局。到九十年代末期。贵阳市的非公有房地产开发企业投资在整个房地产开发投资中的比重已由房改初的空白状态上升到接近70%。 随着住房体制改革的逐渐深入，贵阳市城镇居民的住房消费支出占居民消费总支出的比例也逐渐升高，居民住房消费人均支出占消费总支出的比例在1992年为5.75%，到1994年提高到6.83%。与此同时，1996年贵阳市个人商品房住宅面积占全部销售面积的比例上升到44.6%。个人已经成为住宅市场的重要消费主体。在住房市场发展期阶段，贵阳市房地产开发投资中住宅竣工面积在城镇固定资产投资，主要以基本建设、房地产投资的形式完成的，住宅竣工面积中的比重逐年提高，这也体现出随着贵阳市住房制度改革推进，住房分配的市场化程度不断提高。 1.3全面深化期 随着贵阳市住房市场的初步建立，全面深化住房改革是在市政府于1995年出台的《贵阳市人民政府关于深化城镇住房制度改革的决定》的政策的支持下开展的。时隔三年的1998年，贵阳市又出台《贵阳市人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，引导规范深化住房改革。该项政策的主要作用是积极推进租金改革、继续稳步出售公有住房、全面推行住房公积金制度、加快经济适用住房的建设开发、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系、培育和规范住房交易市场等。 在此阶段，贵阳市市政府初步建立了全是住房分配货币化政体系，紧跟中央政府于1998年颁布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》[[]谢家瑾.《加快建立适合我们国情的住房保障制度》[Z]，2009 ]的政策精神，贵阳市出台了《贵阳市人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，规定从1999年1月1日期，全市范围内起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立了住房分配货币化的基本政策框架。随即又出台了《贵阳市人民政府关于印发贵阳市职工住房补贴的通知》、《贵阳市市级机关停止住房实物分配的通知》、《贵阳市市级机关职工住房补贴实施办法》、《贵阳市企业职工住房补贴实施指导意见》。上述住房体制改革政策的发布实施，使得贵阳市的住房分配货币化规范完善的政策体系初步全面建立。 与此同时，贵阳市在中央政府颁布的《国务院关于进一步深化住房制度改革促进住房建设的通知》政策的指导下，出台了《贵阳市人民政府关于进一步深化住房制度改革促进住房建设的通知》，这项政策作为建立以经济适用房为主的住房供应体系的基础文件，规范经济适用住房建设和管理。在国务院的建设部等四部委出台《经济适用住房管理办法》后，贵阳市也同步制定了《贵阳市城镇经济适用住房销售管理暂行规定》，更加明确和规范了贵阳市经济适用住房的销售对象、建设面积控制标准、经济适用住房申购审查、公示程序及定价原则，形成了比较健全的经济适用住房的政策管理体系。从这个阶段中央政府和贵阳市政府出台的一系列政策来看，都是围绕经济适用住房实施住房保障及调控市场，从而确保贵阳市房地产市场健康发展[[]贵阳市住房委员会办公室.《住房制度改革政策汇编》[G]2009 ]。 1.4市场化机制保障住房 在住房体制发展改革十多年取得的基础之上，贵阳市于2004年开始，利用经济适用房制度政策和市场调控功能，调控商品住房价格过快上扬，调整完善合理的住房供应结构，目的主要是为了解决中等偏低收入居民家庭的住房问题。贵阳政府为配合城乡一体化进程、城市危旧房改造、城市基础设施改造及调控房地产市场的需要，把拆迁安置房、农迁房、面向社会销售的经济适用住房统一纳入经济适用房管理。全市范围的各类经济适用房开工建设面积2007年达到963.5万平方米。有效地保证了房地产市场健康稳定发展。贵阳市保持每年以全市住宅建设规模的15%—20%的比例的经济适用住房建设规模，在此规模内依据全市房地产市场发展状况和住房保障需求及时调整。在这一政策精神的指导下，2008年经济适用住房